城區地價動態監測

趙新

城區地價動態監測基是土地市場價格管理的基礎性工作，為國家宏觀調控地產市場提供依據。筆者主要以豐縣為例，從地價空間分布、變化、與國家政策及土地成本的銜接、城市地價房價對比分析、城市地價與土地市場協調分析以及城市地價與社會經濟協調分析五個方面對豐縣城區地價動態監測成果進行研究，希望通過深入分析，以使其更具有實用性，便于引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規劃、經濟發展戰略和產業政策方面起到切實的作用。本文以2015年豐縣城區地價動態監測與基準地價更新成果為例，進行分析。

背景簡述

豐縣概況。經濟社會發展取得了顯著成績。2015全年，地區生產總值實現370億元，增長10.3%；一般公共預算收入完成43.09億元，增長13.1%；規模以上固定資產投資完成214.37億元，增長19%；社會消費品零售總額完成133.4億元，增長13%；城鎮居民人均可支配收入21100元，增長9%；農村居民人均可支配收入12930元，增長10%。從總體形勢來看，豐縣經濟社會發展在下行壓力中保持總體平穩、穩中有進，經濟運行處于合理區間。

豐縣地價動態監測始于2003年，時年豐縣國土局與中國礦業大學土地資源管理系聯合開展了地價動態監測課題，并建立了地價動態監測體系，2004年按照《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2001）和《城鎮土地估價規程》，采用多因素多因子綜合評價的方法，對城區土地進行了土地級別調整和基準地價更新，此后每年都開展了城區地價動態監測工作。2007年根據江蘇省統一部署，采取以價定級的思路，建立了豐縣城區區段地價、分用途和綜合地價體系，此后開始按照《江蘇省城鎮地價動態監測與基準地價更新技術規范（2007年版）》開展城市地價動態監測。

2015年豐縣城區基準地價更新成果

在豐縣城區地價動態監測工作范圍內，劃分了30個商業區段、13個住宅區段、3個工業區段，布設了97個地價監測點，實現和完善了全面的地價動態監測體系。其中，商業和住宅劃分為四個級別，而工業劃分為三個級別。同時根據房地產市場和土地市場交易資料，按季度評估市場交易樣點、監測點地價，測算各級別土地的級別基準地價。

基準地價合理性分析

城市土地作為人類社會生存發展的基礎和重要的生產資料，其影響因素眾多且復雜，并隨著城市發展和社會需求的變化而變化。按照對土地價格的影響范圍來區分，驅動地價變化的因素主要有3方面：宏觀經濟與政策因素、區位因素、個別因素。宏觀經濟與政策因素是影響城市整體地價水平變化的主導因素，區域因素和個別因素是分別對地塊和宗地的地價變化具有顯著影響。

與國內生產總值關系分析。豐縣經濟的發展速度在不斷加快，人均國內生產總值不斷增加，且增幅明顯，2015年度，豐縣城區商住綜合地價增長率為1.05%，而人均GDP增長10.3%，人均GDP保持著持續、高速、穩定的增長態勢，可以認為豐縣地區國民生產總值的逐年上漲，保持了房地產業的穩定繁榮。2015年城鎮人口增長了0.3%，但豐縣人口基數大，近幾年城市化率較快，城市發展后勁足，導致豐縣城市居民對于房地產的剛性需求比較大，隨著固定資產投資完成額的大幅上漲，城市基礎設施不斷得到完善、重大項目投資得到推進、房地產投資也相應保持較快增長。但同時考慮到政府嚴厲性調控政策逐步見效，盡管豐縣房地產發展較晚，但目前來看。已經表現出比較大的活力，這正是由于豐縣城市居民對于房地產的剛性需求較大，且在較短年限內釋放，房地產市場住宅類商品房價格一直上漲。城市地價的變化與社會條件變化相協調一致，并呈現出剛性需求拉動地價上漲的趨勢。

地價與房價的比例分析。基于抽樣調查的2006年至2013年間取得土地使用權并于2013年至2015年進入銷售階段的商-品房開發項目的典型案例25個。根據豐縣城區地價指數將地價修正到商品房的銷售時點，據此進行統計分析。從數據中可以得出。25個案例中，按土地成交的地價，平均值為857.86元每平方米，修正后的地價平均值為906.47元每平方米；房價的平均值為4248元每平方米，房價最高值7000元每平方米，最低值3450元每平方米。樓面地價占房價的比例平均值為21.30%，最高值30.61%，最低值13.64%。多數案例集中在15%-25%之間，一共有17個，25%以上的案例有4個，低于15%的案例有4個。

相關的政策建議

高度重視地價動態監測的成果的應用。地價動態監測可實現過對城區地價水平和變動情況的實時監測，協助政府部門把握土地市場運行態勢和價格走勢，為國土資源部門運用土地政策參與宏觀調控提供決策依據，同時滿足社會公眾的信息需求。因此應高度重視地價動態監測成果，并且城區地價動態監測要與地價管理的日常工作相結合，以便充分發揮城市地價動態監測成果在地價管理中發揮的作用。一是招標、拍賣、掛牌出讓市場土地底價和土地收購價格應參照地價動態監測成果所提供的科學依據。二是依據監測成果制定相應的地價政策。為了提高協議出讓土地價格的市場化，應依據地價指數，制定協議出讓的經營性土地價格政策，對經依法批準利用原劃撥土地進行經營性開發建設的和轉讓原劃撥土地使用權的，按相應的地價指數確定市場價格，以此確定協議出讓標準，從而提高協議出讓土地的收益。

考慮豐縣城區現有存量住房數量和未來需求結構的情況，確定每年住房用地指標占當地新增建設用地指標的最高比例，合理調整商服、工業、住宅用地的供應比例，抑制用地供過于求。而在住房用地中，繼續加大保障性住房用地的供應，進一步緩解城鎮中低收入家庭的住房困難問題。

積極推進節約集約利用“雙提升”，提高工業用地準入門檻，穩步推進建設用地“減量化”。

積極繼續推行實施節約集約利用“雙提升”。大力推進土地利用方式的集約化，一方面傳統工業用地需求減少；另一方面提高產業用地準入門檻，高新技術產業項目用地供應比例增加。通過價格杠桿使土地資源向產業層次高、科技含量高、經濟實力強的項目配置，促進產業結構優化和升級，提高工業用地集約化程度，一定程度上提高了工業用地的準入門檻，控制建設用地拓展速度。

在經濟發展新常態下，瞄準國家提出一帶一路和生態文明建設的發展戰略，通過價格杠桿，積極有序地發展土地市場。