房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后的成本控制與管理

王希霞

摘要：2016年5月起，“營改增”的試點范圍擴大到了房地產(chǎn)行業(yè)。“營改增”政策在房地產(chǎn)行業(yè)一經(jīng)實施，便引起了該領(lǐng)域的學(xué)者、專家以及企業(yè)相關(guān)人士的高度重視。大家紛紛開始對“營改增”政策內(nèi)容進行深入分析，以盡快明確“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理、稅負、成本等帶來的影響，從而使企業(yè)能夠第一時間適應(yīng)新政策。據(jù)此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本角度分析了“營改增”政策對其帶來的影響，繼而提出了相應(yīng)的解決措施，以期研究結(jié)論能為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提供一定的指導(dǎo)性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營改增；成本；控制

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

（一）稅負對企業(yè)成本的影響

“營改增”政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率由原定的營業(yè)稅稅率5%，變?yōu)樵鲋刀惗惵?1%。但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負將有所增加，營業(yè)稅體制下，對營業(yè)稅的征收主要是針對全額的營業(yè)額，這其中易出現(xiàn)重復(fù)征稅等問題，而增值稅則主要是針對貨物、勞務(wù)及服務(wù)等非全部營業(yè)額進行征稅，且企業(yè)所購買或租賃的各種設(shè)備等都可以進行進項稅抵扣，這對管理規(guī)范的、財務(wù)支出及經(jīng)營管理能力較好的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其稅負會有所下降，進而給其企業(yè)成本帶來一定的利好趨勢。[1]

（二）材料對企業(yè)成本的影響

房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)存在密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)的主要銷售產(chǎn)品由相應(yīng)的建筑公司進行建設(shè)。在建設(shè)過程中建筑公司所提供的材料如鋼筋、水泥、石材、混凝土等都會計入建設(shè)成本。建筑行業(yè)在實施“營改增”政策的過程中，由于采用進項稅抵扣銷項稅的方法，使得建筑行業(yè)中長期存在的難以及時取得發(fā)票的潛規(guī)則，給建筑行業(yè)的總成本增加了不少的負擔，同時，建筑企業(yè)所選擇的不同納稅人身份的供應(yīng)商也會直接影響稅負總額和項目的成本價格，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本總額。[2]

（三）合同對企業(yè)成本的影響

合同中所列條款涉及到諸多微小的細節(jié)，這些細節(jié)如果缺乏明確的表述，則易給企業(yè)帶來糾紛或者經(jīng)濟損失。“營改增”之后，合同中有關(guān)各項權(quán)益和費用都需要重新審視和擬定。例如，合同價款中關(guān)于增值稅的說明，如果合同價款中未標明是否含增值稅，那么后期雙方可能會為稅款問題產(chǎn)生糾紛，進而可能給企業(yè)帶來成本損失，或者合同雙方未明確規(guī)定索要增值稅發(fā)票問題，那后期可能會存在企業(yè)無法用進項稅進行抵扣問題，進而加大了企業(yè)成本費用。[3]

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理對策

（一）規(guī)范財務(wù)管理制度

“營改增”政策實施的目的之一是為了規(guī)范企業(yè)稅務(wù)管理，避免企業(yè)因缺乏索要發(fā)票的動力，而產(chǎn)生偷稅漏稅等現(xiàn)象。新政策對房地產(chǎn)企業(yè)征收稅負的方式改為增值稅，且企業(yè)可以通過進項稅進行抵扣。因此，為了享受“營改增”政策給企業(yè)帶來的福利，企業(yè)應(yīng)該規(guī)范財務(wù)管理制度，對所有費用支出都需要索要相關(guān)發(fā)票，且規(guī)范會計核算方法。企業(yè)財務(wù)管理人員需要盡快學(xué)習“營改增”政策的相關(guān)內(nèi)容，明確了解新政策給會計核算和稅務(wù)管理等方面帶來的影響，以及制定更加合適的財務(wù)管理政策。

（二）明確材料采辦要求

房地產(chǎn)企業(yè)在房子建設(shè)方面無論是與建筑企業(yè)簽訂承包合同，還是運用企業(yè)自身的建筑公司，在材料采辦方面都需要明確采辦要求，以降低“營改增”政策給企業(yè)成本帶來的風險。房地產(chǎn)企業(yè)對于材料采辦一方面要求自己提供大宗材料，獲得增值稅進項抵扣稅權(quán)益，另一方面建立各種材料供應(yīng)商信息庫，明確與哪些供應(yīng)商合作可以及時開具相應(yīng)發(fā)票，以免因為發(fā)票開具不及時或難以開具發(fā)票給企業(yè)成本帶來影響。

（三）精確合同簽訂內(nèi)容

在原有的營業(yè)稅征收體制下，業(yè)務(wù)合作方在簽訂合同的時雖然對企業(yè)的名稱等相關(guān)信息都進行了準確的備注，但是“營改增”政策之后，新政策對發(fā)票的開具信息要求更加嚴格，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在與相關(guān)合作方簽訂業(yè)務(wù)合同時需準確填寫企業(yè)名稱、納稅人識別號、開戶行、地址、電話等，以便所獲得的發(fā)票符合進項稅抵扣的相關(guān)標準。同時，合同內(nèi)容中要精確規(guī)定各項價款中是否包含增值稅等相關(guān)稅款信息，以及發(fā)票獲得權(quán)益歸屬哪一方等。以減少后續(xù)工作中所帶來的合同糾紛和成本損失。

三、結(jié)束語

總之，“營改增”政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的成本有一定程度的影響，在稅款方面對房地產(chǎn)企業(yè)而言是只減不增，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得新政策所帶來的福利，一方面需要財務(wù)人員認真學(xué)習新政策內(nèi)容，以便及時調(diào)整相關(guān)工作；另一方面需要企業(yè)內(nèi)部規(guī)范財務(wù)管理制度，積極索取發(fā)票，這樣才能乘著“營改增”的改革列車，將企業(yè)成本最小化。

參考文獻：

[1]張勇祖.建筑業(yè)“營改增”政策解讀[J].全國中文核心期刊.財會月刊，2015（21）：129.

[2]尹書惠.“營改增”對建筑業(yè)的影響及對策[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2015（19）：87-88.

[3]會計網(wǎng).2016年營改增最新政策：房地產(chǎn)營改增稅收指引，2016， 4 ， 5 .

（作者單位：濟寧景苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）