探討國有土地上房屋征收與補償的問題及對策

洪發生

廈門市思明區土地房屋征收事務管理中心（361000）

探討國有土地上房屋征收與補償的問題及對策

洪發生

廈門市思明區土地房屋征收事務管理中心（361000）

為了規范國有土地上房屋征收與補償，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益。這里對廈門市火車站南廣場及其片區市政配套工程項目國有土地上房屋征收與補償進行分析，并提出看法。

國有土地；征收；補償

1 項目基本概況

福建省廈門市火車站南廣場及其片區市政配套工程項目位于廈門火車站南側，占地面積10.6萬m2，建筑面積57 057 m2，其中產權面積26 936 m2，住宅311戶，非住宅85戶。廈門市火車站建于1956年，雖然經過幾次改造，但每到春運期間，火車站內外人擠人現象司空見慣，嚴重影響了火車站周邊交通秩序。廈門市委、市政府下定決心，徹底對廈門市火車站進行全面改造，并要求2015春節前完成火車站主站竣工驗收并保證動車進島，確保春運順利進行。在時間緊、任務重的情況下，要完成市委、市政府的要求，首先就要對火車站片區內的國有土地上的房屋進行征收，為業主單位廈門市市政建設開發總公司建設廈門市火車站提供土地。

2 房屋征收存在問題

2.1 被征收房屋地點好，被征收戶居民搬遷的積極性不高

被征收房屋位于廈門市火車站周圍，屬于廈門市市中心城區，經濟繁榮，市政配套設施齊全，交通便利，出行十分方便，被征收戶基本上滿足于現狀，搬遷積極性不高。

2.2 被征收房屋使用面積大，公攤面積小，甚至沒有公攤面積

被征收房屋大多數建設于上世紀80年代，由鐵路部門員工集資建房或者是鐵路部門單位建設的房子，屬于多層建筑、磚混結構，公攤面積大多數在5%以下，甚至零公攤。

2.3 被征收戶居民生活成本低，鄰里之間相處融洽

被征收房屋敞開式,由居民自發組織管理,不用繳納物業管理費、停車費，就醫、上學方便，生活綜合成本低，居民鄰里之間基本上都是鐵路單位職工，相處十分融洽。

2.4 沒有就地返遷安置房源，只有就近或異地安置房源，被征戶居民強烈要求就地返遷

本項目安置房源為東坪花園、東浦花園、惠景新村、東盛花園、前景城，其中惠景新村為期房，位于東坪山腳下，地點偏僻，交通不便，小區缺乏配套，其余現房均為其他項目安置后的剩余房源，其樓層、朝向、戶型不理想，又是異地安置房源，被征收戶居民不愿搬離熟悉的生活環境。

2.5 安置房源均為小高層或高層，公攤面積大，最高達30%，被征戶居民有抵觸心理

與被征收房屋對比，雖然安置房權證面積比被征收房屋權證面積大,但安置房源公攤面積大，實際居住面積沒多大改善，甚至比被征收房屋的使用面積小,形成倒掛,沒有真正做到改善居民的生活條件。

2.6 歷史遺留問題無法解決

金榜南路37號、39號、41號、43號房屋，共有56戶，廈門鐵路貿易公司籌建，因債權債務，導致該幢房屋無法及時為住戶辦理房屋權證，56戶居民提出要辦理房屋權證后，才答應配合征收。

3 房屋補償解決辦法

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《廈門經濟特區城市房屋拆遷管理規定》、《廈門市國有土地上房屋征收與補償實施意見》，為保障被征收人的合法權益，制定了一系列的補償標準及獎勵措施，有利地推動了征收工作的開展[1]。

3.1 產權調換的被征收房屋價值

被征收人可以選擇分戶評估方式或按《廈門經濟特區城市房屋拆遷管理規定》的指導公式計算。如果被征收人要求分戶評估的，以分戶評估的結果作為補償依據，不再適用《廈門經濟特區城市房屋拆遷管理規定》計算補償。

3.2 產權調換的安置房樓層調節價

考慮到被征收房屋為多層建筑，因此高層或小高層安置房源從第7層（不含第7層）起計算樓層調節價，每增加一層遞增30元/m2。

3.3 裝修補償

1）被征收房屋的裝修可按280元/m2包干補償或選擇評估補償，但不論評估結果高低，一律按評估補償結果補償。違法建筑的裝修不予補償。

2）安置房源未進行初裝修的，給予被征收人300元/m2的裝修補償。

3.4 制定獎勵措施

為了鼓勵被征收人抽取商談流水號，制定了抽取商談流水號獎勵，住宅被征收人（或直管公有房屋承租人，不含次承租人）在通知規定的時間和地點抽取商談流水號的，每戶一次性獎勵5 000元。

