臨水而居的美麗負擔水景房現狀調查

本刊記者 張蘭蘭

臨水而居的美麗負擔水景房現狀調查

本刊記者 張蘭蘭

面朝大海，春暖花開，臨水而居的魔力無處不在。如今各種水景房也吸引著人們紛紛購買入住。但是，理想和現實之間總有差距，看起來很美的水景，在業主入住后，因水景養護引發的諸多問題，讓使用者對水景住宅產生質疑。探究其原因，有的是小區物業管理不當，導致水景設施損壞，無法正常運行，而更多的是小區物業無法負擔起高昂的水費和電費。這美麗的負擔該如何擔起，小區水景究竟如何“美而不費”？

水景住宅房價高一成仍遭追捧

“無水不成園”。由古至今，人們聚集了對水畔生活的無限追求與向往，購房者對水景住宅的偏愛，讓更多的開發商瞅準了機會，水景住宅日漸風行。適當的水景構造，可以豐富小區環境、調節小氣候，增強居住的舒適性，而湖泊、瀑布、小溪、噴泉、流水等元素的引入，也著實演繹出了居所的不凡品質。

當然投入是有回報的，據開發商透露，擁有大面積“湖泊”水景的項目售價均比同地段“旱樓盤”高出5%～10%，即使在同一樓盤，臨近水景的戶型也比其他遠離水景的戶型每平方米均價高出100元～200元，而且產品供不應求，前景非常好。

在西安，以水景著稱的沁水新城、水岸東方、中新浐灞半島等樓盤，除了小區自造的水景外，都可以借助浐灞河的美景，所以這些項目一面市，就取得了良好的銷售業績。還有很多樓盤，像豪盛時代華城、錦都花園、世家星城、曲江春曉苑等，盡管小區內的水景是人造景觀，但是因為設計方面的創新，成為購房者追捧的對象，一直是所在區域的銷售風向標。

東郊某水景住宅的開發商告訴記者，水景住宅向來不愁賣，進小區，在水景旁繞一圈，幾乎沒有購房者能抵擋住水景的“誘惑”，銷售員不用費力推薦，購房者常常就會交上定金。

小區水景成擺設，無強制規定維護

高價買了水景小區，住起來是否真有一番享受？幾日來，記者走訪了多個小區，發現根本不是那么回事，小區里原本優雅、美麗的人工水景，如今已變了模樣：

郭先生家住南寧市青山路秀山花園小區，入住已有10多年時間。近幾年來，他一直都在抱怨，小區里幾個以前流水潺潺的人工瀑布和噴泉，為何現在全都成了擺設？“我跟小區物業反映過很多次了，根本不管用。”郭先生說，這樣一來，小區環境和檔次大打折扣。

同樣，在明秀路的振寧翠峰小區，開發商當初依據地形，在小區中央位置建設了一座容量達1600立方米、分為上中下三部分的人工湖。小區業主黃先生說，入住時，壯觀的水景襯托著茂盛的樹木花草，讓小區看起來非常“高大上”。可是噴泉用了一年左右就停了，湖底慢慢累積了很多淤泥，水變渾濁了，有時甚至散發出異味。加之，污水橫流的水道兩側沒有安全護欄，給跳廣場舞的老人和在池邊玩耍的孩子帶來危險，后來物業就用鐵板覆蓋了水道，將它變成了停車場。

在鳳翔路香格里拉花園小區，業主們七八年前入住時，開發商依據地形建設了有兩層小瀑布水景，令小區環境看起來十分優美。如今，上面和中間的水池里還有水，但已呈墨綠色，水底布滿淤泥，下面的水池則已干涸，石頭裸露在外，很多小朋友會進入池底玩耍，有時搬起石頭亂丟，產生安全隱患，這讓業主們又氣又恨。

對此，有房管局物業處負責人解釋，一般物業費都包含了物業對水景觀設備的維護，水景觀損壞修復還可申請使用房屋維修基金，但至于放水不放水，則要看雙方合同約定。最早水系景觀維持是開發商負責的，沒有開發商支持，僅靠物業費難以為繼。現在沒有強制性的規定，也沒有明確條文要求必須將水景觀是否放水納入物業合同中。

