不動產登記檔案管理的特征及作用研究

許斐

（山東省濟寧市國土資源局任城區(qū)分局，山東 濟寧 272017）

[摘 要] 不動產登記檔案主要是對不動產的類型、建造、交易、登記等活動的記錄、整理與保存，不動產登記檔案的管理由國家機關部門負責，而且國家也制定了不動產登記檔案管理制度，以維護物權交易市場秩序和安全，規(guī)范不動產登記檔案管理。

[關鍵詞] 不動產；檔案管理；特征；作用研究

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096

[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01

1 不動產登記檔案管理的特征

（1）不動產登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產登記檔案能夠對某一特定區(qū)域內的不動產物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產物權進行公示。不動產登記檔案的唯一性是由不動產物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產登記檔案管理進行保管、整理與利用?？偠灾?，某一行政區(qū)域內的不動產登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產物權及其他權限進行統(tǒng)一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區(qū)域內不動產的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。

不動產制度的誕生帶動了不動產檔案的建立，建立不動產檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發(fā)揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產登記檔案建立的初衷是相符合的。

（2）不動產登記管理在內容上具有法定性和規(guī)范性特征。國家授權不動產登記檔案管理，機關部門以法律為依據對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出臺完善中，其中專門針對不動產檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。

不動產物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規(guī)范標準，使登記內容保持一定的規(guī)范性。而且還需要明確登記內容，按照不同的分類進行排列，避免發(fā)生登記混亂現象，還要注意保證登記內容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產登記檔案的規(guī)范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發(fā)揮出不動產登記檔案的作用。

2 不動產登記檔案管理的作用

（1）是提高社會公信力的保障，同時加快了不動產物權“公示原則”的實現。物權公示原則的實現是不動產登記的主要目的，根據不動產登記對某一特定區(qū)域內的不動產歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產登記檔案作用的發(fā)揮。當發(fā)生實際權力狀況與國家賦予的不動產物權權力狀況的不相符，則可以以不動產登記檔案的公示原則為依據，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩(wěn)定。

公示原則是實現不動產登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現的重要載體。物權公示原則是不動產登記實現的主要方式，通過不動產的記錄對不動產的現有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現出社會，為有需要的人提供風險規(guī)避信息。

（2）能夠規(guī)避風險，并具有作為權威文件證明不動產的物權狀況的作用。不動產登記檔案具有的公示性特征表明了不動產檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產登記檔案信息置于透明狀態(tài)，利害關系人就可以根據查詢到的信息進行風險的規(guī)避，而保障交易安全，減少不法交易行為。

在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內不動產登記檔案就具有了唯一性，而且不動產檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發(fā)生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據，其他文件難以滿足這種性質。

（3）不動產檔案具有的作用是長久性的。不動產登記檔案管理屬于國家機關部門所管理的，而且受到法律保護，那么不動產登記檔案的作用就應該是長久性的。在物權交易變更頻繁的時期，只有使交易雙方能夠執(zhí)行調查相關內容才能夠保障交易的安全。國家也出臺了相關規(guī)定來維持交易市場的穩(wěn)定。當發(fā)生產權交易糾紛時，只要提供出不動產實體和不動產登記檔案，就可以對物權權屬問題作出確定。因此，就需要不動產實體和檔案的同時存在。不動產登記檔案的持久性是不動產登記檔案管理的基礎，在這個基礎上衍生出更多的管理方式和手段。

3 結 語

隨著社會的發(fā)展與經濟水平的提高，物權交易已經成為一種社會常態(tài)，更多的人為了滿足自身需要而投入到物權交易中。在交易市場秩維護與交易安全保護方面，國家也出臺了相關政策方針。但是不動產登記檔案還需要隨著社會的進步而不斷做出調整與更新，已能夠與時代發(fā)展潮流相適應，使自身的作用得到更好的發(fā)揮。