略談城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用問題及建議

黃瑞金

摘 要：隨著城鄉(xiāng)之間的差異越來越淡化，面對日益緊張的土地資源，城鄉(xiāng)土地規(guī)劃被推上了重要日程，土地是城鄉(xiāng)建設(shè)的戰(zhàn)略資源，所以對土地的合理規(guī)劃是政府對城鄉(xiāng)進行管理和調(diào)控的重要手段。本文從城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式存在的問題出發(fā)，對如何合理利用土地資源提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)規(guī)劃 土地征用 級差地租

1、合理利用土地資源的意義

隨著城鄉(xiāng)發(fā)展進程的加快，城鄉(xiāng)的能源危機日益嚴重，水資源短缺，城市環(huán)境污染嚴重，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上城市發(fā)展的步伐，城鄉(xiāng)土地之間的不合理分配等嚴重的影響著人們?nèi)罕姷纳a(chǎn)生活，這些情況嚴重束縛著城鄉(xiāng)的發(fā)展進程，為城鄉(xiāng)的可持續(xù)性發(fā)展埋下隱患。對于城鄉(xiāng)之間土地資源的利用問題，并不能一朝一夕之間就能解決的，需要一個長期的規(guī)劃過程，由于城市化發(fā)展進程的加快，外來務(wù)工人員越來越多的擁入城市，這對本就緊缺的城市土地資源是一個很大的考驗，如何合理利用土地資源是城市規(guī)劃部門迫切需要解決的問題，土地對于農(nóng)村是人們賴以生存的基礎(chǔ)，而在城市土地是進行合理布局和建設(shè)的基礎(chǔ)，面對有限的土地資源的不斷擴張的城市發(fā)展之間有著不可調(diào)和的矛盾存在，所以如何在城鄉(xiāng)規(guī)劃之間對土地進行合理的協(xié)調(diào)發(fā)展是我國城鄉(xiāng)發(fā)展進程中需要面對和解決的問題。這些問題的解決對城鄉(xiāng)的發(fā)展具有十分重要的意義。

2、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題

2.1 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式

在當前，我國的農(nóng)村土地較城市嚴重緊缺的工業(yè)用地來講，要適當?shù)母挥嘈葬槍Ξ斍暗耐恋胤峙淝闆r，在城鄉(xiāng)規(guī)劃中對土地的利用方式有二種表現(xiàn)形式。其一：是對部分農(nóng)村土地進行征用，這是農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)換的重要途徑，隨著城市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展加快，農(nóng)業(yè)用地逐漸轉(zhuǎn)化為城市用地也是必然趨勢，在當前經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，轉(zhuǎn)化后的土地使城市緊缺的用地形式有了較大的改觀，保證了城市化進程推進和用地之間的矛盾問題，在一定程度上補充上城市用地的需求。其二：以招標、拍賣的方式解決城市的用地需求。城市規(guī)劃過程中，房產(chǎn)商進行房產(chǎn)開發(fā)過程中的建筑用地通常都是通過拍賣方式取得的，城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地通常通過招標的方式取得，然后再用招標的方式分配給有能力承建的單位，對土地加以利用。

城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。在城鄉(xiāng)規(guī)劃中首先說土地征用方面的問題，征用是政府強制性的行業(yè)，所以在征用過程中體現(xiàn)不出土地的真實價格，現(xiàn)在對農(nóng)民土地的征用一般都是價格較低，國家對農(nóng)民補償?shù)馁M用可是微乎其微，再加之政府的機關(guān)對土地補償款的私自截留，真正到農(nóng)民手里的錢款更是少的可憐，嚴重的損害了農(nóng)民的利益。其次農(nóng)民在私下對土地流轉(zhuǎn)的情況嚴重，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)存在著許多不規(guī)范的地方，也沒有統(tǒng)一的規(guī)范，所以后續(xù)會有太多的問題遺留下來，難以對這部分土地進行合理的規(guī)劃和利用。現(xiàn)在中國的房價一直處于不斷看漲的狀態(tài)，這些虛高的房價與人們的收入形成了分明的對比，這就是房產(chǎn)商在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下高價競拍的結(jié)果造成的，高價競拍來的土地，再進行配套的建設(shè)，這種情況下房價只能不斷的看漲，造成房產(chǎn)市場巨大的泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生。

2.2 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議

要想使土地資源得到合理的利用，首先應(yīng)該做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的工作，只有城鄉(xiāng)規(guī)劃中合理的對土地加以利用，才能充分的發(fā)揮土地資源的利用率。下面就城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的具體措施進行分析：

2.2.1 對農(nóng)村土地征用的管制

（1）征地補償費、土地增值收益分配。根據(jù)地租理論，地租有級差之分，應(yīng)根據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之，對征收的土地給予征地補償費時，應(yīng)有所區(qū)分，根據(jù)地塊帶來的效益確定。對于在可預(yù)測范圍內(nèi)有良好發(fā)展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補償費的確定時，應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。此外，政府在對失地農(nóng)民的同期損失給予補償時，應(yīng)該加入土地使用后的預(yù)期利益，動態(tài)提高補償標準，從而既可以降低農(nóng)民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。按照馬克思的地租分配理論，級差地租Ⅰ應(yīng)由土地所有者所有，級差地租Ⅱ應(yīng)由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。對土地征用后產(chǎn)生的增值部分，應(yīng)充分考慮被征地者的利益。而據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益中，農(nóng)民約得 5%～10%，村一級得25%～30%，政府及部門得 60%～70%。因此，規(guī)范征用土地的收益分配是改善現(xiàn)行制度的重要方面，是切實保障農(nóng)民權(quán)益的重要舉措。

（2）征用土地的購地費確定。購地費應(yīng)由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構(gòu)成，其中地上附著物和青苗的補償費應(yīng)如實補償，地價款可根據(jù)農(nóng)地基準地價，參考集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定，讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農(nóng)戶，在承包期還未到達的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護。

2.2.2 對土地招標、競拍、掛牌的規(guī)制由于國家允許對經(jīng)營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴格執(zhí)行經(jīng)營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度，從而凸顯土地資產(chǎn)價值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經(jīng)營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例，由市場機制決定土地去向，由政府部門根據(jù)市場情況調(diào)整基準地價和出讓底價，充分挖掘土地的資產(chǎn)價值。根據(jù)科斯定理，在明確產(chǎn)權(quán)的前提下，甚至不需要政府干預(yù)市場交易，市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格，而是產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)確定，市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品，地價是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)濟收入，招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權(quán)，因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產(chǎn)價值的充分體現(xiàn)應(yīng)該先從制定基準地價以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手，根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易成本等因素來制定基準地價，從源頭上規(guī)制土地的招標、競拍、掛牌。

3、結(jié)語

經(jīng)濟是帶動城市化前進的重要動力，隨著經(jīng)濟的突飛猛進，城市也發(fā)生著日新月異的變化，面對如此快速的發(fā)展，城市無論在人口、能源還是環(huán)境方面都面臨著嚴峻的考驗，如何更好的規(guī)劃城市發(fā)展的諸多事宜，促進城市可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略計劃是當前城市急需解決的重要問題。城市越來越面臨著嚴峻的能源危機，如何更好的協(xié)調(diào)城市能源的消耗是城市規(guī)劃的重要問題。現(xiàn)在每個城市都面臨著土地資源的緊張的局面，特別是一些大中城市形勢更為嚴峻，所以城市規(guī)劃需要從長遠的目標出發(fā)，綜合部署各項建設(shè)和管理規(guī)劃，使城鄉(xiāng)建設(shè)中土地資源得到合理的利用。

參考文獻

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