不動產(chǎn)測繪特點(diǎn)及測繪技術(shù)分析

呂一兵

摘 要：近年來，我國不動產(chǎn)的交易與流轉(zhuǎn)量一年比一年大，比如在房屋買賣和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)時，只有經(jīng)過科學(xué)、合理的不動產(chǎn)測繪，才能對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行足夠的權(quán)益保障。對房產(chǎn)地的測繪特點(diǎn)及其測繪技術(shù)進(jìn)了詳細(xì)分析，從而更好地促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；房屋測繪；測量技術(shù)；地產(chǎn)測量

中圖分類號：P25 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2017.12.070

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了翻天覆地的變化，因此，不動產(chǎn)的測繪技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生，成為房地產(chǎn)交易價值依據(jù)的重要判斷要素之一。比如，在房產(chǎn)的交易過程中，建筑面積、分?jǐn)偯娣e和公攤面積等方面的數(shù)據(jù)是所有購房者重點(diǎn)關(guān)注的數(shù)據(jù)，因此，不動產(chǎn)測繪的意義十分重大。

1 房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和目的

房地產(chǎn)測繪的目的主要是為了獲得關(guān)于房產(chǎn)的交易價值依據(jù)。我們對房產(chǎn)價值的定義是根據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定對房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)測量，經(jīng)過有關(guān)部分的法律認(rèn)定和審批，這樣房屋產(chǎn)權(quán)才會具有實(shí)際意義的法律效力。因此，房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性就顯得至關(guān)重要。在解決產(chǎn)權(quán)糾紛時，保護(hù)房產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益是關(guān)鍵。應(yīng)提高房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)的科學(xué)性，為維護(hù)社會不動產(chǎn)的交易公平、及時解決產(chǎn)權(quán)糾紛提供重要證據(jù)。

房產(chǎn)繪測的內(nèi)容主要包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)的平面和立面測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)的面積核定、變更測量、房產(chǎn)圖紙的繪制以及成果檢驗(yàn)等。具體而言，就是借助一定的專業(yè)工具和國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)文件，對房產(chǎn)的整體信息進(jìn)行整合，得出一組數(shù)據(jù)。用到的工具主要有經(jīng)緯儀、水準(zhǔn)儀、全站儀以及GPS的測量工具。

2 房產(chǎn)測繪的特點(diǎn)

2.1 權(quán)威性

對房產(chǎn)的測繪是根據(jù)國家的法律規(guī)定進(jìn)行的。其依據(jù)是國家的規(guī)范性文件和標(biāo)準(zhǔn)的測量儀器，在專業(yè)的技術(shù)人員參與測繪的工作中，其測量結(jié)果可作為房產(chǎn)的原始檔案保存。房產(chǎn)的測量還需要經(jīng)過有關(guān)部門的認(rèn)真審批，在測繪過程中不得任意更改或隨意估算。房產(chǎn)的測繪結(jié)果一經(jīng)審定就會作為房產(chǎn)法律依據(jù)，因此，房產(chǎn)測繪的結(jié)果具有一定的權(quán)威性，它可以作為今后房產(chǎn)的出售、轉(zhuǎn)讓等變更過程的根據(jù)。測繪的權(quán)威性有利保證了今后房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

2.2 測繪的比例尺和對象不同

房產(chǎn)的測繪一般是在野外進(jìn)行，其圖紙表達(dá)的內(nèi)容比較多、范圍比較廣。與其他領(lǐng)地的界限要清楚地標(biāo)示出來，因此，房產(chǎn)測繪要求的比例尺比一般圖紙要大得多。另外，房產(chǎn)測量的對象也與一般地形測繪不同，房產(chǎn)測繪主要是為了更好了解樓房與樓房之間的相互位置、數(shù)量、權(quán)屬和用途，以及與與房產(chǎn)有關(guān)的周圍地形環(huán)境的關(guān)系。

2.3 對專業(yè)人員的要求不同

一般情況下，進(jìn)行房產(chǎn)測繪的專業(yè)人員都是屬于房產(chǎn)權(quán)管理部門，同時，其是房產(chǎn)公平交易的鑒定者。因此，從事房產(chǎn)測繪的人員不但要熟悉測繪技術(shù)和測繪業(yè)務(wù)，而且還對房地產(chǎn)各種業(yè)務(wù)知識也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的房產(chǎn)測繪工作者。

