怎樣把房產轉給子女最合算

文/李丹

怎樣把房產轉給子女最合算

文/李丹

很多老年人都在琢磨如何以較低的成本將房產轉到子女名下。目前，子女取得父母房產的途徑主要有3種：繼承、買賣和贈與。

繼承的費用包括房產繼承權公證費用、房屋評估費用及房產過戶費用等。繼承權公證費用主要按照繼承人所繼承房產的評估價2%來收取，最低不低于200元。業內人士解釋說，父母名下房產的價值自己說了不算，需經過具有相應資質的評估機構根據當前市場行情進行評估而定。房產價值評估費用按照房產評估價0.01%～0.5%不等的階梯式收費，評估價格越高部分，收取標準越低。此外，繼承過戶時應承擔過戶稅費，根據房屋評估價收取0.05%的合同印花稅，同時還收取登記費和權證印花稅等，后兩項費用極低，可忽略不計。以一套總價為230萬元的普通住宅為例，子女繼承該房產時所需負擔的費用不到7.4萬元。

父母與子女之間也可以通過買賣方式完成財產轉移，這種方式產生的稅費與普通房產買賣方式相同。房產買賣承擔稅費最高的情形為該房產購買時間不滿兩年，且子女名下已有房產，那么，交易雙方要承擔3%的契稅、5%的增值稅以及全額1%的個人所得稅。仍以一套230萬元住宅（普通住宅）轉讓過戶給子女為例，產生的稅費包括契稅：230萬×3%=6.9萬元；增值稅：230萬÷（1+5%）×5%=10.95萬元；個人所得稅：230萬×1%=2.3萬元，3項共計20.15萬元。如果該房產購買時間超過兩年且子女名下沒有房產，費用就要低一些。

贈與是一種較為經濟的轉讓過戶方式，主要承擔的費用包括契稅、評估費、公證費及少量的過戶費用。其中，稅費標準為3%，房產評估費用按房產評估價0.01%～0.5%不等的階梯式收費，公證費按照評估價的1%收取。同樣以總價為230萬元的房產估算，采用贈與方式過戶時，所需承擔的稅費約12萬元。

通過計算發現，繼承的方式成本最低。但如果考慮為孩子就近入學急于落戶而父母健在，則無法通過繼承方式來完成過戶，必須考慮買賣或者贈與方式。此外，這種方式也有一些繁瑣的地方，即有遺囑按照遺囑執行，無遺囑時則按房產所有具有繼承權人數平均分配，有時候獨生子女僅有父母房產不到1/2的份額。而且在子女辦理過戶時，還必須提供其他人對房產放棄繼承的書面同意才行。

買賣轉讓雖然簡單，但這種方式在很大程度上會受到政策影響，部分城市名下已經有兩套及以上住房的子女，可能會受到現有調控政策限制而無法實現過戶，因此在無法通過繼承方式完成過戶的情況下，則只能通過贈與方式了。

以贈與方式將父母房產過戶給子女，所需承擔的費用較為適中。不過，這種方式完成過戶，給日后轉讓留下了一絲隱患。轉讓贈與類房產，需按照買入、賣出差價征收20%的個稅，如果房產收入時總價較低而后大幅增值，屆時所需承擔的個稅并不低。

如何才能選擇到最佳的轉讓方式？成本固然是主要考察因素，但建議還應對自身需求綜合考量之后再確定。