樓市調控的真實意圖

楊生

截至目前，3月中下旬以來的樓市調控升級態勢并未畫上句號。限購限貸范圍從一線到二線再到環一線城市又到了貧困縣；調控手段從限購、限貸、限價拓寬到市場秩序、反洗錢。如此強悍、猛烈的出招，決策層的意圖到底是什么？

防風險，這是眾所周知的政策目的。筆者在此前的文章中也分析過，房價漲幅過大、過快，隱藏的風險非常大，一旦掉頭恐有美國次貸危機之憂。而中國的房地產市場又與地方財政、影子銀行等問題交織在一起，風險的破壞性更強，波及面更廣，傳染性更大。決策層早在2016年上半年就提出“著力防控資產泡沫”，后來又明顯指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，將防控房地產市場泡沫放在了更加重要的位置上。所以，我們看到了多地、多個部門聯手出招，一起給樓市降降溫、去去火。

有必要多說一句的是，防風險是一個硬幣的兩面，一面是防范房價漲得過快帶來的資產價格泡沫破滅風險，也就是目前政策的著力點，全力管控房價，讓它跌一些，至少是環比不漲。另一面則是防范房價跌得太快帶來的硬著陸風險，也就是未來政策實施中需要考量的一個因子，不能打壓過度，用力過猛。這一層意思目前在調控政策中還看不到，但從相關人士的一些表態中，我們可以明了樓市調控是為了房地產市場平穩、健康發展，不大漲也不大跌，而是要“穩”。

所以，調樓市的真實意圖之一就是防范資產價格泡沫破滅的風險，實現房地產市場平穩發展，為經濟結構轉型和改革深入創造良好的市場環境。這一點毋庸置疑。

但筆者認為，調樓市還有一個目的，就是把資金從房地產市場擠出來，引導它們流向其他實體經濟部門。

房地產是中國國民經濟的支柱產業，影響著上下游上百個細分產業，絕對稱得上是推動中國經濟增長的龍頭產業。過去二十年，中國經濟增長“三駕馬車”的“頭馬”是投資，而房地產投資在總投資中的占比超過20%。而二十年的“長牛”行情使得房地產業成為最吸金的產業，銀行信貸、居民儲蓄、各類社會資本都大量地往里砸錢。

有一些觀點甚至認為，房地產業成為中國經濟的“資金黑洞”，占用了大量的貨幣信貸，是目前其他產業特別是戰略新興產業未能有效發展的障礙，也是造成目前中小企業融資難問題的一個原因。這種因果關系不一定成立，但房地產業吸引了大批資金確是實情。

樓市“長牛”的背景下，投資房地產成了最有賺頭的生意，“理性經濟人”自然會做出對自己最有利的選擇。這就帶來了二十年來的常態甚至是怪相：國企民企都扎堆拿地搞房產，央企“退地令”難執行；開發商是富豪俱樂部里的“常青樹”；房貸成了銀行最優質、最賺錢的業務；買房得靠搶，物不美價卻貴。特別是在房價高漲階段，離婚買房、干實業不如來炒房等現象或心理會對社會價值觀造成負面引導，也對企業家、創業者們造成巨大的心理干擾和行為誤導。

既然資金過度集中在房地產行業，有經濟金融風險，也易造成社會問題，那么，將資金擠出房地產市場就很有必要了。而從此輪政策來調控來說，圍繞著去杠桿，決策層意在控制房地產市場的資金增量，擠出一些存量。

從銀行業務來看，核心在于限貸。一是居民住房按揭貸款。監管部門明確提出要降到25%左右。有監管人士稱，房地產相關貸款（含以房地產作為抵押、擔保）的占比已經超過了總貸款的1/3，個別銀行的地產相關貸款占比甚至超過了50%。按目前銀行業的總貸款在110萬億元左右推算，房地產相關貸款規模在36萬億元。截至2016年末，房地產貸款余額共28.4萬億元，同比增長26.1%。不過，增量已得到控制。今年一季度住房按揭貸款增量占比26.2%，比去年全年下降13個百分點。

二是開發貸。在監管收緊態勢下，銀行對開發貸的投放相當謹慎，審批權限大多上收回總行。比如，中國銀行將房地產行業與過剩產能行業等一同視作風險控制的重點領域，2016年中行對房地產行業（包括開發貸款及土地開發貸款）的貸款余額為2809億元，較上年末下降17.95%。建設銀行2016年房地產業貸款余額2991.98億元，較上年減少1149.98億元，房地產業貸款金額占比也從2015年的4.29%降至2.91%。在宏觀審慎監管框架下，銀行的房地產企業貸款、個人按揭貸款、以房地產為抵押的貸款、房地產企業債券，以及其他形式的房地產融資都被納入監測范圍。

再從場外灰色業務來看，監管是全面封鎖，打擊隱形的加杠桿。中介機構、未持牌機構違規提供的首付貸、過橋貸等產品被全面整治查處，理財資金違規流入房地產也成為重點監管對象。基金行業對16個熱點城市的普通住宅項目實施“禁投”。之前，房企可以正常操作的委托貸款、明股實債投資房企股權、多層嵌套信托計劃等融資方式，已被嚴格限制。此外，信托公司向房地產提供融資的行為也被監管層嚴控。資金入房的各種渠道遭到了“水龍頭”的擰緊或掐斷。

可以說，緊縮調控限制了投資投機需求，甚至包括一部分正常的置業需求，增量資金大量流向房地產的態勢將得到抑制，“杠桿上的樓市”將迎來一個去杠桿的過程。在此過程中，監管層有必要出臺一些綜合措施，引導不能流入樓市的資金、從樓市撤出來的資金向其他實業部門轉移，避免資金沉淀在虛擬部門。

作者系北京中金標準數據研究員