從海外經驗再談房地產經紀行業管理

徐斌　廖俊平

隨著房地產市場上經房地產經紀撮合成交的交易比例不斷提高，房地產經紀行業的重要性也越來越突出。但無可諱言，我國的房地產經紀行業從誕生的那一天開始，就一直備受詬病，從業人員坑蒙拐騙事件層出不窮，社會對房地產經紀行業的評價一直偏低。如何對房地產經紀行業加強管理？長期以來，眾多專家學者見仁見智，提出了很多行之有效的方式方法，筆者也曾經多次撰文討論，這里不避淺陋，不厭其煩，再來一談。

一、我國房地產經紀從業人員素質普遍較低的現狀

房地產經紀行業亂象迭出，人們首先想到的可能是應該吸引更多高素質人才加入該行業。事實上，有關行業管理部門也正是如此考慮。我國2001年出臺的《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》和2015年出臺的《房地產經紀專業人員職業資格制度暫行規定》中都對高學歷人才報考房地產經紀職業資格提供了便利條件：獲得本科學歷或雙學士、碩士、博士學位的人員在工作年限的要求上要寬松很多。但政策的實施效果如何呢？

筆者所在單位在2016年下半年曾經做過一個有關房地產經紀行業的研究課題，課題組對廣州、深圳、重慶、大連、廈門、昆明、武漢、成都等城市以及海南省的房地產經紀從業人員進行了廣泛調查，共回收有效調查問卷近千份。調查的統計數據表明，在房地產經紀從業人員中，高中同等學歷的人員占比最多，達55.15%；其次是大專學歷人員，占比31.97%；本科學歷人員占比11.16%，排在第三；研究生及以上學歷人員占比非常少，只有0.21%，還趕不上初中及以下學歷人員的1.5%占比，如圖1所示。

圖1的數據反映了這樣的事實：目前我國的房地產經紀行業并不能吸引高學歷人才的加入。主要的原因包括：第一，高學歷人才在房地產經紀行業并不具有必然的競爭優勢，房地產經紀業務的工作內容主要是居間撮合，掌握足夠的房源信息即可，并沒有太多技術含量；第二，行業的收入水平并不足以吸引高學歷人才；第三，房地產經紀是一項很辛苦的工作，每天工作至晚上十點或以后，節假日無休是正常現象，較高的工作強度讓高學歷人才望而卻步。

實際上，在海外其他國家或地區，對房地產經紀從業人員的學歷要求普遍較低，比如我國香港地區要求完成中學五年級（相當于大陸高中水平）或同等程度的教育，美國德克薩斯州甚至不做學歷要求。

二、如何提升從業人員的誠信水平和法律意識

既然不能寄希望于高學歷人才的大量加入來提升房地產經紀行業的整體素質，那么應該如何做才能提升其從業人員的誠信水平和遵紀守法意識？海外部分國家或地區的經驗是這樣的。

1.注重房地產經紀從業人員在誠信和守法等方面的記錄審查

在美國的德克薩斯州，打算從事房地產經紀行業的人員被要求必須向州房地產委員會證實自己的正直、信用與誠實，包括提供在FBI的指紋檔案并披露有無違法記錄，在德克薩斯學生貸款擔保公司（Texas Guaranteed Student Loan Corporation）沒有未還貸款或者已達成還款安排，如果州房地產委員會認為有必要，還可能會對申請者進行背景調查。在我國香港地區，個人必須被地產代理監管局判定是適當人選才能申請從事房地產經紀業務，其中考慮的因素包括不是未獲解除破產的破產人，不是精神紊亂的人或病人，沒有曾因欺詐、舞弊或其它不誠實的行為而被定罪，沒有曾因其它罪行被定罪等。在我國臺灣地區，無行為能力或限制行為能力、破產、犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪等被判處有期徒刑一年以上，尚未執行完畢或者執行完畢或赦免后未滿三年，以及受感訓處分尚未執行完畢或執行完畢后未滿三年者不得申請經營經紀業。在新加坡，申請進入房地產經紀行業也需要滿足誠信、無犯罪記錄等方面的要求，包括不是未清除債務的破產者，沒有被任何國家判處有罪，沒有在民事訴訟中被發現涉及欺詐、不誠實、違反信托等行為，沒有曾因濫用毒品被拘留，或根據刑法（或臨時規定）等相關條例，被警察監管/拘留。

