《紅樓夢》時代的房地產

戴縈裊

人會根據預算約束，決定每個階段消費多少，以最大化消費帶來滿足感。

《紅樓夢》第六十四回中，賈璉為納尤二姐為妾，在寧榮街后二里遠的小花枝巷內買了一所房子，共二十余間。曹公并沒有詳寫賈璉金屋藏嬌的花費，留給讀者許多遐想。也有人按當時的房產行情推斷，房價不超過三百兩白銀。但據我所知，清朝北京房屋的定價十分復雜，商業用房的單價高于住房，住房的價格又受許多因素影響。

沃頓商學院的Wachter教授，與合作者分析了清代北京房契數據，發現房產價格與地段、房型、面積、潛在維修成本，都有關聯。情理之中、意料之外的是，左右房價高低的最大因素，卻是住宅中是否有井，方便取水。

當初，賈蓉替賈璉說媒，就提到賈璉會買房安置尤氏母女，讓尤老娘老有所養。書中關于小花枝巷的房子，細節不多，但賈璉迷戀尤二姐的美貌溫柔，頗有誠意，急著納妾，勢必不愿花很長時間去修理房子。因此，買的房子質量應該不錯，不會太便宜。賈璉安排得十分齊備，使尤二姐母女十分稱心。

清代房產的實際價格比較平穩，并不像當今大起大落，連年瘋漲，但《紅樓夢》時代的百姓，也頗有房屋情結，有了錢就想買房，或自住、或出租。乾隆年間，傳說權臣豪奴安圖入官的房產中，有秘密銀窖，一些市井小人便結隊偷偷刨挖。乾隆五年案發，卷宗顯示，那些小人發了不義之財后，在衣帽光鮮、大手大腳花費之余，會購房置地、投資理財。

涉案者中，有一個叫王立住的，資產組合堪稱多樣化，他不僅在北京買了住房、鋪面，又在周邊的通州和大興縣買了田地，還借錢給茶館、投資開當鋪。還有個叫李五的，自己購房、投資，還將金銀交給義子，或入股他們的買賣，或讓他們放債，希望自己生前由義子贍養，身后則由義子發送。

這些素日貧寒的人，一旦發了橫財，并沒有很快地把財富揮霍殆盡，而是有“消費平穩化”的意識，這符合新古典經濟學的消費理論：人會根據預算約束，決定每個階段消費多少，以最大化消費帶來滿足感。今天少花一點錢，用于投資房地產等，賺了錢，保了值，明天就依然有能力消費。

《紅樓夢》中，鐘鳴鼎食的賈府，氣數已不復往昔，又因為造了大觀園，花費巨大。三小姐賈探春曾想興利除弊，把大觀園承包給家仆，一年可省下四百兩銀子。薛寶釵原本支持開源節流，鼓勵探春說：“一年四百，二年八百兩，取租的房子也能看得了幾間，薄地也可添幾畝?！?/p>

書中第十三回，秦可卿死后，曾托夢給與自己交好的鳳姐，勸她“將祖塋附近多置田莊房舍地畝，以備祭祀供給之費皆出自此處，將家塾亦設于此……便是有了罪，凡物可入官，這祭祀產業連官也不入的。便敗落下來，子孫回家讀書務農，也有個退步”。

秦可卿所說的族田義莊，由北宋范仲淹首創。到了清代，因為有利于宗族和睦、社會安穩，得到統治者的大力支持。朝廷嘉獎捐田贍族之人，嚴禁祭田、義田私典私賣。即便族中有人犯法，家產被查抄，族田義莊也“例不入官”。

雍正皇帝提出：“立家廟以薦蒸嘗，設家塾以課子弟，置義田以贍貧乏，修族譜以聯疏遠?！笔来⒗t的賈府，重視家廟祭祀，也支持族中義學。但精明能干的鳳姐卻沒有聽從秦可卿，投資族田義莊，導致賈府大廈傾倒后，子孫流離失所。想來一者是因為賈府財務捉襟見肘，“遠水救不得近渴”，二者鳳姐雖有危機感，也難以做到目光長遠。

（劉振摘自《新民晚報》

2017年3月26日 圖/陳明貴）