破冰之旅聚焦長租公寓前景

本刊記者 易娛竹

破冰之旅聚焦長租公寓前景

本刊記者 易娛竹

面對高昂的房價，大力發展租賃市場被認為是緩解住房壓力的重要手段之一。

根據第六次人口普查數據，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房，其中城鎮租賃住房比例達到21%。鏈家研究院2016年12月初發布的《租賃崛起》報告指出，目前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億，預計到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

《租賃崛起》報告的另一組數據顯示，目前中國的房屋交易額大概是15萬億，房屋租賃只占7%的比例。在北上廣深，房屋交易額近6萬億，盡管有著全國最為成熟的租賃市場，四個一線城市的租賃規模總計僅2500億。在美國，目前租賃規模近5千億美元，占全國整體房屋交易規模的50%。

去年，隨著一系列鼓勵政策的出臺，長租公寓突然迎來井噴式發展。一時間，房地產領域中沒有哪個業態能比長租公寓更具話題性了。

站在政策利好的十字路口，長租公寓該如何破冰？

（一）長租公寓的春天

長租公寓早在2002年就出現了，但現在看來，還是很新鮮。2014年9月，雷軍突然進軍長租公寓，他的順為基金聯合聯創策源投資YOU+公寓1億人民幣，“小米公寓”讓“長租公寓”這個概念突然就火起來了。2015年夏天，研究概念居住空間的王戈宏終于帶著新派公寓出現，讓業界又是驚艷了一把。

然而，直到2016年，長租公寓真正迎來了春天。

5月，國務院常務會議確定培育和發展住房租賃市場的措施。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場。

6月3日，國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業務，并首次松口，允許將商業用房等改建為租賃住房，并給予相關方稅收優惠政策支持。

尤其是在2016年12月21日，在中央財經領導小組第十四次會議要求，規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求。

租賃市場這塊巨大的蛋糕，既然已經被監管層提倡，自然就不能只留給傳統市場獨食，土地市場的結構調整也能明顯看到政府在發展租賃市場的一些態度——2016年年底時拍出的那塊由萬科100%自持的土地，無疑是一個先兆。

這個被資本與諸多房企看好的租賃市場，被稱為具有萬億元的規模。深深吸引著新入者的加入，而這個市場，恰好還沒有出現寡頭。進入者不少，一場混戰已經拉開序幕。

公開資料顯示，目前除了萬科，龍湖、招商、旭輝、遠洋、陽光城等多家房企均已開展長租公寓業務。房地產市場的持續調控，使得越來越多房企尋找更多出路，長租公寓或者是房企們找到的機會點。“但有些房企做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客單價通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。”鏈家研究院院長楊現領說。

2017年，長租公寓的大戲才剛剛開始。

（二）高價門檻

房企介入長租公寓并非偶然，一方面一線城市高房價使得租房需求大增，另一方面，一二線城市每年大量新增的畢業生更是讓不少公司看到了下一個業務增長點。但相對于過往的住宅市場，長租公寓似乎是一個更為難啃的“骨頭”。萬科、世聯等長租公寓都獲得了不錯的出租率，但卻面臨著“重資產”“有營收無盈利”的窘境。

“泊寓主要針對35歲以下，有固定工作或在校學生的年輕人租賃。”萬科位于廣州的長租公寓——泊寓棠下的工作人員說。

這個萬科新開的長租公寓社區共有6棟樓，建筑面積約1.3萬平方米，擁有房間約700套。項目最小建筑面積只有11平方米，算上樓上一層使用面積達18平方米，租金大約為1100元/月。而使用面積22平方米則達到1550元/月，30平方米約為2300元/月。戶型為18～35平方米的loft公寓和平層，每月平均租金1500元/間。

“除了交付租金之外，租戶每月還要交200元的物業管理費（包含網絡費），在負擔自己房間內水電費的同時也要分攤廚房、客廳、健身房等公共區域的水電費。水費收費標準為4.5元一噸，電費每度電為1.28元。”現場工作人員介紹說。

不低的居住成本讓不少前來看房的年輕人開始猶豫起來，“住在這樣的長租公寓，每個月的住宿成本約在2000元，比周圍的城中村價格高出一倍多，這對于我們這樣剛畢業需要租房的年輕人壓力不小。”現場正在簽約的年輕人稱，“但這樣干凈、舒適、安全的環境又很有優勢，所以只能選擇和朋友一起合租。”