縱觀以上部分國家或地區的規定，其根本目的是保證加入房地產經紀行業的人員是誠信、守法，值得消費者信任并委托的。我國雖然也有類似的要求，比如2015年出臺的《房地產經紀專業人員職業資格制度暫行規定》中明確，申請房地產經紀專業人員職業資格需要遵守國家法律、法規和行業標準與規范，秉承誠信、公平、公正的基本原則，恪守執業道德。但事實上沒有可操作的實質審查措施，結果是形同虛設。

2.考試注重房地產經紀相關法律法規方面的內容

在我國香港，地產代理資格考試的內容主要包括《地產代理條例》和地產代理監管局方面的基本知識、規管地產代理工作的法例的基本知識、與建筑物有關的法律規管的基本知識、租務法例的基本知識等。在我國臺灣，不動產經紀人資格考試內容有五個部分，除國文外，其他四個部分是民法概要、不動產估價概要、土地法與土地相關稅法概要、不動產經紀相關法規概要。在新加坡，申請房地產銷售員資格的考試內容中土地法的基本知識（Basic Land Law Concepts），處理土地中的利益（Dealings with Interests in Land，內容有合同法、代理法、業主與租客法等），房地產代理行業規管等是重點。

反觀我國的房地產經紀專業人員職業資格考試，其中房地產經紀人職業資格考試分為房地產交易制度與政策、房地產經紀職業導論、房地產經紀專業基礎和房地產經紀業務操作四個部分；而房地產經紀人協理職業資格考試分為房地產經紀綜合能力和房地產經紀操作實務兩個部分。很明顯，我國的房地產經紀專業人員職業資格考試并沒有將房地產經紀相關法律法規作為重點考核內容，反而更加注重銷售技巧方面。筆者對此有些困惑，照理說，知法才能守法，如果房地產經紀從業人員連基本的相關法律法規都不了解，何談誠信守法經營與職業操守呢？再者，從政府行業管理的角度與市場經濟的要求而言，只要房地產經紀從業人員能夠誠信和守法經營，這些人是否掌握一定的銷售技巧并在行業中賺到錢，應該也不是政府行業管理部門需要操心和能夠操心得到的事情。

3.在進行房地產經紀從業資格分類的同時嚴格執業職能區分

前文提及的我國香港地區、我國臺灣地區和新加坡、美國德克薩斯州、美國北卡羅來納州對房地產經紀人員的從業資格都有分類，在執業職能上也有明確嚴格的區分，具體如表1所示。

對房地產經紀從業人員進行資格分類和執業職能區分至少具有以下作用：

一是，可以降低政府行業管理的難度。因為低層級的從業人員必須依托高層級的從業人員才能從事房地產經紀業務，高層級從業人員就需要對自身所屬的低層級從業人員的從業行為提供擔保并承擔責任，實際上賦予了高層級從業人員一定程度上的行業管理要求，政府只要將主要管理精力面向人數少得多的高層級從業人員即可，相當于在管理中增加了一個層級而極大降低了管理幅度。

二是，可以極大提升房地產經紀從業人員從低層級向高層級提升的欲望。因為低層級的房地產經紀從業人員不能單獨從事業務，那么在收入水平上肯定要大幅少于高層級的從業人員，為提高收入水平，擺脫從業上的他人約束，就必須取得高層級從業資格。

