宏觀視域下商業地產庫存求索

蔣鵬

3月10號到4月中旬，我去了鄭州、杭州、濟南、寧波、上海，以演講嘉賓、嘉賓主持人身份參加了國內所有最頂尖平臺的活動。在此過程中我發現兩個特點：首先，參加活動的行業人士級別越來越高;其次，對內容越來越關注。這就是去庫存壓力帶來的影響，期待破解之路，但還是習慣只聽不分享，落后的味道非常明顯。行為參與是集體抱團取暖的路徑，心態保守是貽誤戰機的必然，心態決定狀態！我發現活動中嘉賓人數多、質量高、觀點有見解、碰撞有思考，相比以前大有進步。我在想為什么會如此？地產企業的存量太大，問題太多，實操已經不夠用，需要資源嗎？這個級別的參會嘉賓不考慮項目操作層面的需求，但想聽觀點、聽模式、聽想法。企業內部已經難以輸送戰略級別的決策素材，走出去成了倒逼下的選擇。

地產去庫存，兩條線的剖析。

明線，在量上去化。這條線上的企業100強平均存量不低于100萬平米以上，就是100億以上的貨值，這個成為企業財務利潤的收割機，苦不堪言。其次，成為行業內頑疾，難以在健康發展上與金融行業、零售行業共贏未來，也很難建立健全完善的流程體系和團隊管理。這些基礎設施建設沒有成為焦點，創新的條件幾乎只有抄襲，最后造成社會恐慌，大量閑置建筑，對城市、經濟發展都帶來無法回避的現實。在這條線上，政府部門的作為非常關鍵。

地產存量去化，目標第一是止損，其次是增利。存量資產是企業利潤收割機，止損迫在眉睫，目前沒有很有效的實現措施。資產要具備被經營這一屬性。怎么做到呢？第一，增加使用物理資產范圍的使用類型。李克強總理說養老地產的發展，包括雙創，一切能賦予內容的做法都要放大去使用，這叫止損。企業開始輕資產模式，市場開始進行ABS，資產證劵化，購物中心運營，屬于增利。

這條線在地上跑，屬于時間線，一個條件疊加一個條件，彼此支持，一旦形成不了結構，成長速度非常緩慢，去化周期難控。要重視的第二線是開放思維、解放思想，運用一切可以利用的資源進行空間組合。現在“共享經濟”在互聯網時代的發展引發的內容變革創新，把存量資產看成資源整合的一個基礎，而非傳統思維的核心。在各行業組合中把商務屬性淡化，功能屬性加強，去尋找屬于市場需要的商業模式組合，繼而完成多贏局面的訴求，比如共享單車、比如滴滴打車、比如生態體系。

兩條線的并行轉軌，需要克服的困難是染色體的融合。這里的標準有價值觀，如果一定要給價值觀給予一個說明，是要有高階位的勢能。這個勢能的確定源于立場的確定，必須立足行業、社會。如果立足個體，企業基本不可能融合兩條線。

目前全國存量總面積13億多，綜合體從2014年4000個到2017年7000個，未來預估有1萬個。這個面積，一個字可以形容——“剩”，前面加一個形容詞——“過”。過剩成了行業現象，多而不精，大而不良，直接導致商業去庫存在市場與政策中阻礙重重。

去庫存，就是讓物業被使用，核心就是轉化，讓誰來用。從常規的使用者到無邊界的使用，核心是擴大使用邊際范圍。具體表現無外乎三個維度：政策法規的措施，控制源頭，別再隨意新增建筑面積;鼓勵運營、降稅、貼補;市場上，各種類型的參與，養老、創業、基地。意識要打破常規經驗，懷揣行業擔當去看待社會困難處境。

成都新出臺控制商業項目屬性更改的政策，不清楚目的，但可以肯定，不利于商業去庫存，思維僵化。前年底一系列政策措施幫助去庫存，在去年初開始全面有起色，到去年10月3號忽然進入速凍，當時以為這個政策只是短暫，現在一個接一個的冰凍期開始進入市場。馬云說，經濟進入快速顛簸中，問題自然非常多，但機會也非常多。問題永遠都有，機會在哪里，卻需要在問題中尋找希望，這也是去庫存中必須要有的信念。

洞察力優于商業模式，這才是屬于時代匹配的機會。還把鏈家看成二手房公司，把優客廣場看成創業公司，把一切有想法但虧錢的公司當成失敗的企業，都是錯失機會自動退出的loser。

鵬友會的出現被稱為一股清流，都在主動了解規則的原因和堅持的目的。我現在出去，坐在哪兒都有很多所謂見過的人過來主動寒暄，很多以前在背后調侃挖苦的人都在改變看法，很多點贊的人開始主動貢獻商業模式，很多行業人士主動給予賺錢的落地項目，但自己要清楚，他們只不過是陷入了暈輪效應。在我們100余周周三聚的堅持下，打破了他們對人的理解，內心的不以為是在安全地帶開始不知所措，眼下給予的支持不是溫暖，只是覺得搭上線沒有壞處，把鵬友會當成了一個可以關注的資源。對于鵬友會要有清醒的自我認知，真正給予溫暖并需要被重視的人是你們。

鵬友會在國內商業地產圈被高度關注，它們問我很多問題，為什么叫周三聚，而不是周一聚、周二聚、周四聚、周五聚、周六聚？為什么規則是按照進門時間排序？周三聚的費用誰來支付？你們為什么沒錢？

社群不是協會，協會是虛的，企業是實際的，相互之間解決不了具體問題，發展問題，只是資源宣傳，整合都做不到，是落后的生產關系。社群垂直關系解決了虛實結合。它不是資源共同體，跨界是在強端口處找到商業模式的對接，才能完成企業發展的需求。社群是先進生產力的代表。

先進的生產力才可以高緯度地解決存量資產問題。資源整合做不到，人脈更做不到。政府都做不到的事，傳統領域的行業只有找錢生存，不可能改變存量資產的現狀。這個空間屬于思維模式的高緯度升級。

聯商網董事長龐小偉說，阿里巴巴的曾敏告訴他，傳統行業連信息化都沒有解決，他們已經發現互聯網落后了，物聯網已經不是一個名詞，DT、AR、人工智能全部產品化了，你還在旁邊瞎折騰。

傳統金融解決的是二八問題，新金融解決的是八二問題。傳統金融本來也是一個服務機構，結果比衙門還難進，需要的時候永遠不在。現在的境外機構也有這個問題，眼里只有客戶，還是大客戶。馬云可以依仗八二市場在全世界擁有市場，不是有大智慧，大格局下的大擔當，這個是現實主義者一輩子無法企及的勢能高度。

先進的思維方式也分技術性思維、社群性思維。

建立航道、重設跑道是一個機會，雖然也難，賈躍亭就是邁過BAT三座大山，現在在神與騙子之間被輿論搖擺，在偉大的夢想中想著誰給我錢。

你的做法如果不是擴大邊際效益，或者不是降低固定成本、不是行業普惠、不是集體開心，估計就不會成功。所有先進的思維會帶動整個行業的發展，但推進的力量不是先進的思維，而是先進思維的普及程度，運用才是真正的推動力量。但沒有先進的思維，基本不可能改變現狀。

國際化是一種能力，全球化是一種格局。

我們在一起要做到其他動物和機器都做不到的事，才是能力。