“拐點”來了嗎

劉正

以“3·17北京新政”為標志的本輪房地產調控，“限購”“限貸”“限價”“限售”并用，調控力度空前加強，行政色彩越發濃烈，效果也立竿見影。

據統計，4月北京二手房住宅共完成網簽16902套，環比減少35%，同比減少36%。在成交量下滑的同時，二手住宅成交均價也有所下調。4月北京二手住宅的成交均價為59564元/平方米，環比下降了6.8%，個別樓盤降價幅度超過了10%。北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，其中順義區、房山區和大興區三個區域成交均價跌幅最大，順義區均價跌幅達19.34%。

正是基于北京等城市的如此表現，類似“樓市拐點已現”“房地產市場進入下半場”的論斷開始在輿論中沸騰，樓市仿佛將真的進入一個新的時代。

但與此同時，一種截然相反的市場表現也頗具聲勢。比如，南京已經出臺的房地產市場調控政策同樣十分嚴厲，但近日南京有些樓盤開盤，僅是購買住房的排隊號就炒到了幾十萬元一個。鄭州也出現了裹著被子連夜排隊買房的現象。調控重壓之下，房地產企業的拿地熱情卻依舊不減，相關數據顯示，4月，保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上，其中，碧桂園已連續5個月拿地金額過百億，中海也已連續2個月拿地過百億。

這樣的市場表現說明，市場上仍有相當大的力量并不認同“拐點論”，他們對后市的預期依然樂觀。

不同的市場表現，對市場走向的不同認識，一方面反映了樓市的分化更加明顯，各地市場表現并不相同。另一方面反映了人們對未來市場的不同預期，特別是對本輪調控效果的不同判斷。

“拐點論”表明，此輪調控將從根本上顛覆這些年中國房地產市場的發展邏輯，調控將一舉扭轉此前多年市場的偏差，市場將從此走向一個全新的時代。

非“拐點論”則認為，此輪調控將同以往歷次的調控一樣，短期內雖然反響強烈，但卻并不會從根本上改變中國房地產市場的生存環境。一段時間過后，尤其是當相關經濟環境發生較大變化時，政府很可能會再一次向相反方向調控房地產市場，市場將重新回到我們熟悉的那個模樣。

記得在前些年，房地產市場剛剛開始調控時，我在與業內資深大牌專家和高層實務人士座談時，沒有人懷疑調控的成效，“拐點論”、“市場將由此換個活法”的認識是高度共識。但是在經歷了這么多年、這么多次的調控后，非“拐點論”、非“逆轉論”已成為相當主流的認識。這一是因為調控并未從根本上解決土地財政等深層次問題；二是因為調控過后市場將固態復萌甚至變本加厲就是這些年的發展現實。

由此我們認為，“拐點”終會到來。但是不是現在，則很難確定。