我國的房地產經紀從業資格雖然也有進行分類，包括房地產經紀人和房地產經紀人協理兩種，另外有些城市還有本地房地產經紀從業資格，但并沒有對不同類別的從業資格進行職業職能區分。實踐中從業人員只要取得其中一種即可以從事所有房地產經紀業務，導致的必然后果是高層級的從業資格乏人問津，行業的誠信、守法水平就長期在較低層面徘徊。根據筆者獲得的數據，截至2016年6月30日，全國通過考試獲得房地產經紀人執業資格證書的人數只有54033名；而在廣州，自1998年3月1日實行房地產經紀從業人員持證上崗以來，截至2016年6月30日，共有72163人通過考試取得了廣州市房地產中介服務人員資格證書。此外，由于房地產經紀人執業資格證書在實際中并沒有比部分城市本地的房地產經紀從業資格證書或房地產經紀人協理從業資格證書更為有用（或具有競爭優勢），很多歷經千辛萬苦、備受煎熬通過資格考試獲得房地產經紀人執業資格證書的人員并沒有實際從事、或者在房地產經紀活動中實際使用該資格證書從業。比如，廣東省截至2016年6月30日共有2838人獲得全國房地產經紀人執業資格證書，但在注冊有效期內的只有125人，只占4.4%，有95.60%的人員沒有實際使用考試通過的房地產經紀人資格證書。

4.嚴格的行業準入和嚴厲的非法執業處罰

前文提及，海外部分國家或地區都進行房地產經紀從業資格分類，實際上也是嚴格的行業準入制度，獲得資格才能從事房地產經紀業務，如果違反，處罰那是相當的嚴厲。比如在我國香港，除《地產代理條例》訂明的豁免情況外，任何人從事地產代理工作的業務必須領有有效的地產代理牌照，任何人擔任地產代理的營業員亦必須持有有效牌照。無領有有效牌照而從事地產代理工作屬刑事罪行，一經定罪，最高刑罰為監禁2年及罰款500000港元。在新加坡，房地產代理無牌執業，最高判處監禁3年及罰款75000新加坡元，如果重犯，對違法期間處以每天7500新加坡元的額外罰款；銷售員未經注冊執業，最高判處監禁1年及罰款25000新加坡元；房地產代理雇傭任何未經注冊的銷售員從事經紀業務，最高判處監禁1年及罰款25000新加坡元，如果重犯，對違法期間處以每天2500新加坡元的額外罰款；銷售員沒有與房地產代理簽訂書面協議而從事房地產經紀業務，最高判處監禁1年及罰款25000新加坡元，如果重犯，對違法期間處以每天2500新加坡元的額外罰款。在美國德克薩斯州，沒有獲得執照而非法執業屬于一級輕罪（Class A misdemeanor），可最高判處1年監禁及罰款4000美元；此外，德克薩斯州房地產委員會有權對沒有獲得執業許可而從事房地產經紀業務的人員處以非法所得1倍以上、3倍以下的罰款。

我國曾經有較長一段時間對房地產經紀行業也是實行資格準入制度，但由于多方面原因，該項制度并沒有在全國普遍、大規模推廣。而且，2014年8月12日國務院發布《關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》（國發〔2014〕27號），取消了2001年《經紀人員職業資格暫行規定》關于房地產經紀人員的職業資格許可和認定事項，房地產經紀專業人員職業資格調整為水平評價。在筆者看來，房地產經紀業務中交易的商品特殊，價值量大，涉及交易雙方的巨額利益甚至身家，管理方式應該與其他行業有所區別，或者更應該向海外主流經驗看齊。

綜上所述，我國的房地產經紀行業管理目前確實與海外主流管理方式存在較大距離，在全行業從業人員學歷層次偏低、缺乏行業準入限制、高層級從業資格面臨逆向淘汰、從業人員的守法和誠信水平的缺乏實質性審查手段和考核的大背景下，要想管理好這個行業，何其難也。

第一作者系中山大學南方學院商學院房地產系講師

第二作者系中山大學嶺南學院教授