加強共有產權保障房公積金貸款風險管理的建議

文/安民

加強共有產權保障房公積金貸款風險管理的建議

文/安民

長期以來，我國各屆政府一直把改善民生作為“為民辦實事”的重要任務之一，而解決市民的住房問題更是政府工作的重中之重。自2010年起，上海市政府圍繞打造廉租、公租、共有產權保障和動遷安置“四位一體”的住房保障體系，推進住房保障建設，為本市不同人群實現“住房夢”交出了一份令人滿意的答卷。尤其是在共有產權保障住房方面，通過制度設計由政府提供政策優惠，按照有關標準建設，限定套型面積和銷售價格，限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權，面向本市城鎮戶籍中等收入及以下住房困難家庭提供保障性住房。共有產權保障住房模式一經推出便深受百姓們的歡迎，而住房公積金貸款為這一住房模式的推進發揮了積極的作用。

一、 本市共有產權保障住房公積金貸款發放現狀

上海早在2010年就依據2009年上海市政府發布的《上海市經濟適用住房管理實行辦法》，率先在徐匯、閔行兩區開展了共有產權保障住房的試點工作。《上海市經濟適用住房管理實行辦法》中明確：經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權，即共有產權保障住房。據統計，截至2016年四季度,上海已開展了六個批次的共有產權保障住房的申請供應工作，累計受益家庭達到12.8萬戶。與此相對應，金融信貸支持中低收入群體購買共有產權保障住房的力度也持續提高。2010年6月，依據《上海市經濟適用住房管理實行辦法》第二十三條中關于“購買經濟適用住房可以按照規定，申請住房公積金購房貸款或者商業性購房貸款”的規定，上海市公積金管理中心出臺《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則》，同年第四季度經濟適用房公積金個貸在徐匯、閔行兩個區配套進行試點，隨后在全市鋪開。據上海市公積金管理中心公布的《上海市住房公積金2014年度運行分析報告》提供的數據，截至2014年底，上海市公積金管理中心已累計向3.84萬戶家庭發放公積金經濟適用房貸款超過100億元。

表1 共有產權住房公積金貸款發放情況表

2015年及2016年共有產權住房公積金貸款的發放量每年基本保持在20億元左右，金融支持住房消費力度較大，這一惠及民生的措施，為廣大低收入住房困難家庭解決居住問題助了一臂之力。

隨著共有產權住房公積金借貸群體人數的不斷增多，以及貸款風險爆發期的來臨，該群體在公積金貸款風險管理中暴露出的問題也應引起各方的關注，要加快研究公積金貸款風險防范機制，采取必要的措施加以改善。

二、當前共有產權保障住房公積金貸款風險管理中存在的問題

（一）借款群體貸款逾期率較高，家庭抗風險能力弱

共有產權保障住房面向對象為城鎮中低收入住房困難家庭，并對其現有住房面積、財產狀況和可支配收入都作了限制性的規定。以人均可支配收入為例，2010年推出共有產權住房時，限定的條件是家庭人均可支配收入不高于2300元，而根據《上海統計年鑒》公布的數據，2010年上海市城市居民家庭人均可支配收入為31838元。這些都決定了相對于住房商業性貸款和商品房公積金貸款，其在風險控制方面將面臨更大的壓力，屬于高風險貸款類型。從對已發放的共有產權住房公積金借貸群體的跟蹤分析可知，目前共有產權住房公積金貸款的逾期率是商品住房公積金貸款逾期率的7倍左右。

共有產權住房公積金貸款客戶逾期還貸的主要原因是家庭收入低，經濟發生困難。當就業不穩定、家庭成員疾病等造成借款人家庭收入減少、支出增加時，較少的積蓄往往使借款人家庭無法承擔還款壓力。同時，在公有產權住房公積金貸款中，也有惡意逾期的情況。有個別借款人在貸款時就缺少還款意愿（其中部分借款人同時缺少還款能力），甚至有人在辦理貸款手續時就表示未來將不會按時還款。但是由于公積金貸款政策性的特點，只要其符合相關條例、辦法規定的貸款條件，很難以主觀判斷拒絕其貸款申請。而后文提到的共有產權住房公積金貸款處置的困境從某種角度來說，又進一步縱容了惡意逾期者的行為。

（二）貸款逾期抵押回購無法落實到位，增加抵押物處置難度

共有產權保障住房公積金貸款的高風險性是可以預見的，而住房公積金的性質是職工的長期住房儲金，其對安全性有相當高的要求，因此各方在推出公有產權保障住房公積金貸款時設計了較為完善的風險防范和處置措施：一是設立住房保障機構回購機制，這是共有產權保障住房貸款最具特色、最為有效的風險防范機制；二是以共有產權保障住房作為抵押，使該筆公積金貸款有了物的保證；三是由專業擔保機構對貸款提供連帶保證責任擔保，確保住房公積金貸款資金的安全。上述三道風險屏障的設計可以說為確保共有產權保障住房公積金貸款的安全性提供了堅實的基礎，更能激發公積金貸款人參與這項民生工程的積極性，但幾年來的實際操作卻不盡如人意，到目前為止，共有產權保障住房公積金貸款逾期六期以上客戶尚無一筆實現回購。

