調(diào)控不斷升級(jí)，房地產(chǎn)已非最佳投資品

文/卞夢(mèng)健

調(diào)控不斷升級(jí)，房地產(chǎn)已非最佳投資品

文/卞夢(mèng)健

近期，樓市調(diào)控不斷升級(jí)。以北京為例，日前就已開(kāi)始對(duì)商辦項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)。在今年3月中下旬的10天內(nèi)，北京已先后9次出臺(tái)調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)劃分……這些調(diào)控政策幾乎斷絕了所有炒房的可能。或許購(gòu)房者會(huì)問(wèn)：在目前形勢(shì)下，是否應(yīng)該先觀望一段時(shí)間再買(mǎi)房？筆者認(rèn)為，在調(diào)控不斷升級(jí)的情況下，目前的房地產(chǎn)已非最佳投資品。

剛需購(gòu)房者或許迎來(lái)買(mǎi)房時(shí)機(jī)

3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋用作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。對(duì)于公告執(zhí)行之前已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目，再次上市出售時(shí)可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，但個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄以及在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅這兩個(gè)條件。此外，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

在房?jī)r(jià)高企的情況下，小戶型低總價(jià)的商住項(xiàng)目是購(gòu)房者較好的選擇，甚至占據(jù)了北京樓市成交量的半壁江山。隨著新政的出臺(tái)，加上之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”、限制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住宅炒房以及“離婚炒房”等一系列政策“組合拳”，北京樓市在近期有望降溫。不過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)從來(lái)不是“一枝獨(dú)秀”的行業(yè)，樓市怎么走，房?jī)r(jià)怎么樣，取決于政策和經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，有關(guān)方面一直強(qiáng)調(diào)，必須保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。由此，北京樓市調(diào)控升級(jí)，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提至60%，在筆者看來(lái)，所有這些政策信號(hào)都表明，北京10天“9連拳”調(diào)控政策，將使炒房者失去市場(chǎng)，解決“真剛需”的時(shí)機(jī)到了。

今年伊始，北京房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)猛漲，尤其是二手房上漲之快出乎很多人的意料，市民總體感覺(jué)房?jī)r(jià)一直在往上漲，認(rèn)為自去年10月以來(lái)的限購(gòu)限貸政策收效甚微。但值得注意的是，李克強(qiáng)總理在今年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中增加了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的表述，而“平穩(wěn)健康”和“長(zhǎng)效機(jī)制”更是中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出的兩個(gè)要求。所以，近期的北京樓市調(diào)控，印證了國(guó)家在樓市調(diào)控方面的態(tài)度和決心。不難看出，對(duì)住房需求強(qiáng)烈的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段的確是出手的好時(shí)機(jī)。熱門(mén)城市的樓市處于喘息期，而三四線城市也會(huì)出臺(tái)眾多利好政策刺激購(gòu)房需求。同時(shí)，在各方的努力下，中介市場(chǎng)將更趨于規(guī)范。基于此，剛需購(gòu)買(mǎi)者有必要在今年選好房，適時(shí)出擊，如果猶豫，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳的買(mǎi)房窗口期。

通過(guò)觀察近期的樓市，不難發(fā)現(xiàn)在多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)后，熱門(mén)城市的樓市火爆漸漸被壓下來(lái)，房?jī)r(jià)回到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。一二線城市還有“房票”的剛需一族，沒(méi)理由不抓住這個(gè)窗口期出手。另外，不少三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于上漲態(tài)勢(shì)，其原因主要有兩個(gè)：第一，在限購(gòu)、限貸后，一二線城市的外溢需求讓非熱點(diǎn)城市火熱了起來(lái)；第二，國(guó)家今年相繼出臺(tái)的激勵(lì)政策、寬松信貸政策、購(gòu)房環(huán)境優(yōu)化和多種福利補(bǔ)貼等，都會(huì)直接刺激居民購(gòu)房欲望。

多種手段讓投資炒房者的夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)

