2016年浙江土地市場全景解讀

張娟鋒　賈琴攀

2016年浙江省經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好，全省國民生產(chǎn)總值46484.98億元，同比增長7.5%，轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢明顯，新動能加快發(fā)展，新常態(tài)特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場去庫存效果明顯，2016年，全省商品房銷售面積8637萬平方米，增長44.3%，商品房待售面積從上年的增長21.4%轉(zhuǎn)為下降0.5%，其中住宅待售面積下降9.2%。商品房去化周期從上年的22.2個(gè)月下降至11.7個(gè)月，其中住宅從15.8個(gè)月降至7.3個(gè)月，總體已回到合理區(qū)間。在此背景下，分析浙江省土地市場發(fā)展?fàn)顩r，有助于政府采取合理的政策方針，對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康具有積極意義。

一、出讓規(guī)模

1.總體情況分析

2016年浙江省土地市場量價(jià)齊升，土地市場交易活躍。2016年浙江省11地市共成交土地4016宗，同比下降10.00%。成交土地面積130661.38畝，同比上升26.24%。成交可建面積14793.94萬平方米，成交總價(jià)款3959.69億元（見表1）。

2016年中國的房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了先松后緊的變化。9月份之前，樓市政策環(huán)境總體較為寬松，以“去庫存”為總基調(diào)，先后發(fā)布一系列關(guān)于信貸、稅收和購房補(bǔ)貼等各類樓市利好政策，例如降首付、降契稅和免征營業(yè)稅，刺激房地產(chǎn)市場。但是隨著房地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇，熱點(diǎn)城市地價(jià)、房價(jià)不斷攀升，特別是國慶前后，北上廣等一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市紛紛出臺限購、限貸等控制政策，進(jìn)一步加大對大城市的管控力度，例如杭州提高二套房首付比例，嘉興市限制外來人口購買二套房，房地產(chǎn)市場政策調(diào)控方向收緊，商品房銷售面積和銷售量雖然還保持快速增長的狀態(tài)，但是增幅高位回落，房地產(chǎn)市場趨于理性。根據(jù)浙江統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，浙江省全省12月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，漲幅連續(xù)3個(gè)月回落，同比上漲20.0%，漲幅連續(xù)2個(gè)月回落，其中寧波環(huán)比出現(xiàn)今年首次下降，下降0.1%。就土地市場而言，2016年下半年出讓宗地總量比上半年增長21.02%，商辦、住宅、綜合和工業(yè)用地成交量比上半年均有不同程度的增長，分別為18.63%、2.42%、40.43%、28.66%。從土地成交面積看來，下半年比上半年增長46.06%，商辦、住宅、綜合和工業(yè)用地分別增長105.12%、34.91%、70.46%和33.62%，土地市場漲幅減緩，開發(fā)商預(yù)期趨于平穩(wěn)。

2.城市狀況分析

據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2016年杭州、寧波和溫州等二線城市商品房銷售面積增長幅度較大，分別上漲57.1%、32.7%和47.2%，高于全省的平均水平。但是紹興市和金華市等一些三四線城市，全商品房銷售面積增長幅度商品房銷售面積增長幅度較小，分別為14.0%和20.8%，低于全省平均水平。同時(shí)2016年浙江省11城市間土地市場成交量也分化明顯，土地成交宗數(shù)變化情況不一，土地成交面積總體上升。就土地成交宗數(shù)而言，3城市正增長，7城市負(fù)增長。