（三）逾期訴請對象不完整，化解風險手段缺失

對公積金貸款的借款人而言，用于購房貸款的抵押物為有限產權，產權的另一部分為住房保障機構擁有。那么問題就來了，當公積金貸款出現逾期經催收無效需訴諸法律時，訴請對象是否應把保障機構也一并列入？若把保障機構作為被告，是由民事庭受理還是由行政庭受理？在現實操作中法院對此是極為謹慎的，可見，共有產權保障住房公積金貸款的前兩道屏障基本上形同虛設。在貸款逾期后，只有通過專業擔保機構的代償和墊付來保證公積金貸款資金的回收。倘若擔保機構的代償款不能通過有效的風險處置予以化解，這第三道屏障也終將被沖垮。

2015年3月1日上海市公積金貸款擔保模式進行了調整，取消了專業擔保機構擔保，改為住房抵押。從此，共有產權保障住房公積金貸款失去了風險處置的最后一道屏障，處于“裸奔”的狀態。

三、共有產權保障住房公積貸款風險管理的建議

共有產權保障住房對于中低收入住房困難家庭解決居住問題的意義重大，政府還將繼續推進這項民生工程。為中低收入家庭購房提供資金支持也是推行住房公積金政策的宗旨，而安全性又是住房公積金的基本要求，因此完善共有產權保障住房公積金貸款的風險處置手段是當務之急。在研究管理創新的同時，切實落實原有的風險處置設計思路不失為一條佳徑。

（一）落實回購政策，回購與售轉租相結合

切實落實回購政策，強制性回購與售轉租相結合，既可解決貸款的安全性問題，又可以避免產生社會問題。

2010年7月上海市住房保障和房屋管理局發布的《關于支持市公積金管理中心、商業銀行提供經濟適用住房購房貸款的指導意見（試行）》規定，“對購房家庭在取得經濟適用住房房地產權證五年內發生逾期還款超過規定期限的情形”，“由批準購買經濟適用住房的區（縣）住房保障機構按照經濟適用住房銷售價格加銀行定期存款利息進行回購，借款人所得的回購款優先用于清償貸款債務”。

政策在保障貸款安全的同時，也充分考慮到民生問題。2012年上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局聯合發布的《上海市共有產權保障房（經濟適用住房）申請、供應和售后管理實施細則》第四十一條對于回購也進行了表述：“原購房家庭可以與住房保障機構按照規定，辦理租賃經濟適用住房的相關手續，以租賃方式使用原居住地經濟適用住房。”在借款合同中也有相應約定：“在貸款發放之日起至權利人取得經濟適用住房房地產權證滿五年之日止期間，甲方（借款人）未按借款合同的約定按期歸還貸款，且累計逾期達到或超過六期時，丙方（連帶保證責任保證人）要求住房保障機構回購的，住房保障機構應當按照丙方的要求回購該經濟適用住房，經濟適用住房的權利人及共同申請人應當配合經濟適用住房的回購。”合同中明確“應當”，說明逾期回購是住房保障機構和經濟適用住房權利人及共同申請人的義務。

（二）適時引入專業擔保機構，為公積金貸款安全保駕護航

引入專業性擔保機構對共有產權保障住房公積金貸款提供連帶責任擔保，既有制度上的必要性又有現實的必需性。

擔保機構作為為借貸雙方提供服務的第三方媒介，一方面通過貸款擔保，為購買共有產權保障住房的借款人增信；另一方面通過擔保機構貸后專業化的風險管理手段，保障公積金貸款的資金安全。實踐證明，本市公積金貸款引進專業化機構進行風險管理后，資產質量明顯提升。同時，擔保機構可以對共有產權保障住房公積金貸款風險管理中出現的新問題、新情況進行及時的分析和總結，適時向住房保障機構和公積金管理中心提出政策建議和對策，優化和完善制度設計，使這項惠及民生的工程越辦越好。擔保機構的擔保費可從住房公積金收益中列支。

（三）暢通司法訴訟途徑，優化共有產權保障房公積金貸款法律環境

共有產權住房公積金貸款盡管有政策支持力度大的特點，但風險管理的要求不能弱化，甚至應該強化，應做好以下幾個方面：一是確保共有產權保障住房公積金貸款逾期訴訟有門。當住房保障機構和經濟適用住房的產權人和共同申請人未主動履行合同義務，公積金貸款人作為原告可以把借款人和保障機構列為共同被告，行使自己的權利。二是加強執行力度，并與“售轉租”政策相結合，既妥善解決現有的不良貸款的處置難題，又有利于對有惡意逾期意圖的借款人產生威懾作用。三是貸款機構、住房保障機構以及參與該項貸款業務的風險管理機構可以建立定期的溝通協調機制，形成合力，共同為本市住房保障體系的建設添磚加瓦。

（作者單位：上海市住房置業擔保公司）