2016年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性和指導(dǎo)性。有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，政府不應(yīng)干預(yù)。事實(shí)上，住房事關(guān)群眾基本生活，屬于半公共物品。而且，由于土地的稀缺性，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，需要政府從彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的角度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控。其實(shí)，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管。例如：德國(guó)出臺(tái)多項(xiàng)遏制開(kāi)發(fā)商獲取暴利的政策，如果新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)售價(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的50%，開(kāi)發(fā)商就會(huì)面臨高額罰款和最高3年監(jiān)禁的嚴(yán)厲處罰。美國(guó)設(shè)立土地使用價(jià)值稅、選址地價(jià)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅制，限制房地產(chǎn)炒作。日本建立土地交易監(jiān)視區(qū)域制度，授權(quán)地方政府抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。韓國(guó)對(duì)非土地所有權(quán)人自住的土地交易征收60%的交易稅。由此可見(jiàn)，政府用經(jīng)濟(jì)、行政等多種手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，是國(guó)際通行做法。

還有人認(rèn)為，大城市人口不斷增長(zhǎng)加大住房剛性需求，供需缺口必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從我國(guó)實(shí)際看，一線城市已從快速擴(kuò)張階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動(dòng)人口動(dòng)態(tài)平衡，人口有進(jìn)有出，總量相對(duì)穩(wěn)定。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，上世紀(jì)90年代，日本東京人口持續(xù)增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)連續(xù)下跌達(dá)7年之久。2008年以來(lái)，美國(guó)紐約房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，但新增人口達(dá)到幾十萬(wàn)。雖然其時(shí)日本、美國(guó)受經(jīng)濟(jì)衰退和金融危機(jī)的影響，但這也能證明城市人口集聚產(chǎn)生的剛需并不一定引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，尤須防止住房成為炒作對(duì)象。

基于此，就我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，應(yīng)走出“依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在較大供給缺口，加之房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)門(mén)檻低、利潤(rùn)高，對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用大，各地依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的做法比較普遍。但是，如果社會(huì)資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，不僅不利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，還會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。例如，日本上世紀(jì)90年代以前房地產(chǎn)市場(chǎng)異常興旺，成為經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΓY(jié)果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退。

有錢(qián)就購(gòu)房置業(yè)是中國(guó)人自古就有的傳統(tǒng)觀念，加之土地是稀缺資源，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)只會(huì)升值不會(huì)貶值。實(shí)際上，隨著生產(chǎn)生活方式的改變，城市容量的彈性不斷增大。有研究預(yù)測(cè)，即使在深圳這樣土地緊缺的城市，現(xiàn)有建成區(qū)經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能轉(zhuǎn)換、生活方式轉(zhuǎn)變，還可以大幅擴(kuò)大人口容量。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。1991年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅后，當(dāng)年房?jī)r(jià)下跌70%；1997年亞洲金融危機(jī)后5年內(nèi)，我國(guó)香港房?jī)r(jià)下跌75%。房?jī)r(jià)大幅下跌，使許多中產(chǎn)家庭一夜之間負(fù)債累累。可見(jiàn)，房子并非最佳投資品。當(dāng)前，應(yīng)弱化住房的投資屬性，使其回歸居住屬性。加快建立適應(yīng)我國(guó)國(guó)情、符合市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，又努力實(shí)現(xiàn)住有所居，讓投資炒房者的夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)。

為了遏制一再瘋狂上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，這在一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。此后，又有了更全面的“因城施策”和“回歸居住屬性”理念。由于不同城市的政策分化關(guān)系，現(xiàn)在買(mǎi)房需要注意“因城而異”，但通過(guò)全局來(lái)看，目前無(wú)論在哪兒都不是買(mǎi)房用于投資的時(shí)候。一二線城市去年經(jīng)歷了房?jī)r(jià)飆升，把許多有住房需要的購(gòu)房者攔在了門(mén)外。在新政出臺(tái)后，首次購(gòu)房者和第二套以上住房購(gòu)買(mǎi)者在信貸等政策方面的待遇大不相同。一二線城市的首次購(gòu)房者存在一定的房貸壓力，但對(duì)不買(mǎi)房者而言，其風(fēng)險(xiǎn)和壓力或許會(huì)更大。

