房產中介監管之國外經驗借鑒

攸寧

伴隨著房地產市場的過熱，房地產中介機構的各類違法違規行為屢見不鮮。某些中介機構通過編造散布謠言、發布虛假信息、賺取房源差價、挪用交易資金、違規開展金融業務、違規代理銷售、無照經營等誤導市場預期，引起了市場的波動。

近日，針對此類違法違規中介機構，住房和城鄉建設部在整頓規范房地產開發銷售中介行為電視電話會議上，通報了近期各地查處的30家違法違規房地產中介機構和開發企業，其中北京存房房地產經紀有限公司，上海弘錦房地產經紀事務所等均有上榜。

住建部要求各地重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。同時，要求各地配合金融主管部門繼續嚴肅查處“首付貸”和其他資金違規進入房地產市場的行為。

這些違法違規中介機構所受到的處罰視情節輕重不盡相同，其中包括限期整改、暫停網簽、處以罰款等行政處罰。針對對情節嚴重的，要在整改期內暫停中介機構所有門店的業務辦理。在此基礎上，住建部還將部分違法違規的中介機構公開曝光，列入嚴重失信企業“黑名單”，性質惡劣的要依法清出市場，構成犯罪的，要移送有關部門依法追究刑事責任。

那么，其他國家的房產中介有怎樣的行業規范，是否也存在著類似的亂象，政府部門又是如何對中介機構進行監管的呢？

德國：房價較平穩，中介亂象少

德國人比較重視實體經濟，房地產在國民經濟中的比重很小，某種程度上講，德國的房地產是為實體經濟和社會穩定服務的。德國歷屆政府將住房看作是民生的基本保障，通過各種法律以及稅務措施來壓縮房產的炒作空間，讓房子始終保持其居住的本質，不是用來發展經濟，更不是用來炒作盈利的。

德國相關法律對房屋出租和租住都做了細致的規定，尤其是房客的權益能夠得到較好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是買房。德國對于自住房只征收土地稅，根據各州情況不同，稅率在3%-5%之間，房主每年都要繳納土地稅，用于出售或者出租等商用目的的房產，不但要征收不動產稅，而且還有15%的盈利所得稅，對于購買十年內再次出售的房產還要征收25%的資本稅，在很大程度上壓縮了炒房行為。

德國的房產中介機構有相對統一的行業和收費標準，主要服務內容是接受賣方和買方的委托并促成交易。中介人員要陪同客戶一起去察看房產，參與房地產的購買、公證過程，并要繳納土地稅、公證費以及交易額3%左右的中介費。房子在購買之后，除了每年要繳納土地稅之外，還要支付污水排放費、街道清掃費、垃圾清運費等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻煩。

澳大利亞：有規范行業的法規，但仍存在小部分違規行為

在房產中介的管理問題上，澳大利亞有專門的代售房產和商業中介法規，這一法規從總體上規范了房產中介的行為，使絕大部分的中介在房產銷售時，遵循相關法令，但是一小部分的中介也存在違規問題。比如為了促進銷售，一些中介會惡意壓低房屋的報價，宣傳價格甚至比房屋價格便宜數十萬元的低報價，能夠吸引更多購房者。之后告訴房主，這一較低的價格已經是房屋價值的極限，從而實現快速銷售，或在有較大量的意向購房者之后，迅速提高房價，這些惡意壓低房價的行為在澳大利亞是不被允許的。

此外，澳大利亞房產的海外銷售中，中介問題頗為嚴重。在一些境外房產推介會上，由于信息不對稱，被誤導的海外購房者經常會在不知情的情況下違規購買澳大利亞房產，甚至有一些房產中介會無中生有地將房產和移民直接掛上鉤，這是根本不存在的騙局。澳大利亞各州的公平交易廳是打擊違規房產中介的主要職權部門，因此公平交易廳的工作人員會在周末舉行對違規中介整治的突擊行動，但這些整治并不能解決全部問題。

日本：讓中介規范運營有門道

同樣由于相關法律比較完善以及執行得力，日本房地產中介運營整體來說規范有序，哄抬房價、合同造假現象非常罕見。日本法律對中介的約束非常細致且嚴格，行業協會執行力強，違法違規成本很高，所以房地產中介不敢以身試法。

在日本開設房地產中介公司必須具備3個條件：一是以前從事別的行業的公司新增房地產中介業務的，其申請開始房地產中介業務之前的本業結算必須是盈利的。二是要聘請擁有國家資格的房地產交易專員，在公司全職工作。三是房地產中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）營業保證金，保證金由當地法務局管理，中介一旦出現詐騙等違法違規行為，使客戶蒙受損失，法務局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

日本房地產中介公司的所有合同按規定需保留10年，一旦合同出現錯誤，房屋出現瑕疵，中介都有不可逃避的責任。當事員工要負責不說，領導和負責人對在任期內任何員工所簽的任何一份合同也都要負責。即使出現問題時前任負責人已經卸任，也得承擔賠償責任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業協會執行力強，也是日本房地產中介運營比較規范的重要原因。在日本不管干什么行業，一般都有行業管理，而行業管理基本上依靠行業協會。做房地產有不動產協會，中介公司都要加入協會。

英國：清晰流程助解決消費者與中介糾紛

總體而言，盡管沒有一個明確的監管機構，但相對完善的市場經濟規則和法規還是使英國的房地產中介行業健康地運行。房地產中介大多數情況下無法鉆空子，消費者在發現自己利益受損時，可以通過向公司和行業協會投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護其合法權益。

英國買房人、賣房人如果與中介產生爭執，通常的解決流程如下：消費者首先可以向地產中介公司投訴，如果不能解決，再向監察專員投訴，如果監察專員仍然解決不了問題，消費者還可以向行業協會投訴。消費者也可以尋求仲裁或到法庭起訴，仲裁和法院判決是房地產領域具有強制執行力的僅有的兩個渠道。

盡管如此，當前英國房地產中介市場仍然存在監管不足的現狀，有業內人士呼吁進一步加強監管，但被政府以影響市場競爭和消費者的理由拒絕了。英國政府認為，如果所有的中介商都需要政府監管并核發執照，就可能導致交易手續費用提高，最終使消費者權益受損，得不償失。

美國：房地產“炒不起來”的根源

美國房子之所以“炒不起來”，是因為相關稅費制度設計給一般投資者的炒房沖動戴上了“緊箍咒”。

事實上，“炒房”這個概念在美國不適用。美國房地產市場商業化歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣繁華的大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、管理費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠“炒房子”在短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資地產要在短期內盈利幾乎不可能。雖然也有不少美國人買房做投資，但大都做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子價值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投資房地產，遠沒有投資股票、基金、債券更有吸引力。

作者系本刊記者