中國房價屢控屢漲之謎

沈建光

過去十幾年中國房地產市場漲多跌少，且每次下跌都是在政策調控下的短期回落，其后由于政策由緊轉松，報復性反彈后，房價都會在很短的時間便超過前期峰值。筆者將中國房地產市場的幾點獨特性歸納如下：

一是中國獨特的土地財政。從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價是維持長期穩定收入的占優策略。

二是獨特的戶籍制度以及相應的公共服務。長期以來，中國通過戶籍制度控制大城市規模，但由于教育、醫療、就業等資源在一線城市高度集中，人力資本也源源不斷地涌入，增加購房需求。同時，由于教育等公共服務與住房高度相關，學區房備受追捧，成為房價上漲的領頭者。

三是中國獨特的文化傳統。中國普遍存在父母舉全家之力為子女在一二線城市購房而傾其所有的現象，這在全球大多數國家很難想象。

四是中國政府對房地產市場政策強有力的干預。中國政府對房地產市場的干預確實是與其他國家有明顯區別的，根據研究過去十幾年中國房地產市場的周期不難發現，幾乎每輪銷售的漲跌拐點都是政策變化所致，而這也加劇了購房者對于中國政府為房地產背書的預期。

五是缺乏成熟的住房租賃市場。在中國，購房者大多不把租賃市場看成購房市場的替代市場，大多情況下，租賃往往作為購房前期的過渡。

作為資產價格，衡量其是否有泡沫的最根本依據在于是否長期脫離基本面的運行。以往中國房價之所以屢控屢漲，泡沫看似得以長期存續，不在于其特殊性，也并非沒有泡沫的出現，而是在泡沫積聚之際，中國政府并未采取類似于上個世紀末日本政府主動刺破房地產泡沫的做法，反而短期內通過行政手段防止泡沫進一步擴大，再推動收入的改善在發展中化解泡沫。筆者將此稱之為中國式的“房價-收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式。

然而，與以往不同的是，由于中國已處于由高速收入增長向中高速增長轉變的新常態時期，未來收入很難延續以往兩位數的較高增長。但近兩年，一二線城市房價比以往漲得都兇狠，說明市場并未對收入放緩有充分預期，相反，憑借以往房價只漲不跌的經驗，認為中國房地產市場依靠其獨特性、相信政府會為房地產背書就能對抗經濟規律。這種想法是十分危險的。

總之，螺旋式房價收入上漲模式恐難以為繼。考慮到房地產泡沫給經濟帶來的諸多風險，盡快推出更為長效的機制減少未來房地產泡沫的集聚，如加快財稅體制改革、戶籍制度改革與公共服務均等化改革，推廣房產稅以及完善住房租賃市場，扭轉房地產國家背書預期等，對于防范金融風險已比以往歷次調控都要迫切。