房地產市場要一控到底

葉檀

房地產成為中國非法分配財富最重要的渠道,這只替罪羊本身并非無罪,因此,被獻上祭臺時沒有收獲民眾一滴同情的眼淚。

房地產已經成為中國貨幣調控的獨門秘笈,不可能半途而廢。

首先抑制房地產是為抑制通脹預期。

6月18日,央行發表2009年年報,重申重視保持價格總水平的基本穩定,繼續實施適度寬松的貨幣政策。年報提出中國維持物價總水平具備基本穩定的有利條件,指出物價上漲壓力增大,需要根據形勢變化增強宏觀經濟政策的靈活性和針對性,同時加大農產品供給保障力度,遏制部分城市房價過快上漲。可見,農產品與房價是抑制物價上漲的主要領域。

抑制房地產更是為了激發中國經濟增長的動能。

在同一天,央行貨幣政策委員會委員李稻葵與夏斌都提出了繼續抑制房價的主張。夏斌在出席“2010年金融與投資峰會”時稱,應做好花兩到三年的時間,逐步消化房地產泡沫的準備。在加大保障性住房建設的同時,接下來要盡快出臺“簡單易行的、便于打擊炒作房地產的稅收政策”,把市場的投資收益預期壓下去。而同一天《人民日報》刊發的李稻葵專訪則從相反的方向,表示房地產調控不會造成經濟增長動力匱乏,房地產調控政策是2009年大規模信貸的解毒藥,未來政策性住房將被納入政策調控范疇。

按照常理,抑制通脹應該加息而不是打壓房地產市場。

中國目前加息受到雙重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益階層的掣肘。央企利潤有下降趨勢,去年地方融資平臺貸款過多,目前加息則增加央企與地方融資平臺的負擔,其實質是讓不良貸款迅速浮出水面,面臨著最大的既得利益階層與銀行自身的壓力,央行對于加息必然慎之又慎。

央企利潤增幅已連續4個月下滑。而截至2009年末,地方融資平臺貸款余額為7.38萬億,如果按照3-5年期的貸款標準利率5.76%計算,地方融資平臺應支付的貸款利息為4250億元。若貸款利率分別上調27、54、108個基點,地方融資平臺將相應多支付的利息為200億元、399億元、797億元。

更重要的是,實體經濟領域出現緊縮趨勢,6月以來,從上游資源性產品到下游出口均出現價格或者訂單下滑趨勢,銀行間與民間拆借利率居高不下,此時加息無異于火上澆油。

匯率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日,根據國內外經濟金融形勢和我國國際收支狀況,央行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革,增強人民幣匯率彈性。如果人民幣匯率形成機制回到2005年與一籃子貨幣掛鉤,人民幣匯率將出現小幅上升,同樣可以收到國內經濟與貨幣緊縮的作用。抑制房地產價格可以控制信貸量,進行抑制貨幣的周轉速度。如果說美國是市場發債為主創造信用貨幣,中國則是以房地產作為最重要的抵押品發放信貸。

銀監會在2009年年報上警示房貸風險,2009年有將近10萬億的新增信貸,銀行業金融機構房地產貸款余額7.33萬億元,同比增速達38.1%,隨著房地產市場不確定性逐步增加,個人住房按揭貸款業務中的不審慎行為可能加劇。事實上,房地產業已成為中國金融機構最重要的抵押品,在地方投融資平臺上占比高達75%,個人也通過房地產抵押獲得各種信貸。如果房地產抵押品折價,甚至政府不允許以房地產作為抵押品種,那么,中國的信貸增量將一落千丈。

換句話說,如果房地產價格上升,則以房地產作為抵押的貸款損失會減少,這就增加了銀行的資本比率。高的資本比率允許銀行從事更多的貸款。許多依賴于銀行融資的企業便獲得了更多的資金,因而投資支出增加、總需求擴張,最終導致產出增加。

也許我們可以說,房地產不幸被選作信貸抵押品,成為中國控制通脹的替罪羊。是的,房地產受到調控主要是金融與貨幣色彩過于濃厚。話說回來,房地產成為中國非法分配財富最重要的渠道,這只替罪羊本身并非無罪,因此,被獻上祭臺時沒有收獲民眾一滴同情的眼淚。