2016年浙江省成交宗數(shù)中嘉興土地出讓宗數(shù)最多為597，舟山最少，僅有58宗。與2015年相比，3個(gè)城市的成交宗數(shù)上升，除溫州（35.34%）外，杭州（5.6%）、嘉興（26.48%）等城市漲幅都在30%以下；湖州成交宗數(shù)與2015年持平；7個(gè)城市的成交宗數(shù)下降，紹興（-39.59%）降幅最大，寧波（-4.66%）降幅為小，臺州（-22.85%）、麗水（-22.27%）、衢州（-16.00%）、金華（-19.46%）和舟山（-14.74%）等城市均以小于25%的降幅下降。就土地成交面積而言，9城市正增長，2城市負(fù)增長。2016年浙江省土地成交面積中同土地出讓宗數(shù)一樣嘉興土地出讓面積最多為25660.06畝，舟山最少，僅有3632.56畝。與2015年相比，浙江省11個(gè)城市總體呈上升趨勢，其中只有衢州（-1.58%）和金華（-9.06%）呈下降趨勢，且降幅不大，均小于10%。剩余9個(gè)城市土地成交面積均以不同程度的漲幅增長。其中嘉興漲幅最大，為70.85%，寧波（42.66%）和紹興（46.58%）的漲幅大于40%，其余城市上漲幅度都不大，分別是溫州（12.67%）、湖州（26.02%）、麗水（16.59%）、臺州（9.64%）、杭州（5.53%）和舟山（3.03%）。

2017年“分類調(diào)控，因城施策”將成為土地供應(yīng)政策的主基調(diào)，即實(shí)施差別化供地政策，房價(jià)上漲較快的一二線城市，土地供給將有所增加，而庫存規(guī)模較大的三四線城市，“去庫存”依然是主要任務(wù)，土地供給將適度減少。

二、出讓金額

1.總體情況描述

根據(jù)浙江省房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)，2016年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約為7469.37億元，同比上漲5.0%。從房屋類型看，商品住宅完成開發(fā)投資4806.64億元，同比上漲8.0%；辦公樓完成開發(fā)投資480.98億元，同比下降6.3%；商業(yè)營用房完成開發(fā)投資984.91億元，同比下降3.5%；其他房屋完成開發(fā)投資1196.84億元，同比上漲6.2%，呈現(xiàn) “兩漲兩降”格局，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)步回升。受此影響，浙江省2016年土地成交金額上升明顯，全省11個(gè)地市土地成交金額為3959.69億元。其中，綜合用地成交金額最大，達(dá)1762.78億元，占總成交金額的44%；其次是住宅用地，成交金額1549.61億元，占總成交金額的39%；再次是商業(yè)辦公用地，成交金額423.27億元，占總成交金額的11%；工業(yè)用地的成交金額最少，完成成交金額224.03億元，占總成交金額的6%。從出讓成交面積和成交金額來看，綜合用地的比例都有所上升，表明土地市場也在積極適應(yīng)供給側(cè)改革的要求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免過度依賴于住宅開發(fā)與投資，與2015年相比，四類用地的成交金額都有不同程度的上漲，成交金額比2015年增加106.69%。其中綜合用地漲幅最大，為311.01%，其次為商辦用地（66.81%），住宅用地和工業(yè)用地漲幅較小，分別為48.05%和20.19%。與2016年上半年相比，下半年住宅、商辦、綜合和工業(yè)四種用地類型的土地成交金額均有大幅增長，其中商辦用地漲幅較大，132.97%，住宅用地和工業(yè)用地漲幅較小，分別為19.97%、42.51%。與2016年上半年相比，2016下半年土地成交金額同比增長46.71%（見表2）。

2.城市狀況分析

雖然浙江省城市間土地成交金額差別明顯，受經(jīng)濟(jì)與資源集聚能力的影響，核心城市土地時(shí)候備受青睞，北上廣深等一線城市由于土地資源緊張，土地成交量緊縮，而規(guī)模較小的三四線城市土地市場相對平淡，杭州、寧波等二線城市組建受到開發(fā)商的熱捧，城市間土地的成交規(guī)模與成交金額差距拉大，杭州和寧波兩城市土地成交金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了剩余9個(gè)城市的總和。但是土地成交金額普遍呈上升趨勢，土地市場回升明顯。嘉興（252.35%）、杭州（132.72%）、寧波（190.95%）、衢州（116.64%）和舟山（121.33%）等城市增長幅度較大，均大于100%，麗水（69.93%）、溫州（26.12%）、湖州（9.93%）、紹興（46.94%）、臺州（37.60%）和金華（17.78%）等都以不同程度的上漲。與上半年相比，11個(gè)城市土地成交金額除杭州與衢州外均呈上漲態(tài)勢。麗水漲幅最大，有709.43%，其次分別為嘉興（307.51%）、臺州（214.25%）和舟山（132.58%），寧波（71.75%）、溫州（82.84%）、湖州（85.63%）和紹興（50.30%），漲幅都大于50%；金華漲幅較小，為35.30%。

