古北水鎮的投融資方案

周霄

一、古北水鎮開發融資方案

2010年7月中青旅設立北京古北水鎮旅游有限公司，注冊資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮項目的建設主體，推進項目建設工作。

整個古北水鎮景區規劃面積9平方公里，其中項目公司購買1000多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區規劃區域內，如果公司仍有用地需求，當地政府也會提供相應土地支持，推動景區長遠發展。

當地政府對項目支持力度較高，采取市級部門領導、區縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設用地手續外，市級行政審批權限一律下放，由密云縣統籌研究，依法依規辦理。密云縣成立了“古北水鎮”項目手續審批工作協調領導小組，優化審批流程，構建“政府牽頭、部門協商、集中審批”的項目審批模式，在依法依規的前提下，最大限度地加快審批進程，各相關部門從受理到審批均將時間壓縮在行政許可的最短時限。此外，還提供財政補貼和政策支持，除項目拿地、征地、水電供暖、基建補貼等支持，在交通方面，政府還協助修建景區門口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款 1 億元人民幣提供擔保，借款期限一年。同年8月，古北水鎮旅游公司取得國際休閑度假旅游區一期項目旅游用地，總面積717.54畝，成交價2.59億元；11月取得旅游用地359畝，成交價1.94億元。項目取得土地為當地村民宅基地，借助新農村的開發政策，村民獲得較高的拆遷補償收益，另外，在水鎮開發前吸收當地人就業，優先培訓當地人成為工作人員；水鎮開發后，設立一萬平方米民俗區，對社會公開招標，村民享有優先租賃的權利。

在拿到土地后，為平衡前期投資支出，項目方與高端住宅開發商龍湖地產合作推出6.8萬平方米長城源著項目，依托龍湖地產的設計和建設，快速進行建設和銷售，實現資金回籠。

2011年12月，古北水鎮旅游公司引入戰略投資者烏鎮旅游公司和IDG，旅游公司注冊資本由2.1億元增至5億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅與IDG的第二次合作，在上一輪合作中烏鎮旅游未能順利上市，此次合作增加了古北水鎮走資產證券化道路的預期。此外，由于古北水鎮整體為仿古建筑群，能夠規避文化古跡的上市審核問題，預計古北水鎮上市可能性較高。

2012年8月古北水鎮旅游公司再次引入戰略投資者京能集團（北京國資委直屬企業）進行增資擴股，京能集團投資5億元占股20%。增資完成后股權結構作出以下變更，如表1所示。

增資后古北水鎮旅游公司自有資金達到15億元，為項目建設提供了充足的資金支持，增強了公司信用，降低了公司財務費用，并提高了項目的抗風險能力。同時，項目的建設運營團隊、國有資本、戰略投資人持股比例均在15%-20%之間，能很好的平衡項目管理團隊與資方的利益關系。

旅游公司以項目土地及地上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元十年期銀團貸款，加上旅游公司自有資金，項目建設資金已達到30億元。

2013年5月項目公司各股東方共同對古北水鎮公司進行增資，合計增資金額3.02億元，增資后股權結構再次進行變更，如表2所示。

由于中青旅持股比例的下降，古北水鎮不再納入財務報表合并范圍，變更為聯營子公司。

2013年10月水鎮項目一期開業，2014年元旦開始試運營，水鎮大酒店及部分民宿客房開始接待游客，部分游覽景點、文化展示體驗區、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業幾個月后的清明節，游客量便迎來大爆發，日均客流量達到2萬人次。

2014年7月古北水鎮各股東按持股比例對公司進行增資，共計出資8億元，將注冊資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項目開發提供資金，降低財務費用。

整個景區到商業模式，除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得項目的收入來源能降低對門票收入的依賴性，同時各項目間能相互促進，提升整體收入規模。除通過招拍掛形式取得1000多畝外，原有古鎮采用租賃模式運營，降低重資產投入的規模，提高投資回報率。古鎮中新建的酒店采用自持模式，其他商業物業自營，將計入利潤表的收入規模盡可能做大，便于未來持續融資。

二、成功方案背后的思考

烏鎮模式的成功在于資源、區位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通過后天的改造和營銷運作打造成觀光、休閑、度假游綜合目的地。雖說烏鎮本身的資源、區位及政府支持都十分可觀，但相比其他幾大江南古鎮并不是絕對有優勢。烏鎮的成功靠的更主要還是管理團隊經營理念的卓越，使整個景區實現質的飛躍。投資就是投人，這句話在企業發展的每個階段有效。

古北水鎮在項目是烏鎮模式的異地翻版，但同時也符合資源、區位、政府支持和管理四方面的成功要素，烏鎮項目的成功經驗讓古北水鎮開發少走彎路。

作者系復世文旅產業資本投資有限公司高級分析師