處于這樣的高租金尷尬的還有2014年年底高調進入廣州的小米you+公寓。彼時，小米公布其公寓房間面積大多10～30平方米，租金1800～3200元/月，每月收取租金的10%作為物業管理費，此外水電費等都按照商業性質收取。2014年開業時，其白云區項目的租金和周邊項目公寓租金相比，并無太大優勢，也使不少真正需要租房的畢業生止步。

“租金高的項目，出租率就比較低，只能達到40%～50%。但這也跟開業時間有關。”談及項目的高租金，廣州泊寓總經理張成皓也坦承：“萬科泊寓的租金的確比較高，但這樣做是有深意的。”

據其介紹，如今房價高企，一工作就有能力買房的客戶其實并不多，因而，抓住客戶購房之前的租房居住需求其實也是十分重要。在獲取客戶成本越來越高的情況下，“未來真正稀缺的或許不是土地，而是客戶。恰恰長租公寓所針對的又是最具成長性、有購房潛力的年輕白領客戶，在發展長租公寓的同時，萬科可以借此提前讓客戶體驗到萬科的產品和服務，發掘具有潛力的購房客戶。”

盈利難題

就在萬科廣州泊寓發布的前幾天，世聯行旗下的長租公寓品牌——紅璞公寓也在廣州舉行了發布儀式，目前運營房間數也超過了2000套。此外，小螺趣租在2015年便宣布完成了A輪融資，規模為500萬美元，由光速安振領投，途家跟投；warm+也于去年就宣布獲千萬級別pre-A輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動創新基金領投，著名投資人、騰訊高級執行副總裁吳宵光跟投。

“現在行業的競爭非常激烈，各方都在窮盡其能收購、投標，以拿到更多的項目。在一些舊廠房改建的投標中，隨處可見高溢價。”世聯首席技術官黎振偉稱，“溢價率之高、競爭之激烈，堪比土地市場。”

在廣州萬科助理總經理喻敏鋒印象中，這樣的激烈競標并不陌生。該公司在參與棠下泊寓項目的原身——廠房投標時，就遇到了其他幾家同行公司，最終萬科以溢價率超100%拿下。

但看似是“流著奶與蜜”之地的長租公寓卻面臨著盈利難題。

喻敏鋒透露，萬科在棠下泊寓的15年經營權是經過了激烈的舉牌競拍方才取得。“當時參拍的有好幾家公司，最終萬科以溢價率超100%拿下。每平方米的平均成本投入約2000元，整個項目共計投入了4000～5000萬元。若按每個房間平均1500元/月的租金計算，整個項目近700個房間一年租金收入約1260萬元。在租金仍是主要收入來源的情況下，萬科要實現收支平衡恐怕要有四到五年。”

“前期投入大、利潤較低也是整個行業都面臨的問題。雖然目前廣州萬科的長租公寓模式已經比較清晰，依舊會遇到這樣的問題。”喻敏鋒表示。

即便是早先進入廣州長租公寓的小米you+也正面臨這樣的盈利問題。以其白云區的項目為例，如果該公寓為普通的商住物業，鄰近的綠地時代云都匯在售一手公寓均價約為20000～30000元/平方米，如此算來物業年回報率僅為3.6%。若再加上運行成本，項目難言盈利。

“租賃物業是一個長線投資，如今的長租公寓市場接受度一般，仍需要一個較長的培育期，甚至比現在熟知的重資產——商場還要重。介入的商業一開始就要做好四到五年不盈利的準備。”黎振偉也持有類似的觀點。

“現在的長租公寓行業想賺錢只剩下兩條路，第一是降低拿房成本；第二是靠產品創造的溢價能力，將與公寓相關的增值業務做好。”黎振偉稱，“否則就只能選擇放棄利潤做現金流，替資本打工。”

但白熱化的競爭讓第一條路越來越難實現，“沒有足夠規模的企業，利潤空間會進一步受擠壓，所以現階段做大規模是長租公寓業務的重點。這也是為何萬科希望盡快擴大長租公寓業務規模的原因。”喻敏鋒感慨道。

