基于Web的房產銷售管理系統設計與實現

楊磊

摘 要：房地產業作為我國的支柱產業，在國民經濟中的主導地位不容小覷。而房屋銷售作為房地產業鏈中的重要一環越來越受到企業的重視。在現代化房地產企業中銷售管理工作已經滲透到房地產公司整個運營管理過程中的每個細節，如何建立一個科學長效機制的信息化房屋銷售經營管理體系，為廣大房地產企業提供具有跨區域管理、政策規范性、時效性指導以及信息化安全運維等服務成為未來房屋銷售管理系統所面臨的重大課題。

關鍵詞：房產銷售管理系統 SQLServer javascript MVC

中圖分類號：TP311.52 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）03（a）-0113-02

高速發展的信息產業給房地產業帶來了新的工作理念，形成了嶄新的銷售網絡平臺。IT產業和互聯網獲得前所未有的發展良機，信息系統的應用擴大到社會的各個行業，實現了信息的自動化處理，不僅提高了企業管理的工作效率，而且更加提高了事務處理的準確性和及時性，在重視系統功能的全面性及過程可控性的同時，更應重視先進技術的易用性對應房產企業能夠很好地使用高效而又完善的銷售管理系統，才能在房地產行業中做出更好的業績。

作為研究國外房產銷售系統的參照物，早在20世紀美國就使用的MLS（多重上市服務系統）尤為典型，它充分利用網絡信息技術采集相關信息資源。此系統一度在歐美國家盛行，由于此系統的廣泛使用促使美國各大州都成立了相應的MLS協會。它是一種以互聯網絡為基礎，集中房源數據庫信息的解決方案，同時提供了房產經紀人進行專業房產運營管理和社區化網絡服務的工具，其實質是廣泛實施的基于互聯網的房地產業信息共享平臺。在商品房銷售管理中，MLS在軟件上能夠實現房地產經紀人之間在多個國家，在不同區域的Web房屋銷售和房屋信息，進行行政管理州郡間的溝通，通過互聯網實現統一管理MLS系統的數據庫。同時美國健全的法律依據使房地產行業長期健康發展，為規范中介機構的行為、保護當事人的利益提供了有力的保障。

在國內近年來也有很多營銷管理系統，例如中國思源房地產銷售管理軟件、營銷管理軟件就是很好的例子。隨著房地產企業的發展，了解人們的需求、建立統一的客戶資源、以確定潛在的客戶、縮短租賃周期、降低租金成本、規范業務操作步驟、科學地統計分析、找出有價值的信息、完善服務質量和態度，建立長期的合作關系，以實現公司降低成本、增加利潤和提高對銷售范圍的占有率。

大家可以很清楚地看到，在競爭日益激烈的房地產市場環境中，只有不斷提高銷售管理，以高品質的服務水平和效率來滿足消費者的需求，利用先進的信息技術和房地產的網絡營銷平臺，才能減少不必要的開支從而最終實現經濟效益不斷提升。所以房產企業只有在行業中引進高科技管理理念才能保持快速發展，才能在國際市場上擁有強大的競爭實力和地位，才能實現企業的自身價值。

這個系統就是針對房產銷售業務管理進行規范，在不同區域只要有網絡的地方就有辦公操作的需求，對房源的信息各種資料及用戶資料進行科學統一的管理，對購房的業主和銷售房屋的企業進行有效的關聯管理，這樣可以更加方便地了解客戶的需求，可對業務的處理達到準確、高效的效果。管理人員可以隨時查看詳細的銷售情況獲得各類需要的信息，通過分類查詢、統計分析來幫助企業管理者做出重要的決策，同時提高管理水平的層次。

該系統主要用于提高房產銷售企業信息化管理水平，代替原來落后的手工操作流程。對房屋從開售到最終交付客戶過程及銷售后期運維的信息化管理工作進行了詳細設計，其中重點包括銷售產品管理（即樓盤房屋信息）、客戶信息管理、銷售管理（包括預訂、退換）、付款管理等功能。

該系統通過使用微軟asp.net、Javascript技術及B/S架構方式實現房地產企業銷售及相關數據的管理。

系統開放性的考慮：要充分考慮該系統與其他周邊系統的接口問題，要考慮到系統的升級擴展。

系統功能的考慮：要能滿足各種用戶的使用要求，首先是滿足系統維護人員（管理員）。此系統對企業銷售數據管理要求做到及時、可靠、富有保障。

操作性的考慮：凸顯易操作性，當前系統的搭建易操作性變得越來越重要，尤其要注重用戶的實際可操作性。

系統通用性的考慮：在通用性設計方面，以日常使用習慣為基礎，遵循規范性和通用性。

從安全性的角度考慮，利用系統授權功能和密碼校驗過程，來過濾掉非法用戶的訪問。

系統總體功能是對房產企業銷售業績模塊進行標準、規范化操作，大致整理出來了如下功能模塊。

（1）房源信息管理。

①房源信息登記。

系統提供將需要進行銷售的房源信息登記到系統中的功能。

②房產信息查詢。

系統提供根據模糊信息的查詢方式，也就是可以根據房源的相關信息進行檢索，關鍵字如房源的地址、房號、樓號等信息可供查詢。

（2）銷售信息管理。

①客戶需求管理。

對了解房源的客戶做登記，如登記客戶對房源的各類需求、客戶的聯系方法等。

②訂單信息管理。

提供客戶預訂信息的登記，當客戶確定購買具體哪一套房屋后，可登記具體預訂信息。

③銷售業績管理。

就是對員工的銷售業績做記錄和統計工作，方便管理員查詢、統計、考核，作為員工獎金策略的有力依據。

④退貨管理。

根據客戶的不同特殊需求提出退訂或者直接退款退貨時，需要對客戶的退訂或退款退貨的理由進行詳細記錄以及規范的申請報批流程控制。把退房信息重新加入現存房源，恢復可銷售狀態，同時在房屋銷售數據里相應剔除，進行退貨登記。如果涉及到房產登記部門已經預登記的狀況，則需要在房產登記部門的業務管理系統中提前進行撤銷登記操作。

（3）人員信息管理。

①入職員工資料增加。

對公司入職人員的登記，包括離職、退休、崗位變動各類信息的記錄。

②員工信息修改。

針對已輸入的員工信息進行修改，如職務升遷、部門調動、聯系方式等。

（4）客戶信息管理。

對客戶有購房需求或意向的人員，進行信息管理和維護。

①客戶信息創建。

當客戶來訪樓盤后，就成為意向客戶，意向客戶的信息需要銷售員登記到系統中，以便在后期將意向客戶轉化為簽約客戶。

②客戶信息修改。

對一些有必要的信息進行資料的維護修改，如購買需求的變更、聯系方式、家庭住地址等。

（5）查詢功能。

該系統軟件所有需求功能基本能夠滿足中小型房產企業銷售管理的要求，銷售管理系統中完成的模塊功能能夠很好地對房源、員工、銷售管理及退訂房子、換房子管理等，而且可以按照不同的條件，進行模糊查詢以及特定條件和多維查詢方式的檢索。所開發的各類接口都能與對應的房產交易登記機構、金融機構的平臺進行可靠有效的銜接，同時數據交換實時有效。另外對系統的后期維護提供了便捷的操作界面，用戶可以方便地對常規維護進行操作。

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