投資性房地產兩種計量模式對不同主體所產生的影響

摘要：最近幾年隨著我國經濟的快速發(fā)展，房地產市場也跟著越來越火爆。而隨著這種快速發(fā)展的速度就會出現(xiàn)大量的泡沫式房地產，但無論是升值空間大的房地產還是泡沫式房地產都很受廣大市民的歡迎。因為隨著國際經濟與貿易快速發(fā)展的同時，我國廣大人民群眾和企業(yè)的收入也得到了大幅度的提升，有了富余的錢就可以購置更多的房產用來升值或者通過租賃賺取租金，用來做辦公場所、生產經營活動場所和多外銷售等。同時政府的宏觀調控能力進一步加大，也使得企業(yè)需要重新考慮如何對投資性房地產進行計量。本文就以投資性房地產的兩種計量模式為理論基礎，分析其對不同在主體產生的影響

關鍵詞：投資性房地產 ；成本模式；公允價值模式 ；分析與比較

一、投資性房地產兩種后續(xù)計量模式的賬務處理如表1所示：

二、投資性房地產兩種后續(xù)計量模式對企業(yè)自身的影響

第一、企業(yè)采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的，就不需要付出更多的人力物力去取得投資性房地產的市場價值，不需要另外花費更高的資金去聘請評估師來對企業(yè)的資產進行評估，企業(yè)采用成本模式計量的成本較低。同時在資產負債表日的投資性房地產的凈現(xiàn)值非常容易取得，企業(yè)只需要扣掉資產的賬面價值、累計折舊或攤銷，填寫在資產負債表上就可以。采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的，為了保證其公允價值計量結果的質量和效用，對于比較復雜和專業(yè)性要求很高的投資性房地產項目，企業(yè)都會需要聘請高級獨立的評估人員來進行評估，而這樣的評估成本就很高。還有現(xiàn)在的會計計量水平還不夠高級，就造成了一定程度上也制約著公允價值后續(xù)計量在會計運用中的質量和效果。

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的，企業(yè)就能更準確地掌握投資性房地產在市場上的真正價值，進而影響了企業(yè)的資產價值，同時也提高了企業(yè)當期的利潤和企業(yè)當期凈資產的價值，增強了企業(yè)的擴展能力。企業(yè)采用公允價值計量模式需要以資產的市場價值做入賬時的價值，企業(yè)以后就不需要對資產進行累計折舊或攤銷，進而使企業(yè)的當期損益減少，增加了企業(yè)當期的利潤。企業(yè)如果是首次采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的，其賬面價值與公允價值的差額就需要計入企業(yè)當期的留存收益。當企業(yè)將一般性質的房地產轉變?yōu)橥顿Y性房地產的時后，如果其賬面價值小于公允價值的，差額計入企業(yè)的所有者權益，導致企業(yè)的留存收益增加，從而增加了企業(yè)的凈資產。在國際化方面，企業(yè)如果采用公允價值進行后續(xù)計量，就更能與國際會計準則接洽，有利于企業(yè)往國際化方面發(fā)展。

第二，從另外的角度看來，企業(yè)采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的，它的資產價值就不能得到真正的反映，賬面價值和市場價值不相符合。我國企業(yè)會計準則里規(guī)定，采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的，無論資產是增值還是減值，其資產減值后的減值損失都不得轉回。其中，投資性房地產的累計折舊或攤銷使得企業(yè)當期費用得到了增加，其利潤減少，對企業(yè)的集資和融資起到了阻礙作用，不利于企業(yè)往國際化方向發(fā)展。

企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的，由于會計信息質量的謹慎性原則的要求，企業(yè)不能高估資產和低估負債，所以在企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量后，企業(yè)的稅負就會隨之增加，在期末資產負債表的填列時，采用公允價值對投資性房地產進行計量的價值去就會非常困難。第一，企業(yè)需要確定投資性房地產所在地有活躍的房地產市場；第二，企業(yè)能夠從活躍的市場中找到同類或類似的房地產相關信息，從而對投資性房地產的公允價值進行比較分析做出合理的估計。

三、投資性房地產兩種后續(xù)計量模式對企業(yè)自身以外的影響

第一，企業(yè)采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的，由于投資性房地產市場價值的波動不計到資產的賬面價值里，對于投資者來說，其市場價值的變動影響不到企業(yè)的損益，因此企業(yè)的利潤波動不大，存在有意操作利潤的嫌疑也就沒有那么大了，這樣有便于企業(yè)外其他投資者做出正確的評價。從國家稅收的方面來說，企業(yè)采用成本模式進行計量的，其所得稅的賬面價值和計稅基礎就一樣，不需要繳納很多的稅費，對企業(yè)的利潤也沒有太大的影響。

第二，企業(yè)采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的，在一定程度上，讓企業(yè)的凈資產的到了很大的增長空間，有利于企業(yè)吸收外界的投資和融資，同時又方便企業(yè)和外部其他的會計主體進行比較。然而在公允價值模式下，會使企業(yè)利潤的波動比以往的都要大，因為投資性房地產的公允價值變動需要計入當期損益，進而加大了企業(yè)利潤被操作的嫌疑，出于融資有風險的考慮，外部投資者就會跟據(jù)這種現(xiàn)象謹慎地思考是否要對企業(yè)進行融資。從國家稅收的方面來說，企業(yè)采用公允價值模式計量的，企業(yè)的巨額資產就會暴露，進而導致資產的增值，企業(yè)需要繳納一大筆的稅費，會使得企業(yè)的利潤受到很大的影響。

針對企業(yè)自身和企業(yè)以外的兩種影響因素，從不同的角度來解釋，要完善我國的會計準則制度，使企業(yè)做到有法可依，這是解決問題的關鍵，在此還要加強企業(yè)會計計量模式的監(jiān)督力度，特別是企業(yè)的投資性房地產從成本模式計量轉換到公允價值模式計量的監(jiān)督。隨著新科技時代的到來，房地產市場不斷變化，時間價值的差距可能會越來越大，企業(yè)在投資性房地產采用公允價值計量模式條件下，需要評估企業(yè)的某些利益，還要對評估人員加強監(jiān)督。

參考文獻：

[1]姜雪.投資性房地產公允價值計量模式對企業(yè)的影響[J].現(xiàn)代經濟信息

[2]廖劍英.企業(yè)投資性房地產后續(xù)計量模式選擇之比較分析[J].東方文化企業(yè)2014（12）

作者簡介：

王萍，女（1986 .4--），漢族，山東濟南人，碩士，講師，研究方向：經濟學---區(qū)域經濟