雄安新區(qū)：嚴(yán)防一場(chǎng)非理性的資本盛宴

張宏偉

雄安新區(qū)消息一出，炒房火爆至極，同時(shí)，當(dāng)?shù)匾膊扇×艘恍┫拗菩源胧@場(chǎng)短炒的資本盛宴似乎被強(qiáng)制“圍剿”了。但是，還是有少數(shù)投資客能夠突破重圍，通過(guò)各種方式進(jìn)入雄安樓市，甚至有的投資客開(kāi)始涉獵雄安外圍市場(chǎng)，受這些外溢性投資需求影響，霸州、文安、任丘等地樓市開(kāi)始迅速升溫。

對(duì)于上述地區(qū)來(lái)講，如果有購(gòu)買(mǎi)行為，房?jī)r(jià)上漲100%幾乎沒(méi)有任何爭(zhēng)議，甚至有的個(gè)案交易房?jī)r(jià)由每平方米幾千元上漲到每平方米兩三萬(wàn)元。當(dāng)前，雄安新區(qū)及外圍市場(chǎng)房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始瘋漲，已成為一場(chǎng)非理性的資本短炒盛宴。

從這場(chǎng)非理性的資本短炒盛宴背后原因來(lái)看，筆者認(rèn)為主要有以下四方面。

第一，雄安新區(qū)成立之后，盡管當(dāng)?shù)夭扇×艘恍?qiáng)制性措施來(lái)“圍剿”投資客，但是，這并不會(huì)擋住投資客對(duì)于雄安新區(qū)的投資熱情，投資客看好區(qū)域投資價(jià)值，尤其是非首都相關(guān)功能疏解而帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值。

第二，北京、天津、石家莊等大中城市已經(jīng)限購(gòu)限貸，部分投資需求無(wú)法在本地釋放，股市又“跌跌不休”，海外資金大規(guī)模出不去，當(dāng)前剛好有雄安新區(qū)規(guī)劃，投資客迅速轉(zhuǎn)場(chǎng)投資雄安新區(qū)樓市。

第三，媒體對(duì)于雄安新區(qū)的解讀，短期內(nèi)的利好消息引爆樓市投資，引起全民關(guān)注雄安樓市的狀況。

第四，雄安新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)恰逢清明假期，投資客臨時(shí)改變出行計(jì)劃，剛好集中時(shí)間爆炒雄安新區(qū)樓市。

正是由于這場(chǎng)非理性的資本短炒盛宴引起官方關(guān)注，所以，霸州、文安、任丘等地樓市調(diào)控政策落地。

筆者認(rèn)為，從霸州、文安、任丘等環(huán)北京或環(huán)雄安新區(qū)城市出臺(tái)限購(gòu)措施的嚴(yán)厲程度來(lái)看，雖然對(duì)非本地戶(hù)籍購(gòu)房者的首付比例提高，但是，這些措施對(duì)購(gòu)房者的投資需求影響并不是很大。因?yàn)榘灾荨⑽陌驳拳h(huán)雄安新區(qū)的單價(jià)、總價(jià)本來(lái)都不高，而購(gòu)房者多來(lái)自周邊大城市，比如北京、天津等，首付50%或全款買(mǎi)對(duì)他們來(lái)說(shuō)都是可以接受的。不像上海、北京限購(gòu)限貸，一旦有首付比例的提升，就可以擋住不少需求。

接下來(lái)，除了霸州、文安、任丘等已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的城市之外，雄安新區(qū)周邊的縣市也可能限購(gòu)限貸，同時(shí)，雄安新區(qū)后續(xù)也還會(huì)有一些限制買(mǎi)賣(mài)的措施，而雄安新區(qū)的限購(gòu)限貸等調(diào)控措施或像北京、上海那樣嚴(yán)厲。只有做到這樣，才可以將這些短炒的游資暫時(shí)抑制在雄安新區(qū)之外。

但是，這些政策面的措施畢竟是暫時(shí)的，大家看好的仍然是雄安新區(qū)的中長(zhǎng)期市場(chǎng)價(jià)值，比如，交通、醫(yī)療、學(xué)校等城市配套價(jià)值，非首都功能疏解為雄安新區(qū)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值等。因此，無(wú)論是投資客還是房企都不會(huì)放棄對(duì)這個(gè)區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

從投資客來(lái)講，即使有較為嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸措施，甚至采取暫時(shí)限制交易買(mǎi)賣(mài)的“封盤(pán)”手段，但值得關(guān)注的是，這些措施勢(shì)必只是暫時(shí)的措施，難以阻擋投資客進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的熱情。對(duì)于投資客來(lái)講，個(gè)人現(xiàn)在暫時(shí)無(wú)法購(gòu)買(mǎi)，可以先簽合同等一年兩年后再交易，實(shí)在不行以公司名義、海外戶(hù)籍等身份購(gòu)買(mǎi)，這些大招過(guò)去都用過(guò)，不用筆者來(lái)一一強(qiáng)調(diào)。

對(duì)于房企來(lái)講，雖然過(guò)去對(duì)雄安新區(qū)“愛(ài)搭不理”，但是現(xiàn)在已經(jīng)“高攀不起”。無(wú)論當(dāng)?shù)貙?duì)于商品房出臺(tái)什么樣的政策，學(xué)習(xí)哪個(gè)城市的發(fā)展模式，“造房子”（住宅、商辦、工業(yè)等）這件事肯定少不了。

因此，對(duì)于全國(guó)性的品牌房企來(lái)講，一方面要通過(guò)與政府合作、收并購(gòu)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)等形式（招拍掛貌似不可以了）想方設(shè)法進(jìn)入雄安新區(qū)；另外一方面，據(jù)了解，雄安將啟用新的房地產(chǎn)試行方案，新城將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設(shè)模式，沒(méi)有固定住宅用地，這里將成為一個(gè)無(wú)限活力的年輕城市，成為一個(gè)萬(wàn)眾聚集租賃型新都。由此可見(jiàn)，雄安新區(qū)具體項(xiàng)目的操作模式上和傳統(tǒng)還不太一樣，想布局雄安新區(qū)的品牌房企，在這塊還是要多下點(diǎn)功夫。

綜上所述，盡管調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始“圍剿”當(dāng)?shù)赝顿Y需求，房企布局雄安新區(qū)的門(mén)檻也會(huì)提高，但是，由于非首都功能的疏解為雄安新區(qū)會(huì)帶來(lái)中長(zhǎng)期投資價(jià)值，因此，無(wú)論投資客還是房企仍然會(huì)積極關(guān)注并出手雄安新區(qū)，甚至是雄安新區(qū)的外圍區(qū)域。

按照這樣邏輯，非首都功能的疏解勢(shì)必還會(huì)帶動(dòng)雄安新區(qū)房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速上漲，一場(chǎng)短炒的資本盛宴在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策背后仍將繼續(xù)，但這樣的紅利來(lái)臨的同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，隨之而來(lái)的有可能是投資客“短炒”為之而付出一定的代價(jià)。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)研究部總監(jiān)