運行費用太高，多方不愿管

好好的水景怎么落得如斯田地？經調查發現，小區水景問題應由開發商、小區建設規劃的審批部門、環境保護部門負責。2010年，中國民主建國會合肥市委員會對住宅小區水景問題進行過專題調研，調研結果顯示，小區水景成了麻煩事，“三方都不管”。

合肥市規劃局只負責城市內宏觀的景觀規劃，還沒有規劃住宅小區內人工水景的職能，也沒有出臺對住宅小區內人工水景如何規劃的相關規定，小區內的規劃和設計都由開發商自行決定，住宅小區開發結束之后由業主委員會或者物業管理單位負責管理。

但一位從事8年物業管理工作的業內人士說，現在能維持水景觀的，要么是小區房子沒有售賣完，開發商補貼物業維持水景觀吸引購房者，要么是較大的開發商會對樣板小區物業補貼，保證水景觀正常使用，進而推動其他新樓盤銷售。

合肥市環境保護局又有沒有管理職責呢？對此，該局工作人員表示，環境保護局是有對全市水體等工作實施統一監督管理的職責，但是主要管理河流、湖泊等大的水系污染問題，目前還不負責管理住宅小區內的人工水景的污染。

最為關鍵的，開發商一開始為了樓盤賣點，愿意搞水景，也確實美化了小區環境，甚至投資一部分來維護。但是一旦房子賣完，銷售結束，也沒有開發項目了，開發商一般不會再投錢，轉而由物業來管理。這樣一來，矛盾就糾結在錢上了。而開發商用的是什么水也關系著后期水景維護成本。目前，城市極少有小區水景用的是中水或者是雨水，而是以自來水為主，這樣就讓后期的換水成本非常高。

不要被“美麗”蒙住眼睛

傍水而居，很詩意，所以水景作為樓盤的賣點，往往能打動不少的人心。開賣之初，走進那些水景樓盤，靈動的水確實讓人眼前一亮。流水讓這個鋼筋混泥土的世界有了幾分柔美的氣息，也讓住在城市里的人體會了一把自然風情。

但是小區里面的自然風情，必定是人造的自然。想讓水流動起來，并且永保清澈，花費必然巨大。現代人既不想離開城市，又想要享受小橋流水人家的閑林野趣，如此代價也算合情合理。

可售樓書里面不會說明這一點，售樓小姐更不會如此坦白。這些內情，在經過時間的沉淀后，業主們才漸漸明白過來。只是等到這一天，水景已經成了“煞風景”，當初的美好已經成了負擔。清澈的景觀水被污泥充斥，水面油膩，蚊蟲飛旋，不少人心生后悔，當初怎么會選擇住在水中央？

在多次調查中，很多物業都說維護小區水系太費錢，需要業主的支持。但事實上，誰都清楚問題的癥結在于，開發商在興建的時候，完全不去理會水景運轉后所產生的昂貴費用。在前期物業管理階段，開發商為了售房需要，往往會對物業管理給予補貼。一旦樓盤銷售結束，補貼自然逐步減少甚至取消。而對于目前許多舉步維艱的物業公司來說，不可能拿出這筆不菲的費用。讓業主們自掏腰包，操作起來難度又很大。這直接導致了建成后的閑置，更造成對業主利益的損害。只是，購房合同中沒有明細規定人造水景觀日后的花費由誰支付，沒有法律意義上的負責方，自此，水景觀才成為業主們難以承擔的“美麗負擔”。

這無疑給置業者們一個善意的提醒，不少水景觀設計不實用，缺乏使用的可持續性，僅僅是開發商“花拳繡腿”招攬顧客的手段。在你參觀完小區美輪美奐的實景，聽完天花亂墜的樓盤介紹后，輕輕地問一聲，我想我的房子保持現在看到的樣子，我還要付多少錢？如此一來，相信就不會再被開發商的口頭許愿、夸大宣傳以及“美麗童話”所忽悠。

