營改增后房地產企業稅務籌劃淺析

賈靜娟

[摘要]稅務籌劃是指企業通過對經營、投資、理財等活動進行合法的提前規劃安排，盡可能地節減稅費以增加經濟效益。文章結合房地產企業的行業特點和納稅特點，對房地產企業的稅務籌劃問題進行了分析，加之2016年5月起全面實現營改增，此舉措也會對房地產企業稅務問題產生不小的影響，文章對此影響一并進行分析。

[關鍵詞]稅務籌劃；房地產企業；營改增

1房地產企業納稅特點

（1）房地產公司的工程量大、產業鏈條長、生產環節多、生產周期長的特點決定了它有獨特的納稅特點。在籌資環節，房地產行業和金融行業相關；在建設環節，房地產行業與設計行業、建筑業、咨詢業、交通行業相關；在銷售環節，房地產行業與市場銷售、廣告、物業管理等行業息息相關。相對應地，房地產開發環節需要繳納增值稅（建筑業）、印花稅、耕地占用稅；房地產交易環節需要繳納增值稅、土地增值稅、契稅、印花稅和城鎮土地使用稅；房地產占用環節需要繳納房產稅；房地產所得需要繳納所得稅。

（2）通常情況下，房地產開發都會提供與小區相配套的娛樂、休閑設施，這些設施的所有權應該在購房合同中說明，配套所有權的歸屬會影響企業成本的歸屬，進而影響企業納稅額。一般的行業都是先生產，產生成本，然后銷售，得到收入，然而房地產業是先取得土地使用權，滿足一定條件后即可獲得預售許可證，開始預售獲得收入，然后建房，建好后交房，所以房地產業是先取得收入然后產生成本。

（3）土地增值稅的增值比率會影響企業享受免增值稅的權利。如稅法規定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目的20%”可以享受法定免稅。此時房地產企業就可以通過增加普通房屋內部設施來降低增值額，達到法定免稅的目的。房地產企業取得土地的方式多種多樣，有招拍掛、劃撥、轉讓、合作開發等多種形式。但無論何種形式，土地成本在房地產開發總成本中占比都很高。

（4）合資建房經營機制、企業員工薪資費用支出形式、企業廣告費用的分攤方式、房屋銷售收入的確認都會影響房地產企業的納稅額。房地產公司通常以項目為單位設立子公司，會計核算相互獨立，所以營改增后增值稅的征收將以各個項目為征收對象，即使同一個公司投資的項目之間也不存在直接聯系，所以相互之間進項稅額不能抵扣。

2“營改增”對房地產企業的影響

“營改增”將稅收形式由價內稅調整為價外稅，避免了營業稅重復征稅的問題，將按照簡單稅率繳納營業稅調整為進項稅額抵扣的形式，促使企業調整經營流程，財務處理更加精細化，這樣就會淘汰一批經營規模小、運營不正規的企業。房地產開發階段的成本，如果是以外包的形式產生，則比較容易取得增值稅進項發票，如果是以自建的形式產生，則供應商為小規模納稅人、個體戶、個人的情況下將很難甚至不能取得增值稅發票。同時，在營改增剛開始的階段，企業可能會因為房地產完工于營改增前但是營改增后還未完工的等情況影響進項稅額的抵扣。且營改增后建筑業的稅負變大，毫無疑問會轉移一部分給房地產開發商。并且由于房地產業能夠取得的增值稅進項稅票有限，就會導致代開，進而有虛開發票的風險。且房地產前期預售產生較多收入，進而產生大量銷項稅額，但是前期又沒有足夠多的進項稅額來抵消，所以會增加企業稅負，即使后期產生了大量的進項稅額，由于貨幣的時間價值，也是增加了企業稅負。

3對營改增后房地產企業稅務籌劃的建議

（1）加強票據管理，多要增值稅票。合理掌握收入確認時間，盡量延遲納稅，盡快取得增值稅進項發票，盡量晚地開出銷項發票，實現貨幣的時間價值；盡量達到攤入費用的最大化，費用盡量達到稅前列支的限額；對于油費、零星材料等難以獲得增值稅專票發票的項目，可以通過統一購進充值卡等集中采購的方式，盡可能地獲得專用發票。

（2）提高企業內部財務人員業務素養，對企業員工進行稅務知識的普及，樹立發票稅務的意識，督促其將日常經營中的發票收集起來以發揮其作用，監督業務人員規范業務流程，企業財務人員一定要進行專門的稅務培訓，認真領會新的核算方法，提高核算質量，確保合理合法且熟練地處理企業每一次稅收行為。對于業務人員來說，一定要及時進行增值稅培訓，督促其轉變思維，在出差開具住宿費發票的時候要開增值稅專票為企業增加抵扣額。

（3）積極主動地向稅務機關學習請教。營改增之后，稅收的征管主體由地稅機關變為了國稅機關，房地產企業要積極主動地向國稅機關學習最新的規則政策，多渠道了解，如多多關注國稅局的微信公眾號推送的信息等，主動及時地把握各項最新政策，為企業營造良好的納稅環境，保障企業健康發展。

（4）加強稅務籌劃。在企業內部設立專門的稅務人員對企業稅務進行統一管理籌劃，對企業的各個運營環節的稅務支出進行明晰分析，確定相關政策，減少開發成本。在合理合法的基礎上，經濟地進行稅務籌劃。

（5）加強對供應商的選擇。企業的采購人員一定要根據新形勢新政策調整并規范業務流程，盡量集中采購減少成本，對供應商加強資格審查并盡量選擇能提供增值稅進項稅票的供應商，或促成供應商從小規模納稅人調整為一般增值稅納稅人或者在價格上給予合理優惠，在保證材料質量的基礎上，以企業利潤最大化為目的選擇供應商，為企業減少不必要的費用。

（6）重視勞務支出方面的稅務籌劃。房地產企業勞務支出分為兩部分，工程建設方面的勞務支出和房地產企業內部的勞務支出，在勞務的選擇上，盡量避免采用零散的勞動力，選擇有正規的勞務公司管理的相關人員，招聘有正規技術保證的相關技術人員，確保取得勞動力方面的發票，減少企業稅務負擔。

（7）充分利用稅收優惠政策。財務員要深入詳細地了解稅收優惠政策，靈活并充分地利用國家稅收優惠政策；選擇最有利于企業自身的會計政策。

（8）房地產企業應該根據最新的稅收政策和對手的策略調整銷策略，如選擇混業經營和多元化經營，充分利用稅收優惠政策，加強企業競爭優勢。

（9）在簽訂合同時明確資金的支付，認真審查自己所見到的增值稅專票，防止“虛開”。加強內部控制和風險管理，規范操作，謹慎行事。

4結論

綜上所述，營改增是國家稅收的一次重大改革，對企業來說是一次機遇，如果房地產企業能夠很好利用，明確自身所受的影響并深入探索減輕稅負的途徑，規范企業的經營行為，將會減輕企業的稅務負擔。

參考文獻：

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