中國豪宅怪象，85后網紅領銜買買買？

勞佳迪

近日，北京通州、亦莊部分房價降幅超20%的消息在網上火了一把。樓市調控“辣招”之下，北京的二手房市場在連續17個月上漲之后，連續兩個月出現下跌。

上海二手房市場情況類似。據新華社消息，上海各區域中介帶看量普遍出現二至三成下滑，成交量呈現近二成回落。

不過，這些數據并不包括“豪宅”。在全國性樓市調控堅持一年多，執行效果逐漸步入“深水區”的大背景下，中國式豪宅的價格反而逆市上升，甚至在今年一季度打遍全球無敵手。

總部位于倫敦的不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）2017年第一季全球豪宅指數，經過對41個城市售價前5%的樓盤調查發現，前四個漲幅最大的城市中，中國城市占據三席之多，買家也從“70后”向“85前”延伸。

“85后”買手接力

4月底，麥子（化名）第三次踏入位于上海北外灘板塊中心地帶的某個新樓盤。他本身已經是這個開發商的“擁躉”，早在2010年就購入它的二期房源作為婚房，2015年上海樓市暴漲前夕，他以2800萬總價再將兩套兩居室收入囊中。一年后的這次“踩盤”被他戲稱為“三進宮”。

“之前看中的那棟最終沒有開盤，開盤的那一棟我們一開始嫌棄設計有些小缺陷，誰知道整棟樓總價最高的高區最先被搶光，我們一遲疑就買不到了，當天就只剩下極少數房源。”麥子對記者說，開盤當日的“清盤”速度相當之快。據他介紹，這個樓盤的開盤均價為11萬元/平方米，因為是大戶型，所以單套總價都在2500萬元以上。

對于政府施以重拳的樓市調控，位于財富金字塔頂端的麥子并不是很在意。2015年，他出手買房的邏輯是要為自己在互聯網創業和股市積累的大筆財富找一個安放之處，即使看到政府在2016年堅決的調控姿態。他依然認為稀缺性的優質房源具有保值功能，成交下滑的當下反而是入手時機。

麥子的觀點還需要時間來檢驗，但像他這樣的“85后”買手已然成為豪宅市場的生力軍，這群財富新貴的存在，成為支撐豪宅價格不降反增的支點。“這幾年豪宅買家市場發生的最明顯變化就是購買人群年齡的下移，已經快速從‘70后向‘85前延伸，對一線城市和強二線城市豪宅更感興趣的是新生代精英。”某豪宅品牌一線營銷人士陳麟對記者解釋。

盡管去年國內各地不斷祭出打壓房價的政策，尤其是一線城市嚴格執行限貸、限購，但萊坊調查結果顯示，今年一季度全球豪宅價格增幅排行榜上，全球41個主要城市的豪宅價格年增幅為4.3%，廣州以年增幅36.2%登頂，北京年增幅22.9%隨后，上海也實現19.8%的年增長幅度，成為整張榜單中最耀眼的“中國兵團”。

豪宅鄰居多靠微博微信起家

以往，如果拉一張環球豪宅清單，紐約曼哈頓中城、舊金山太平洋高地、倫敦肯辛頓社區鐵定占據前三。西方老牌財閥和財富新貴們都熱衷于在這些地方“圈地”，就連最早躋身于中國財富榜單前列的知名企業家們也紛紛在這些地段置業，“順手”將當地房價推上千萬美元級別的巔峰。

但如今，全球豪宅地圖悄然東移，國內明星城市的豪宅市場異軍突起。

2016年下半年，上海一棟單價34萬元、總價2.42億元的別墅成了蘇河灣的名片，無數人將之與泰晤士河、哈德孫河類比。事實上，單從價格看，就連紐約、倫敦的多數豪宅也有所不及，而這個價格卻能在北京海淀覓得知音。

“目前北京、上海頂級豪宅的門檻已經達到5000萬元/套，這個價格就算是在硅谷科技富豪麇集的舊金山灣區，也能買到金門大橋附近的豪宅了，這可是全美最昂貴的地產板塊。”一家商業地產咨詢機構董事告訴記者，“國內一線城市普通二手豪宅平均單價已由‘10萬+逼近20萬。 ”

出現在豪宅市場的年輕買主，大多來自互聯網、IT、新金融等新興行業，他們都抓住了被投資圈笑稱“豬都能起飛”的行業風口，并成功迅速造富。

曾操盤深圳灣豪宅盤的一位營銷總監表示，早年豪宅客戶主要是改革開放時期的紅利繼承者，“很多都是來自外貿、電子等實體經濟的工廠主，現在互聯網和新金融的創業人成了財富積累最快的一群客戶，所以連續出現30歲左右的買家個案。”