設計缺陷明顯，應做長遠規劃

小區水景好景不長，除了維護費用無著落，規劃設計上的重大缺陷恐怕更難辭其咎。事實上，水體要有自我凈化能力，必須首先構成一個生態系統。然而，絕大多數小區水景的水泥瓷磚襯底，盡管看上去潔凈美觀，卻恰恰破壞了水體的生態系統。于是，失去了自凈化能力的小區水景當然只能依靠耗水費電的方式來人工維系，而這顯然是一種高耗能不經濟的方式，由此而引發業主和物業之間的費用爭議，也就不足為怪了。從這個角度來看，不符合生態規律的高耗能小區水景本就是一種難以持續的假景觀，只有在小區規劃和設計之初便把生態、節能和可持續性考慮在內，小區水景才能持續運轉。

專家表示，開發商在修建人造景觀時，應該充分考慮后期的維護成本，盡量利用地勢、自然資源，不但要做水景觀，還要做能夠保持住生態系統的水景觀。一是要強調活水的作用，畢竟“流水不腐，戶樞不蠹”。二是要強調自凈的功能。現在很多水景觀采用的都是混凝土等硬質材料，水面無法和土壤進行接觸，使得自凈功能大大下降。因此，開發商有必要采用一些草坪、灌木為主的自然型護坡，用石塊護腳，并放養一些水生植物，通過生物鏈的作用，消化和吸收內外污染源，增強水體的自凈能力。

另外，鑒于眾多閑置水景觀對城市建設造成的不良影響，政府不應對此熟視無睹，而應積極地予以解決。一方面，對于現有已建成的水景觀設施要通過明確責任主體、改進設計、落實后續維護等措施促使設施運行起來。另一方面，要著眼于長遠，對建成但還未出現問題的小區水景，要從管理入手，如控制面源污染，防止居民生活污水進入等。

要遏制小區水景的荒廢閑置，顯然還要在“水”上下功夫。現在的樓盤水景大多使用自來水，這樣成本既高，同時也不節能。而如果通過水回收利用，保持水景觀的活水狀態，就會事半功倍。較為現實的兩種做法，一是將居住小區內居民生活廢水集中處理后，達到一定標準后回用于住宅區水景中；二是雨水利用，即通過屋頂、地方蓄水池將雨水收集起來用于景觀用水，均可以達到小區水景“美而不費”的目的。

建議嘗試“海綿小區”

鄭州大學建筑學院規劃學博士王霞教授分析說，在缺水的北方城市里，住宅規劃圖、宣傳頁上出現一片水景也更為吸引人，但一些水景觀設計沒有因地制宜，高昂維護費用導致交房后被廢棄。而現在國家提出“海綿城市”，住宅小區作為城市的重要單元，在水景觀設計上也不妨側重“海綿小區”，比如營造人工濕地，增強水自凈能力，旱季時是草地，雨季時能留住雨水，這樣的生態水景觀更利于長期維護。

另有相關學者也提出，鱗次櫛比的住宅小區作為城市中的一個重要單元，水景觀的設計建造無疑應與“海綿城市”的要求契合起來。規劃、住建等部門也應對城市住宅小區的水景觀設計、建設及運行管理應做出一些針對性的引導和規范，使之成為雨季能夠蓄存水、旱季可以釋放水的城市濕地生態系統。

在這一點上，南京較早地做出了探索。早在2007年，南京就頒布了一條規定——規劃用地面積2萬平方米以上的新建小區應當配套建設雨水收集利用系統。這么做的好處，顯然是可以將雨水收集后繼續循環使用，從而達到節能環保以及為業主節省水電費的目的。這在海綿城市的小區系統建設中是相當關鍵的一環。

“希望更多的小區能結合建筑本身做一些綠色改造，配建調蓄池、景觀水體等雨水調蓄設施，并增加綠色屋頂、雨水花園等生物滯留，增強場地對水源的涵養能力，使蓄積雨水經簡單處理后可用于小區道路澆灑、綠化澆灌和建筑中水等。這樣不僅使小區水景觀荒廢的問題可以迎刃而解，對于小區的節能降耗、科學運轉也是大有裨益的。”王教授說。