淺析怎樣合理解決我國小產(chǎn)權(quán)房問題

張偉杰

摘要：小產(chǎn)權(quán)房是我國城市化迅速發(fā)展和商品房價(jià)格快速上漲過程中出現(xiàn)的特定產(chǎn)物。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和發(fā)展對整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會的效益實(shí)現(xiàn)了提升，其存在具有某種程度上的必然性和現(xiàn)實(shí)合理性。從經(jīng)濟(jì)均衡角度分析，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決必須綜合權(quán)衡法律、社會和經(jīng)濟(jì)因素，強(qiáng)制拆除和不利管制的極端作法都是不可取的，而選擇最優(yōu)的解決策略，即將小產(chǎn)權(quán)房問題與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)利益最大化。這是協(xié)調(diào)處理的好法律、經(jīng)濟(jì)、社會問題的可行路徑。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)均衡；小產(chǎn)權(quán)房；問題分析。

小產(chǎn)權(quán)房是我國在特定時(shí)期，特定條件下的一種特定產(chǎn)物。我國小產(chǎn)權(quán)房是在1998年住房貨幣化改革后出現(xiàn)并迅速發(fā)展起來的，小產(chǎn)權(quán)房的土地使用沒有經(jīng)過國家的規(guī)劃和審批，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，沒有獲得國家房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房

由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會

自行開發(fā)建設(shè)，面向社會公開銷售，產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，相對于一般商品房而言，其產(chǎn)權(quán)證不具備國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)法律效力。因此，所謂小產(chǎn)權(quán)，實(shí)質(zhì)上沒有構(gòu)成真正意義上的法律產(chǎn)權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房問題學(xué)者有諸多研究和論述，本文擬從經(jīng)濟(jì)均衡角度探析我國小產(chǎn)權(quán)房問題的根源及解決對策。

一、小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)在發(fā)展動力

小產(chǎn)權(quán)房不符合國家有關(guān)法律法規(guī)，它違反了我國《土地管理法》、《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法規(guī)，也違背了國務(wù)院等有關(guān)部門的政策條例。但是，有著巨大法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)的小產(chǎn)權(quán)房卻蓬勃發(fā)展，目前全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已累計(jì)超過7.6億平方米，大約相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。從發(fā)展趨勢看，小產(chǎn)權(quán)房具有巨大的發(fā)展空間。雖然不符合法律法規(guī)，但小產(chǎn)權(quán)房迅猛發(fā)展，是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)能提升整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會的效益，其存在具有某種程度上的必然性和現(xiàn)實(shí)合理性。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和發(fā)展，存在內(nèi)在驅(qū)動力，這就是微觀經(jīng)濟(jì)主體追求利益最大化。下面從需求和供給兩方面進(jìn)行分析。

（一）從需求角度分析。一方面，我國正處于工業(yè)化和城市化高速發(fā)展時(shí)期，目前中國城市化率是46.6%，整體上正是處于加速推進(jìn)的階段，未來.20年，中國城市化率會以略高于1%的速度提升。城市化的過程會產(chǎn)生大量的住房需求。另一方面，高額的房價(jià)超出了很多購房者的經(jīng)濟(jì)能力，按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在3-6倍之間。據(jù)中國社會科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買當(dāng)前房價(jià)高企的住房。因?yàn)?，城市居民的房價(jià)收入比已達(dá)到8.31倍，農(nóng)村居民的房價(jià)收入比更是高達(dá)29.44倍。而小產(chǎn)權(quán)房不需繳納土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)。其開發(fā)成本較低，售價(jià)僅為同區(qū)域商品房的1/2甚至1/5左右。城市低收入階層、外來務(wù)工人員以及剛畢業(yè)大學(xué)生因房價(jià)高漲無法釋放的住房剛性需求，自然轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。

（二）從供給角度分析。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村民個(gè)體和房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下都愿意開發(fā)和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)起人鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體由于在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)中不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)。小產(chǎn)權(quán)房即使銷售價(jià)格相對低廉，仍可獲超額利益。這個(gè)數(shù)額是征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)相的幾倍甚至幾十倍。這部分收益可以發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療和教育支出，建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施。房地產(chǎn)開發(fā)商不需繳納土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，相比商品房的開發(fā)，投入資金少。雖然小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低，但是成本低，扣除成本后仍可獲得豐厚的利潤收益，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體合作開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。在經(jīng)濟(jì)社會需求和供給共同作用下，小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，時(shí)至今日，小產(chǎn)權(quán)房問題不僅是一個(gè)法律問題，也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。