各類(lèi)調(diào)控措施旨在杜絕一切投機(jī)可能

最近有學(xué)者提出一個(gè)有趣的問(wèn)題：中國(guó)的企業(yè)每年盈利的平均數(shù)，甚至還不夠在北京買(mǎi)一套房，而中國(guó)的上市公司股票，只要賣(mài)出1%的股份就可以買(mǎi)好幾套房。那么究竟是中國(guó)的股市泡沫大，還是樓市的泡沫大呢？我們先拿一線城市的房?jī)r(jià)與租金之比來(lái)作計(jì)算。一般的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是，買(mǎi)一套房花100萬(wàn)，每年可以通過(guò)房屋出租收到5萬(wàn)。那么，這套房只需出租20年就可以回本了。顯然，20倍左右的市盈率是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資收益率。

而現(xiàn)在，北京市的房?jī)r(jià)與房租之比高達(dá)60，燕郊有些小區(qū)都快達(dá)到200了，也就是說(shuō)，在北京買(mǎi)房出租出去，需要60年才能回本，而在燕郊某些地區(qū)，可能要花200年收回成本。在我國(guó)，住宅用地只有70年的使用權(quán)期限，更關(guān)鍵的是，有些房屋質(zhì)量較差，甚至只有30年左右的壽命。所以，離譜的高房?jī)r(jià)使一線城市的房屋失去了投資的功能。而三四線城市要去庫(kù)存，要幫居民解決剛需，最直接的方法就是著手信貸政策的均衡分配。對(duì)此，有關(guān)專(zhuān)家建議，在降低一二線熱點(diǎn)城市居民杠桿比例的同時(shí)，應(yīng)適度加大對(duì)三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜。

在快速城鎮(zhèn)化的大背景下，強(qiáng)勁的購(gòu)房需求已成為支撐房?jī)r(jià)持續(xù)高速上漲的重要原因。盡管中央政府頻頻出臺(tái)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)和高漲的市場(chǎng)預(yù)期，但是效果不甚理想，老百姓的購(gòu)房需求逆價(jià)而上。一直以來(lái)，政策制定者都希望將住房需求劃分為“剛需”和“投資性需求”，并且在政策制定時(shí)能夠?qū)ζ鋮^(qū)分對(duì)待。但在房?jī)r(jià)如此之高的情況下，試圖將兩者區(qū)分開(kāi)來(lái)已經(jīng)越來(lái)越不可能了。

從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，首付款和月供占據(jù)了人們大量的資金儲(chǔ)備和現(xiàn)金流，這極大限制了流動(dòng)資金數(shù)量。考慮到市場(chǎng)上越來(lái)越多的投資渠道以及越來(lái)越高的投資回報(bào)率，將如此巨大的資金投入住房中，購(gòu)房者將不得不承擔(dān)高昂的機(jī)會(huì)成本。因此，讓人們不去考慮住房的投資品屬性——保值增值潛力，顯然是不現(xiàn)實(shí)也不合理的。

總之，北京從3月17日起連續(xù)10天9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，幾乎斷絕了炒房可能，與此同時(shí)，核心一二線城市的外溢市場(chǎng)也在監(jiān)管部門(mén)調(diào)控范圍內(nèi)，調(diào)控措施全面升級(jí)。面對(duì)雷霆般的調(diào)控，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何走，政策如何繼續(xù)？在“兩會(huì)”上，房屋回歸居住本質(zhì)被再次明確。尤其是3月26日，北京“商住兩用”類(lèi)物業(yè)的限購(gòu)措施出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策的目的不是抑制房?jī)r(jià)上漲，而是疏解人口。這是北京繼“3.17”樓市新政后，短短10天內(nèi)祭出的第9招重拳，各類(lèi)調(diào)控措施旨在杜絕一切投機(jī)可能。為此，專(zhuān)家分析表示：限購(gòu)措施不是簡(jiǎn)單的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類(lèi)項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過(guò)去多年的樓市發(fā)展中，商辦類(lèi)物業(yè)本身就是畸形的，大部分的物業(yè)成了一個(gè)類(lèi)居住的物業(yè)。未來(lái)“商住兩用”類(lèi)物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的明顯下跌，成交量預(yù)計(jì)下滑60%以上，也可能進(jìn)入休眠狀態(tài)。更重要的是，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)第一次這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類(lèi)型的政策。這一點(diǎn)也會(huì)影響其他城市同類(lèi)型的調(diào)控。這個(gè)政策雖沒(méi)有像“3.17”政策出臺(tái)時(shí)那樣引起那么多媒體和個(gè)人關(guān)注，但對(duì)業(yè)內(nèi)的影響是歷史上最大的一次。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）