2017年4月全國房地產土地市場簡報

一、成交：面積第四個月連續走低，溢價率高位回落

4月，CRIC監測的300城經營性土地成交211幅，環比下降19%；成交建面2104萬平方米，同、環比跌幅分別為14%和15%；成交總價1501億元，環比微漲2%，同比上漲35%；土地價格仍持續上行，成交樓板價提升至7136元/平方米，環比上漲20%，同比漲幅達到56%。

土地平均溢價率升至38.5%，環比下跌10.9個百分點。各線城市溢價率全線回落，其中一線城市跌幅最大，環比下降14.2個百分點，平均溢價率為31.9%，在各能級中溢價率最低；二線城市本月土拍溢價率32.3%，環比下降10個百分點；三四線城市土拍溢價率為79.0%，環比微降4.2個百分點。二季度第一個月仍有較多二三線城市持續進入加強調控的行列，如東莞、南寧、江門等；另外，一線城市廣州、北京、上海均在土拍調控上有所表態，增大土地供應量的同時要求拿地企業嚴格遵守土地性質，減少了企業通過建設類住宅提高項目溢價的可能性。在供求兩端共同調控下，本月從溢價率方面來看土地市場理性程度有所回歸，但主要原因仍在于土拍“限地價”政策的調控，房企之間競爭仍然激烈。4月6日北京三宗宅地競拍至總價超過140億元，其中大興區舊宮鎮兩宗宅地進入方案報價環節，最后分別以3.93萬元/平方米和3.83萬元/平方米由首開、中海、保利、龍湖四家聯合體競得，大型房企聯合拿地現象在一線城市屢見不鮮。

二、分布：因城施策，一線城市成交規模上漲，二、三四線土地市場相對冷清

本月一線城市土地市場相對活躍，成交建筑面積317萬平方米，環比增加44%，同比漲幅高達8522%，主要原因在于去年同期僅有上海有4萬平方米成交；二線城市土地市場熱度持續走低，成交建面1276萬平方米，同環比分別下跌34%和24%，降幅在各能級中最大；三四線城市成交規模在三月小幅回升后重新下跌，成交建面511.77萬平方米，環比下降9%，但比去年同期微漲4%。

分能級來看，一線城市總成交建筑面積316.27萬平方米，環比上漲44%。月初國土部、住建部聯合發文，要求各地根據消化周期調整土地供應計劃，北京響應最為積極。北京本月出讓18宗地塊，其中住宅部分幾乎全部為自住型商品房，均有最高銷售限價要求，但從開發商角度來看競爭激烈程度依舊不減，土地市場實際仍處于高熱狀態。4月25日掛牌出讓的朝陽區管莊鄉地塊，有北京城建、遠洋、中海、富力等9家開發商參與競拍，經過55輪報價后由北京城建拿下，樓面價31762元/平方米，但值得注意的是，該地塊為自住房，銷售限價2.9萬元/平方米，成交樓板價已遠高于銷售限價。廣州規土委在月中強調，近期內底價不會出現區域新高，抑制“面粉貴過面包”的現象，月底的土拍中也首次“競價+競配建+競自持+搖號”的新規，最終萬科斬獲白云區、黃埔區各一宗純宅地，雖未達到搖號階段，但兩塊地總配件面積達到2250平方米，自持比例更是均在50%以上。

二線城市本月持續走低，成交建筑面積1275.76萬平方米，環比下跌24%，比去年同期也大幅下降34%。月中武漢進行11宗地掛牌出讓，成交總建筑面積288.61萬平方米，在二線城市中成交量最大，但大部分地塊零溢價成交，僅有東湖高新區光谷流芳地塊在競拍中達到市場指導價，最終一次報價環節由鄭州康橋公司競得，溢價率74.74%；成都成交規模較武漢略小，但是熱度較高，雙流區成交兩宗商辦用地溢價率突破400%，從成交樓板價來看，城西片區仍是地價最高片區，其次為城東片區。天津本月出讓4幅純宅地，其中津南區咸水沽08號地塊成交樓板價13916元/平方米，刷新津南區純宅地最高樓面價。

三四線城市本月成交規模有所回落，共成交建筑面積511.77萬平方米，環比下降9%。浙江省慈溪、衢州兩市成交規模居三四線城市前列，在杭州、嘉興等市實行限購后，各類房企對浙江整體市場仍舊看好；其次常熟、吳江、常州、無錫熱點的三四線城市仍然成交較為活躍。

本月土拍在政策的調控下各線城市分歧漸顯，樓市的因城施策調整方式也將蔓延至土地市場，受各類土拍限價規定影響，從溢價率層面來看土地市場似有降溫，但實際土拍市場上房企競爭仍然相當激烈?？紤]市場、政策等各因素影響，房企在未來土拍市場上出手將會更加謹慎，但熱點城市土地及三四線城市的核心優質地塊仍是房企爭相搶奪的對象。