二、小產(chǎn)權(quán)房問題的解決策略

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和發(fā)展對整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會的效益實(shí)現(xiàn)了提升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體和村民個(gè)體通過小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)獲得的土地收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于征地制度下低廉的土地補(bǔ)償費(fèi)，大大的增加了集體的財(cái)產(chǎn)收入和個(gè)體的支配收入；房地產(chǎn)開發(fā)商，則增加了一種投資渠道和市場選擇；從政府角度分析：雖然表面看來，與征地制度相比政府從大的受益者成為了收益為零的“局外人”，儼然小產(chǎn)權(quán)房的最大“受害者”。但仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，這樣的代價(jià)是以政府不再管理、執(zhí)行征地收入的專款專用為條件的，這些活動在小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象下，以市場方式得到了解決，因此可以說政府的利益并沒有因此受到損害。

（一）將小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除。綜合社會效益和經(jīng)濟(jì)利益，將解決策略分為優(yōu)、中、次，將小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，則是次級解決策略。目前全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，強(qiáng)制拆除的成本和損害太大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國住宅總量在186億平方米左右，其中高達(dá)66億平方米面積的住房屬于小產(chǎn)權(quán)房，占比超過11/3。而在深圳，這種情況更為突出。產(chǎn)權(quán)房建設(shè)涉及國家、農(nóng)村集體、農(nóng)村個(gè)人以及小產(chǎn)權(quán)房購買者等多方利益，將小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑強(qiáng)制拆除，只看到小產(chǎn)權(quán)房的非法性，而忽視了小產(chǎn)權(quán)房的必然性和現(xiàn)實(shí)合理性。強(qiáng)制拆除小產(chǎn)權(quán)房直接損害了房地產(chǎn)開發(fā)商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、個(gè)體村民的經(jīng)濟(jì)利益，造成大量在建、已建的住房建設(shè)資金和建筑材料被浪費(fèi)，激化社會矛盾，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。拆除后的小產(chǎn)權(quán)房所占有的農(nóng)村土地未必能很快復(fù)耕，且復(fù)耕質(zhì)量也未必能保證與建房前一樣好。

（二）對小產(chǎn)權(quán)房不予管制，則會出現(xiàn)兩大問題。一是不能保護(hù)農(nóng)地利用整體效用；二是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的有序開發(fā)和規(guī)范布局。為保護(hù)農(nóng)地公共利益即農(nóng)地利用整體效用

的最大化，尤其是國家糧食安全，中央政府對農(nóng)地非農(nóng)化和土地開發(fā)必須從總體上嚴(yán)加管制，并通過土地開發(fā)利益的分割和平衡，彌補(bǔ)農(nóng)地使用所產(chǎn)生的正外部性的損失。但是我國對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)管制處于失靈狀態(tài)。小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)是一種游離于政府土地管制之外的“市場化”的城市蔓延，如不從源頭上解決問題，對中國的農(nóng)地保護(hù)勢必構(gòu)成嚴(yán)重的威脅和挑戰(zhàn)。因此，對小產(chǎn)權(quán)房不予管制，是中等解決策略，政府應(yīng)該合理引導(dǎo)，正確規(guī)劃，不能出現(xiàn)對小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)管制處于失靈狀態(tài)的情況。

（三）將小產(chǎn)權(quán)房問題與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合。當(dāng)前，我國城市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，中高檔商品房供應(yīng)相對充足與中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)相對不足并存。因此，小產(chǎn)權(quán)房問題解決的最優(yōu)策略是與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合。具體措施是：第一淡化、而不應(yīng)過于糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的集體所有而非國有的性質(zhì)，承認(rèn)集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房長期存在，從法律法規(guī)上予以認(rèn)可。第二在房價(jià)較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來源，進(jìn)一步豐富城市住房供給體系。第三有關(guān)部門在研究制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民保障性住房發(fā)展中長期規(guī)劃時(shí)，要科學(xué)分析預(yù)測小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)規(guī)模，并將其中一部分作為保障性住房。從小產(chǎn)權(quán)房的戶型面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、購房（租房）者準(zhǔn)入條件和轉(zhuǎn)讓條件等方面作出明確規(guī)定。