論中國的房地產經濟發展

陳永捷

【摘要】：我國是一個人口數量龐大的國家，伴隨著我國人口的不斷增長，對我國的各種基礎設施要求都有所增加，尤其是住房的需求。房屋的的市場需求與供給結構不匹配，出現了嚴重的供小于求的現象。人均住房的面積小，住房壓力大，造成以上問題的原因歸根究底也就是房地產的原因。

【關鍵詞】房地產經濟 問題 對策

一、房地產經濟學

（1）地產業的發展拉動其他行業部門的發展。房地產業在快速發展的過程中，投資規模的增加對國民經濟發展做出了較大的貢獻，其中既包括由房地產行業開發投資本身所做出的貢獻，也包括對相關行業和部門的帶動效應做出的間接的貢獻。房地產經濟的發展需要其他行業和部門配合，為其提供必要的物質資料。房地產產業與機械、設備、建材、五金、玻璃、陶瓷和燃料動力等行業緊密相關，對這些部門經濟的發展具有很大的拉動作用。

（2）房地產消費帶動生活消費。住房消費作為一種綜合性的消費是房地產消費的重要方面，它涉及到人們衣、食、住、行、學習、健身、娛樂、發展等生活的各個方面，從這個角度來說，房地產業的發展帶動了居民的生活消費，而消費又是拉動經濟增長的三駕馬車之一，消費的發展必然會帶動國民經濟的發展。此外，住房還能為商業、家電業、房屋裝修業、物業、房屋買賣中介業等行業提供發展場所。

（3）房地產業的發展能夠促進就業增長。房地產業的發展對就業的促進作用主要體現在兩個方面。第一，根據國家統計局的數據，我國房地產行業的就業人數逐年增加，并且就業人數的平均增速大于我國全部就業人數的平均增速。第二，通過帶動相關行業和部門的發展，房地產業對其他行業和部門的就業增長也產生了積極的促進作用。

二、我國房地產經濟中存在的問題

（1）需求大于供給使得住房價格過高。經濟的快速發展提高了人們的生活水平，人們對住房條件的要求也隨之提高。隨著城市化進程的加快，城鎮居民人口數迅速增加，加之部分投資者也向房地產產業進軍，使得對房地產的需求加劇，同時，我國房地產地塊的規模、選址等都是由政府預先規劃實施，而不是由市場決定，這些因素都決定了房地產市場是以供給決定需求，供給無法對需求的增加進行敏感的反應，而只能以高房價表現出來。

（2）房地產市場不成熟，出現偏離實際價值的高地價或者低地價。我們知道，土地本身并不是商品，它的價格是由地租的資本化決定的，同時受供求關系的影響。但是，我國房地產的“買方市場”還沒有真正形成，使得土地價格出現了盲目的高價或者低價。高價下，看似國家的收益很大，其實不然，因為地價高會引起房價高，而房價過高，如果超出了消費者的消費能力，又會抑制生產和消費。盲目的低價一般都是政策上的需求，暴露的是政治體制與市場經濟的發展不相適應。

（3）房地產業受政府政策干預的影響。市場經濟條件下，政府出臺的對市場的干預政策會影響土地的價格，進而造成房價的波動。土地的所有權歸屬于國家，政府擁有土地開發的控制權，房地產的開發規模直接受政府控制程度的影響。另外，政府干預政策的出臺，還可能造成房地產市場的不公平競爭，導致滋生腐敗現象，分配不公，國有資源流失。

（4）房地產開發商融資渠道單一，商業銀行的監督管理機制不健全。房地產開發一般都需要大量的資金，大部分的房地產開發商主要依靠銀行貸款來維持日常的運營，出售房屋后用收入來歸還貸款，這樣，房地產開發商就把風險轉嫁給了商業銀行。金融危機爆發后，商業銀行的金融監管問題提上了日程，但是現階段我國相關的制度還不完善，給商業銀行對房地產開發商的監管帶來了較大困難。

三、我國房地產經濟未來的發展方向

（1）政府對房地產市場的宏觀調控。房地產市場與其他各種市場一樣，由于自身市場機制的缺陷，在經濟資源的配置過程中可能存在諸多不合理，主要表現在房地產市場壟斷、信息不對稱、投機行為和不能提供“公共住宅”。由此可能導致投資過熱、高房價和高空置率并存、市場結構矛盾、容易形成泡沫等后果。歷史經驗和理論研究證明，為避免房地產市場自身缺陷引發的后果，政府必須進行干預。具體而言，政府干預的產生是與市場失靈相聯系的，當市場機制不能實現資源的有效配置時，一方面政府可以通過干預以矯正和改善市場機制存在的缺陷，使經濟資源得到更有效的配置，另一方面政府可以通過干預以實現經濟資源分配的公平性，這種干預就是通常所說的宏觀調控。

（2）加速完善房地產市場。首先，政府應該重視房地產經濟中稅收的作用，理順各種稅收政策的關系，根據房地產市場的具體情況來制定不同的稅收政策，切實發揮稅收政策的宏觀調控作用。其次，政府可以利用政府管制和市場決定雙重機制來影響土地的價格，在房地產市場過熱的時候，通過減少土地供應來減緩經濟過熱現象，相應的，房地產市場疲軟的時候，應該適當增加土地的供應量，以此來刺激房地產經濟的增長。再次，政府應該通過制定具體的房地產產業的發展規劃來完善房地產產業政策，進一步完善房地產市場。

（3）創新體制和制度，促進房地產市場的公平競爭。政府應該從制度創新和體制創新入手，一方面，消除造成房地產市場不公平競爭的條件，使房地產的市場機制不被扭曲，保護國有資源的完整性，另一方面，調整收入格局，使分配真正做到公平公正，維護經濟的健康發展和社會的長久穩定。

（4）加快房地產業融資渠道的多元化發展，加大商業銀行的監督管理力度。房地產開發商除了向商業銀行貸款外，還可以積極拓寬融資渠道，例如發行房地產股票融資，既可以短時間內獲得穩定的資金，還降低了固定的還款日期和歸還借款利息的風險。完善相關的金融監督管理制度，使商業銀行能夠實質性的對房地產融資進行金融監管。總之，通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調控，房地產經濟一定會走上健康的發展道路。

四、結語

房地產市場經濟的發展具有非常大的發展潛力，購房者會不斷的增加，但是房價卻成為了一個很高的門檻，讓很多的人買不起房子，但是有的富豪都有自己的別墅，并且還有好幾處房產。這是我國貧富差距過大引起的。這就要求政府對其價格直接管制，加大對房地產的關注度，制定相應的房地產價格上限，控制房地產價格的無限上漲。讓房地產經濟得到更好的發展。