私有住宅房屋被征收人選擇產權調換的，在規定期限簽約并搬遷交房的，根據安置房源的地點、配套、成新率等因素，給予被征收人產權調換的差別化貨幣獎勵。

鼓勵被征收人盡早簽約并搬遷交房，制定簽約搬遷獎勵

為了減少被征收人對安置房源的不滿意形成的抵觸心理，鼓勵被征收人選擇貨幣補償，在房屋征收決定公告的簽約期限內簽約、并按協議約定的時間搬遷交房的，給予選擇貨幣補償的獎勵。

被征收人在最后搬遷期限內搬遷交房的，根據《廈門經濟特區城市房屋拆遷管理規定》規定，按被征收房屋的產權面積結合區位房屋補償價的百分之十給予一次性搬遷獎勵，獎勵金額每戶最高不超過10萬元。

對被認定為違法建筑的房屋不予補償，但對于在簽約期限內簽約并主動搬遷的被征收人，可根據實測面積按框架、磚混、簡易、棚等結構及裝修給予搬遷獎勵。

被征收人在規定的不同時間內簽訂征收補償協議的，按被征收房屋產權面積或租賃面積分別給予被征收人限時簽約獎勵。

被征收人在規定不同時間簽訂征收補償協議，且于簽訂征收補償協議之日起20日內完成搬遷并交房的，給予簽約后限時搬遷獎勵。每提前一天搬遷，按被征收房屋產權面積或租賃面積給予提前交房獎勵。

對簽訂搬遷補償協議的被征收人選擇現房安置的或期房安置的，分別給予住宅搬遷補助費[2]。

3.5 設過渡臨時安置費

被征收人實行貨幣補償或房屋安置的，給予三個月裝修期過渡性臨時安置費。

4 房屋征收與補償的幾點思考

4.1 鼓勵貨幣化補償安置

推廣貨幣化補償安置的方式，制定相關的政策法規，鼓勵被征收戶選擇貨幣化補償安置，被征收戶取得的貨幣補償款可以到市場上購買符合自己生活水平的房屋。也可以減少征收過程中產權調換安置的一系列后續問題，例如安置房地點、安置房戶型、安置房朝向、樓層等各種各樣的問題。

4.2 安置房地點、戶型多樣化

該項目每個被征收戶家庭結構、收入水平等不一樣，選擇的補償安置方式也不一樣，大多數被征收戶選擇就地安置的期望值非常高，因該項目是廈門市火車站主體建設用地及其配套用地，政府無法在建設用地范圍內提供一塊地用來建設就地安置房，導致被征收戶有抵觸心理，增加征收工作的難度。

結合被征收房屋的權證面積、戶型結構、人口因素等各種情況，新建設計符合征收地塊的安置房源，解決安置房地點、建筑面積、戶型結構的局限性，讓被征收戶的選擇面更廣，以滿足不同被征收戶的要求。

4.3 解決歷史遺留問題

往往歷史遺留問題的時間長、涉及面廣，牽涉到被征收人的切身利益，很容易導致群眾集體上訪事件，在征收過程中既要解決歷史遺留問題，又要及時處理新出現的問題，做好公開、公平、公正的原則，盡量做到不留問題或少留問題。解決歷史遺留問題，應傾向弱勢群體，以人為本，尊重歷史，實事求是，處理好歷史遺留問題，減少社會不穩定因素，達到征收人與被征收人雙贏的局面。

5 結語

通過對廈門市火車站南廣場及其片區市政配套工程項目國有土地上征收與補償的分析，可以看出征收工作是涉及征收人與被征收人的切身利益，如何保證征收項目順利完成,維護公共利益，保障被征收人的合法權益，這就要求在征收過程中做好公開、公平、公正的原則，自覺接受人民群眾的監督。

[1]張國法.房屋征收補償與訴訟救濟法律實務[M].北京：中國法制出版社,2013：84.

[2]葉燕玲.廈門市湖里區城市化中征地拆遷幾點思考[J].四川建材.2013(1)：221-223.