論不動產的善意取得

羅志

摘要：民事法律中關于不動產的善意取得，因為不同國家對不動產的登記效力立法不同而存在區別。但從維護正常商業交易以及對善意第三人的合法利益保護角度出發，善意取得制度必然是其他法律制度無法代替的。因此，在我國民法典起草中，應以登記公示推定力與公信力為基礎，構建不動產善意取得，從而完善我國的交易安全保護制度。

關鍵詞：不動產；善意取得

所謂善意取得，是指財產的所有人雖然無權處分其目前占有的財產（動產和不動產），但是該財產占有人將把財產通過有償的方式轉讓給其他第三人時，如果該第三人是善意的，那么該受讓人自取得動產的所有權或不動產登記之時起，即取得該物的所有權。不動產善意取得制度有其自身的構成要件，這樣可以避免當事人的濫用。《物權法》中第一百零六條規定了財產的善意取得制度。突破了我國傳統法律理論對善意取得僅適用于動產的限制，可以說是《物權法》的一大亮點。

一、不動產善意取得的概念

按取得方式來劃分，所有權取得分為特別取得和一般取得。善意取得就是特別取得。傳統民法上的善意取得是指是指財產的所有人雖然無權處分其目前占有的財產（動產和不動產），但是該財產占有人將把財產通過有償的方式轉讓給其他第三人時，如果該第三人是善意的，那么該受讓人自取得動產的所有權或不動產登記之時起，即取得該物的所有權。那么，在這種情況下，該財產的原權利人就不能向第三人行使返還請求權，只能要求原財產占有人賠償其損失。我國《物權法》中對不動產善意取得是這么理解的：所謂善意是指第三人取得財產所有權的目的是善意的，雙方通過對價的方式來受讓該財產，即使該財產的占有人無轉移所有權的權利，但是第三人仍可以取得該財產的所有權。善意取得是基于無權處分這一前提，是法律對因無權處分行為而導致的原權利人和第三人利益沖突的合理協調。我認為這種權利沖突出現的原因主要有以下兩個方面，第一登記制度自身的原因；第二是其他原因。不動產轉讓前必須是已經登記的不動產這種不動產也是合法的不動產：流轉的過程也必須合法。國家禁止流通的財產都不能適用善意取得，而這些限制流通物只能在特定主體之間流動，否則不適用善意取得。

二、不同國家的法律規定

在二十世紀初的《德國民法典》中規定“為了維護權利取得人的利益，通過法律行為得到的土地權利，或者取得其他權利的不同情形，應以土地登記薄上為正確，但是對該登記內容有異議，或權利取得人知道其存在錯誤，不受該限制。”。《日本民法典》規定“對于不動產占有人，通過推定其以善意作為占有動產者，如果該善意沒有存在過失，則可以馬上得到該財產上的權利。”通過比較分析我們可以看出《日本民法典》與《法國民法典》，把善意取得和取得時效是位列在同一等級上的。那么根據這種立法規定，動產也適用于善意取得制度。我國臺灣地區也存在相似規定，不動產物權的變更，如果沒有登記則不生效或當事人不得進行處分。

三、我國不動產善意取得現狀

我國《物權法》僅僅只是規定物權的變動，但是并沒有涉及有關物權變動導致合同效力的相關問題。按目前實際情況來看，如果沒有辦理物權變更登記，但是并不會導致合同的效力保護，這只是能證明該合同具有效力，而不能證明不動產物權變更的這一行為已經具有相應的效力。也就是說，這個時候的物權變更仍不能對抗善意第三人。但是對于因此引起的糾紛而造成損失的一方當事人可以請求合同對方當事人彌補因此造成的損失。但是不可直接對善意第三人主張物權，除非能證明該善意第三人已經明知該物權變動。總的來看，物權變動的合同效力僅是合同本身的效力，與物權本身的效力是兩回事。基于我國目前的不動產登記情況，不動產登記體系在全國范圍內還未系統性建立。因而，即使我國《物權法》已經明確規定了不動產物權善意取得制度。我國有些學者任然反對我國建立不動產物權善意取得制度。善意第三人基于信賴登記的公信力而與無權處分人通過進行交易而從中獲利。如果該不動產物權沒有經過登記，第三人仍然與其交易則可以推定該第三人在該交易中存在過失那么該第三人則不能通過善意取得方式得到該財產。因此，為了保證不動產物權善意取得制度的正確適用，就必須加強不動產登記制度的改革，要盡快在全國范圍內設立統一的不動產登記制度。

四、如何完善我國不動產善意取得制度

所謂善意取得，是指財產的所有人雖然無權處分其目前占有的財產（動產和不動產），但是該財產占有人將把財產通過有償的方式轉讓給其他第三人時，如果該第三人是善意的，那么該受讓人自取得動產的所有權或不動產登記之時起，即取得該物的所有權。善意取得制度是民法中的一項重要法律制度。善意取得制度對保護正常的商業交易具有保駕護航的重要意義。該制度有利于市場經濟正常有序的進行也是維護交易中雙方當事人乃至第三人合法權益的武器。傳統的善意取的理論中，善意取得的財產僅限于動產物權。不動產物權而以登記作為公示的的取得，則不適用此制度。我國當前正處于向市場經濟過渡的關鍵時刻，正常的不動產的登記制度還沒有被廣泛的建立起來，由于制度的缺失就可能導致在實踐中出現諸多問題。例如：在商品房的預售中，現實就存在著“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，這些情況就會導致許多購房人的權利得不到保障。基于當前我國國情實際情況的限制，不動產登記體系在全國范圍內還未系統性建立。因而，即使現行《物權法》中已經明確規定了不動產的善意取得制度，但是該制度任然不能完善解決不動產交易存在的問題。因此，為了保證不動產物權善意取得制度的正確適用，就必須加強不動產登記制度的改革，要盡快在全國范圍內設立統一的不動產登記制度。