三、價(jià)格水平

1.總體情況描述

與2015年相比，2016年四類用地（除工業(yè)用地外）漲幅明顯，其中綜合用地的平均成交樓面地價(jià)最高，為7671.61元/平方米，增長幅度為172.11%，在四類用地中漲幅最大；住宅用地樓面地價(jià)落后僅于綜合用地達(dá)到了4613.61元/平方米，上漲26.29%；商辦用地樓面地價(jià)為2025.00元/平方米，上漲65.06%，漲幅位列第二；工業(yè)用地是四類用地中樓面地價(jià)唯一下降的一類用地，下降1.73%。因?yàn)?016年上半年政府推出的一系列利好政策，樓市回暖以及寬松的房企融資環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)那地?zé)崆楦撸贾荨幉ǖ瘸鞘懈邇r(jià)地塊頻出，對周邊樓市產(chǎn)生了一系列的聯(lián)動效應(yīng)，如果沒有有效的政策調(diào)控，周邊房價(jià)很可能出現(xiàn)爆發(fā)式的上漲。同時(shí)高地價(jià)背后隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)，由于中央政府去杠桿的政治任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊，住宅項(xiàng)目的資金成本增加，一旦市場回落，高地價(jià)地塊后續(xù)的開發(fā)回資將很難持續(xù)。

2016年全省商品房價(jià)格上漲幅度明顯。根據(jù)浙江地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010-2016年間，全省商品房銷售均價(jià)（銷售額/銷售面積）分別為9249元/平方米、9742元/平方米、20643元/平方米、11402元/平方米、10525元/平方米和11121元/平方米，2016年全省商品房銷售均價(jià)是近7年的最高份。在2017年，對于熱點(diǎn)城市，政府市場調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)，購房門檻提高，從需求端考慮，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加強(qiáng)限購限貸的力度，遏制投機(jī)性的購房需求，建立適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，有防止出現(xiàn)大起大落；從供給端考慮，熱點(diǎn)城市要增加土地供應(yīng)，加強(qiáng)土地市場以及交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的監(jiān)督檢查。“限購擴(kuò)大、房貸收緊、地價(jià)趨穩(wěn)、房價(jià)滯漲、房價(jià)滯漲市場降溫”將是2017年房地產(chǎn)市場主要特征。由于政府的一系列政策調(diào)控，與2016上半年相比，下半年四類用地樓面地價(jià)呈小幅度增長，地價(jià)組建趨于平穩(wěn)，其中商辦用地增長最快，為35.31%，住宅用地、綜合用地以及工業(yè)用地漲幅比較接近，分別為3.02%、3.59%、5.46%（見表3）。

2.城市狀況分析

從商業(yè)辦公用地的樓面地價(jià)水平來看，杭州樓面地價(jià)水平最高，為6083.50元/平方米，湖州最低為607.43元/平方米。相對于2015年，2016年11個(gè)城市中8個(gè)城市呈正增長狀態(tài)，3個(gè)城市呈負(fù)增長。其中杭州（137.97%）、臺州（179.22%）、衢州（176.49%）和舟山（106.13%）的樓面地價(jià)漲幅大于100%；寧波、嘉興、金華和紹興的漲幅分別為43.25%、63.08%、89.44%和52.76%；溫州、湖州和麗水下降43.59%、47.53%和27.32%的。