在城市建設(shè)的過程中，各種房屋的拆遷、城市擴(kuò)大房地產(chǎn)用地、房地產(chǎn)變更等都需要進(jìn)行重測、再測或補(bǔ)測，出現(xiàn)個別突發(fā)情況時需要隨時補(bǔ)測。

3 測繪技術(shù)分析

3.1 現(xiàn)代數(shù)字化測繪技術(shù)

數(shù)字化測繪技術(shù)的原理是通過專業(yè)人員對房產(chǎn)有關(guān)信息進(jìn)行科學(xué)采集，然后把采集的數(shù)據(jù)利用專門的計算機(jī)軟件進(jìn)行加工、編輯，最終形成我們所要的數(shù)字化房產(chǎn)圖，之后再使用專門的數(shù)控繪圖設(shè)備進(jìn)行圖形輸出，就會得到人們需要的房產(chǎn)圖紙。具體而言，數(shù)字化測繪技術(shù)主要分為以下5個步驟：①對將要測繪的房產(chǎn)進(jìn)行信息資料的收集和整理；②踏勘已擬定好的設(shè)計方案；③控制測量，即在測量的邊界地址進(jìn)行科學(xué)有序的測量，測得所需數(shù)據(jù)；④將測得數(shù)據(jù)有序輸入專門的計算機(jī)圖形處理軟件、測量軟件和應(yīng)用軟件中；⑤計算機(jī)根據(jù)人的設(shè)置意圖對圖形進(jìn)行有效編輯，以便完成房產(chǎn)圖的繪制工作。

3.2 GPS-RTK技術(shù)

RTK測繪技術(shù)是能夠測量大距離的測繪技術(shù)，其原理是依靠GPS技術(shù)進(jìn)行測量。RTK技術(shù)的測量精度比較高，在野外進(jìn)行測量的精度最低在厘米級別。其主要優(yōu)點(diǎn)就是定位的精度達(dá)到厘米級別、能隨時提供觀測站點(diǎn)在測量指點(diǎn)坐標(biāo)系中的三維定位的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。RTK作業(yè)時，先將基準(zhǔn)站的觀測值和測量站的具體坐標(biāo)信息通過專門的數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，流動站不僅能通過數(shù)據(jù)鏈接收數(shù)據(jù)，還能同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并且能夠在很短的時間內(nèi)對差分值進(jìn)行實(shí)時、有效分析和處理，以便實(shí)現(xiàn)RTK的精確定位。RTK技術(shù)的出現(xiàn)給測繪技術(shù)帶來了巨大的變化，大大方便了房產(chǎn)測量作業(yè)的效率和精度。其全數(shù)字化處理的特點(diǎn)使得其能夠直接輸出電子地圖。

RTK測量系統(tǒng)是由數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設(shè)備組成，其工作原理為：在基準(zhǔn)站上設(shè)置GPS信號接收設(shè)備，及時將數(shù)據(jù)傳輸給觀測站；根據(jù)相對定位的原理，基準(zhǔn)站依據(jù)觀測所得數(shù)據(jù)及時對周圍的模糊度未知數(shù)進(jìn)行解算，并根據(jù)實(shí)時定位結(jié)果，在顯示用戶觀測站進(jìn)度和三維坐標(biāo)情況下，用戶站和基準(zhǔn)站的觀測質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果會被實(shí)時監(jiān)測。

4 結(jié)束語

近年來，我國經(jīng)濟(jì)水平得到了一定程度的提升，人們生活水平得到了進(jìn)一步提高。在這樣一個大背景下，廣大民眾充分意識到了對房產(chǎn)測量的重要性。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測量是購買房屋的必經(jīng)途徑，其直接影響著房屋的購買質(zhì)量。不動產(chǎn)測繪技術(shù)在具體應(yīng)用中遇到的問題需要被相關(guān)科研人員高度重視，采取有效措施，多措并舉，解決問題，推動測繪技術(shù)的應(yīng)用發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]葛露露.不動產(chǎn)測量必要精度與坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)求解方法研究[D].徐州：中國礦業(yè)大學(xué)，2016.

[2]王志東.房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)及技術(shù)分析[J].黑龍江科技信息，2013（28）.

[3]孔程浩.房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)及技術(shù)分析研究[J].門窗，2013（07）.

〔編輯：張思楠〕

文章編號：2095-6835（2017）12-0071-02