麥子告訴記者，在他的豪宅鄰居中，僅通過微博、微信粉絲經濟起家的成功創業者就有多位，其中一位更是一口氣買下整個樓面。另據記者了解，上海本土有幾個著名公號的創始人都在湯臣一品、仁恒濱江等老牌豪宅社區置業，麥子本人也是網紅博主。

“在過去10年中，財富強勁增長，催生出成千上萬的新富豪，我們預計未來10年，中國超高凈值人士的數量將增長140%，新增人數將超過20000人，增幅接近美國。”萊坊高級董事及中國國際資本市場部及國際投資部主管王璐預測說。

“地王”成幕后推手？

就在一片由限購、限貸等“限字訣”造成的市場急凍中，毫宅卻在2016年迎來“元年”。除了把舊山金、紐約甩在身后的漲幅，所謂“元年”更體現在成交量的“逆天”增長上。根據亞豪君悅會數據統計，2016年全年北京公寓豪宅市場“10萬+”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

難怪去年7月，北京頂級豪宅項目一改低調作風，龍湖、葛洲壩、招商蛇口等房企順勢聯盟，舉辦了北京內城頂豪首區的發布會。

“未來定位在豪宅的房源只會越來越多，你只要摸索一下去年拍出的地王數量，就知道未來的豪宅化產品，甚至頂級豪宅化產品會是一個趨勢。”中原地產首席分析師張大偉對記者分析。

在豪宅井噴的背后是高昂的地價成本。以上海為例，去年8月，閩系房企融信以110.1億元的成交價格拿下靜安區某地塊，該地塊每平方米樓板價突破10萬元，如此高的開發成本，可以預計未來大概率要以豪宅配置來設計產品。

去年年底，廣州荔灣區白鵝潭畔的某個豪宅盤揭開面紗，該樓盤所在的廣鐵南站地塊本身是廣州首宗“三舊改造”用地，在2010年被拍下時的樓板價是1.7萬元/平方米，當時業界預測售價僅微高于3萬元/平方米。

然而，在開盤現場它最終以5萬～7萬元/平方米的報價刷新荔灣區樓價，加上全部都是300平方米以上的大戶型，“最低準入門檻”達到1500萬元。身價暴增，正是因為開發商為其貼上私家一公里江岸、帶1.2萬元/平方米豪華裝修等豪宅標簽，樓盤被華麗包裝成豪宅產品來出售。

中原地產項目部總經理黃韜則認為，除了高地價的因素外，敢于拿區域地王的開發商基本都是大型房企，資金實力雄厚，它們做這些項目未必全然為了利潤，也是為了打造標桿物業樹立品牌形象。新富階層的旺盛需求，加上開發商的盈利考量，成為豪宅市場供需兩旺的抓手。

“虛降”

5月底的上海，空氣漸漸變得黏濕，雨滴拖泥帶水，叫人總有一口呼不出的悶氣。按照慣例，樓市也即將進入一年中最慘淡的“黃梅季”。而今年的情況理應更冷清些，距離開啟第一次樓市大調控已經一年多，許多人此時都在焦灼地等待著價格拐點的真正到來，他們企盼的是，房價會走上2011年底的舊路，各種樓盤會再現30%的跌幅。

與那些焦灼地等待樓市拐點的剛需人群不同，高凈值階層很喜歡開發商們為其“量身定制”，他們用腳投票，選擇扎根這座魅力之城。就實際情況看，大多數中高產的確仍在“買買買”。

從表面數據看，上海4月房價出現微跌，據上海易居房地產研究院報告，上海新房和二手房成交面積均處于近5年同期低位，新房成交均價環比下跌0.7%。

耐人尋味的是，這個價格是在調控政策堅持整整一年，并且不斷出臺堵漏政策之后，同比來看，房價依然上漲45.7%。據了解，房價收斂更多是由于近期上海市政府加強對新房預售證發放的審核管理，部分高端項目入市受阻，所以新房價格維持著平穩態勢。

從區域來看，2017年前4個月，剛需盤扎堆的上海郊區房價漲幅普遍較大，其中松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55%以上，調控對價格的影響并不明顯。

北京的情況也大同小異。5月19日，國家統計局北京調查總隊發布最新一期住房銷售價格指數，顯示4月北京中戶型（90～144平方米）的二手住宅價格雖然比3月下滑了0.2%，但新房價格同比仍然上漲16%。

一位不愿具名的房地產交易中心人士指出，上海二手房價格表面上看起來控制住漲勢，但這有一部分原因是“總價天花板”造成的，今年以來外環外和近郊樓盤推出量增多，拉低了被統計在內的房價。由此看來，上海、北京這樣的超級明星城市，房價走向仍是一個謎。