從住宅用地的樓面地價(jià)水平來看，杭州的樓面地價(jià)最高，為14289.70元/平方米，紹興最低為1577.36元/平方米。相對于2015年，2016年11個(gè)城市中僅有麗水樓面地價(jià)下降，降幅為25.33%，其余10個(gè)城市的樓面地價(jià)均以不同程度的上漲。其中，衢州漲幅最大，416.51%，其次是湖州（112.81%），嘉興（96.05%）與金華（82.13%），杭州、舟山、寧波、嘉興、紹興等城市的漲幅較小，分別為43.38%、35.28%、22.11%、10.32%和16.16%。溫州漲幅最小，僅為3.36%。

從綜合用地的樓面地價(jià)水平來看，杭州的樓面地價(jià)最高，為12526.18元/平方米，湖州最低為1508.57元/平方米。相對于2015年，2016年11個(gè)城市中僅有湖州的樓面地價(jià)下降，降幅為10.74%，其余10個(gè)城市的樓面地價(jià)均以不同程度的漲幅增長。杭州（240.53%）、寧波（327.36%）、紹興（290.70%）和舟山（353.76%）城市樓面地價(jià)的漲幅較大，超過200%；臺州（148.32%）和衢州（164.25%）城市的樓面地價(jià)的漲幅超過100%，溫州（29.10%）、嘉興（85.67%）、金華（35.35%）和麗水（39.19%）等城市的樓面地價(jià)的漲幅相對較小。

四、趨勢分析

2016年浙江省土地市場量價(jià)齊升，土地市場交易活躍。2017年，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，預(yù)期土地市場將進(jìn)入調(diào)整周期，市場將趨于平穩(wěn)。

首先，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)增加，土地市場趨于平穩(wěn)。隨著中央政府強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，投資性需求的空間將進(jìn)一步被壓縮，而在中央政府明確增加熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)之后，開發(fā)商與消費(fèi)者的市場預(yù)期趨于穩(wěn)定。“控房價(jià)”已經(jīng)成為地方政府考核的重要指標(biāo)，預(yù)期浙江省熱點(diǎn)城市，杭州、寧波的土地供應(yīng)將有所增加，土地市場將進(jìn)一步趨于平穩(wěn)。

其次，區(qū)域市場持續(xù)分化，供地政策“因城施策”。房地產(chǎn)市場區(qū)域分化是近年來的重要趨勢，人才、資金與技術(shù)等城鎮(zhèn)化要素向中心城市集聚，中心城市土地市場需求旺盛；而三四線城市房地產(chǎn)市場平淡， “去庫存”任務(wù)依然存在。在各地區(qū)樓市發(fā)展不均衡的情況下，2017年“分類調(diào)控，因城施策”將成為土地供應(yīng)政策的主基調(diào)，即房價(jià)上漲較快的一二線城市，土地供給將有所增加，而庫存規(guī)模較大的三四線城市，“去庫存”依然是主要任務(wù)，土地供給將適度減少。

再次，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)，高價(jià)地蘊(yùn)含高風(fēng)險(xiǎn)。2016上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售增加及寬松的資金環(huán)境，企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q。杭州、寧波等城市樓面地價(jià)不斷刷出新高，單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)。杭州住宅樓面地價(jià)刷出3-4萬的新高，快速推高了周邊的房價(jià)。但是，隨著市場調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)，購房門檻提高，外來投資需求受到抑制。2017年，有可能出臺更為嚴(yán)厲的新建商品房限價(jià)政策，市場預(yù)期轉(zhuǎn)換可能性較大。因此，2016年企業(yè)購置的高價(jià)地，將要面臨市場調(diào)控、房價(jià)管制、預(yù)期轉(zhuǎn)變的外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要防范高價(jià)地后續(xù)開發(fā)中的資金風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)。

基金項(xiàng)目：

國家社科基金項(xiàng)目“城鎮(zhèn)化核心要素在空間上結(jié)構(gòu)失衡的機(jī)理、協(xié)同路徑與供給體系創(chuàng)新研究”（16BJL053）。

第一作者作者系浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院副教授

第二作者系浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院研究生