或許，行業拐點已經來了

丁祖昱

近日，國家統計局如期發布了宏觀數據，2017年一季度全國GDP同比增長6.9%，創下近6個季度以來的新高，實現了2017年經濟發展的良好開局。房地產指標升多于降，也很爭氣，開發投資同比增長9.1%，創下2015年3月份以來的新高；新開工面積同比增長11.6%，同比增速連續第5個月擴大；土地市場量價齊升，購置面積同比增長5.7%，成交價款增長16.7%；商品房銷售面積、銷售金額累積增速分別為19.5%和25.1%，分別較前2月下滑了5.6和0.9個百分點；待售面積同比下滑6.4%，跌幅較前2月擴大了1.8個百分點。

但在產業結構持續調整，行業調控持續變化的市場背景下，趨勢判斷還是不可大意，各項指標分析還是應當更細一些、更慢一點，這樣才能真正認清行業的變化方向。

一、開發投資：增速出現走平，需警惕回落風險

前3月，房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，同比增速確實為近25個月新高。但從增速變化來看，3月份同比增速僅比1-2月份提高0.2個百分點，開發投資增速不復2016年下半年以來的節節攀升，已經出現走平之勢。再考慮到本輪城市層面的調控在去年9月份啟動，而投資數據一般會比市場變化滯后半年左右，2017年3月或許會成為開發投資增速的一大拐點（見圖1）。

二、銷售情況：成交增速放緩，3月或成年內拐點

一季度，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個百分點。商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。銷售面積、銷售金額累積同比增速雙雙回落。

對比1-2月成交量來看，2017年3月商品房成交面積增長6.6%，這一增長比2015年少了1.7個百分點，比2016年少了9.7個百分點，在這一角度下，2017年的3月已經是近3年純度最低的“金三”。由此來看，雖然目前大多數一二線城市依然維持著供不應求，大多數三四線城市庫存壓力也有所減輕，但在不斷疊加的調控政策下，成交規模增長已經明顯受限。

再考慮到2016年4月的銷售情況較好，當月成交面積與全年均值之比為2011年以來最高值。因此在市場熱度降溫，而指標基期高位的雙重疊加之下，2017年4月份商品房成交增速或許會出現較大幅度的回落（見圖2）。

三、土地市場：購置面積同比增速回落，成交價款同比增速上升

土地市場變化趨勢在意料之中，購置面積增速下降，成交金額增速增加。1-3月份，房地產開發企業土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速比1-2月份回落0.5個百分點；土地成交價款1359億元，增長16.7%，增速提高4個百分點。

變化原因很容易理解，主要還是在因城施策的大方針引導下，地價較低的高庫存城市暫緩或暫停拍地，一二線城市成為土拍“主戰場”所致。而新增供地減少并向一二線熱點城市集中的現狀，也激化了招拍掛市場的“價格戰”，進一步推高了目前的地價水平（見圖3）。

四、新開工：商辦占比回落，住宅成為主要增長點

一季度房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高了1.2個百分點。分屬性來看，其中住宅新開工面積達到了2.28億平方米，同比增長18.1%，對一季度新開工的增長貢獻率達到了106.3%，相對的，商辦新開工面積之和為同比負增長。不同產品之間的新開工差異也說明了調控方向的不同：面對大部分重點城市住宅庫存不足的問題，在控制好價格指標的前提下，地方政府還是樂于新增住宅供應的；但針對商辦產品庫存積壓、供大于求的現狀，大多數城市還是在新開工指標上持以審慎態度。

不過就2016年以來的新開工規模來看，2017年3月僅高于去年的3月、8月和11月，還遠稱不上“高”。這主要還是受到當前的“限價”政策影響，企業在項目新開工有了更多考量，由此來看，對于下半年的新開工走勢還是不可過于樂觀。

作者系易居（中國）企業集團CEO