因此，也有企業在第二條路上——增值服務上進行探索。其中，作為新業務的長租公寓如何與核心地產業務之間實現互動融合正成為萬科一直在思考的問題。“公寓是重資產、重運營的行業，生產和服務的鏈條很長，拿房、采購、裝修、收租、水電收付、維修維養、保潔、退租，每一個工作節點又有很多變化的可能。”在黎振偉眼中這一不掙錢的生意依舊有掙錢的可能。

（三）REITs是救命稻草？

“運用金融手段解決租客資金壓力，幫業主進行資產管理，都是比較簡單的金融手段。運用類REITs產品去撬動核心地塊物業，才是長租公寓在金融創新上比較有想象空間的一件事，也是長租公寓得以擴大規模的重要金融手段。”房東東創始人全靂說。

全靂認為，長租公寓通常是重資產、重運營的模式，股權融資的資金在公寓動輒簽約十來年，投入數千萬改造物業、裝修、購置家具家電時，常常顯得捉襟見肘，因此通過金融杠桿融資擴大規模，也成為了這些公寓運營商的重要需求。

REITs，房地產信托投資基金，產生于金融業最發達的美國。通過REITs，美國人可以擁有一小部分華爾街的寫字樓、羅斯福購物中心的物權運作，并在這些項目長期運營收益中不斷分享收益。據統計，在美國各種房地產業的投資中，零售業、住宅、工業/辦公地產的投資占絕大部分，總計超過總投資的74%。

然而，中國版的REITs細則卻久久未能落地。即使是在2016年6月3日，國務院辦公廳發布的《意見》中，也只是提出要穩步推進REITs試點。業內人士普遍認為，中國版REITs落地難的原因，主要是國內物業租金收益太低。

“現在一套房子，起碼300萬，按照月租1萬算，一年租金也就12萬，相當于年化收益率3%左右，包裝成REITs的話，投資者拿到的年化收益率比3%還低。這么低的收益率，還不如去眾籌，為什么要打包成REITs出售？”北京中原地產研究總監張大偉說。

另據協縱國際總裁黃立沖測算，以國內商業地產巨頭萬達為例，如果僅使用投資物業項目作為資產價值，萬達租金回報率約為4.36%；而在國際通行的REITs回報率要求中，這個數字在7%～8%左右。

資產證券化還是私募基金？

在中國的長租公寓市場上，比較常見的是公寓資產證券化的類REITs模式，比如水滴公寓與魔方金服的合作，將帶租約的公寓資產證券化，開發門檻相對較低的投資理財產品，用戶可以按照自身理財的實際需要，通過類似購買基金的方式，合理進行投資。

另外一種是私募公寓REITs模式。比如新派公寓成立伊始，就是王戈宏與賽富投資基金閻焱一起發起了賽富不動產基金（SAIF Properties Fund）。

具體操作是，賽富不動產基金透過資本運作來收購或整租、改造物業，然后新派公寓管理公司負責物業的出租經營與管理。賽富不動產基金通過32個LP（有限合伙人）買入整個物業，用分股的形式將權益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額。

據了解，投資人可得到的年化綜合收益率將達到10%以上，項目IRR（內部收益率）可以超過25%。比如新派公寓北京CBD旗艦店，收購+裝修不超過1.6億人民幣，預期年化收益12%左右，物業由新派公寓品牌來運營管理，預計IRR在25%以上。由于收購和改造成本都是基金承擔，新派公寓的啟動資金很少，公寓滿租后有很好的現金流。

三四年之后，如果市場不好沒有賣掉，新派公寓將按照4萬元/平方米的價格進行回購。與此同時，通過長期持有經營，新派公寓可以獲得穩定的收益。這種組合就是美國典型的公寓REITs模式。

不過，即使如此，王戈宏仍然和許多長租公寓運營商一樣，渴望真正的REITs能在中國真正落地。他表示，真正的REITs風險更低、收益更穩定，如果REITs細則最終無法落地，長租公寓會走得比較艱難。

（四）“等風來”

“沒房不結婚。”幾乎90%的適齡年輕人都面臨婚房這個重壓。矛盾的是，地產開發者卻手里拿著房子賣不出去。現實遠比想象殘酷，去庫存去了幾年，可是年輕人還是買不起。以租代購大招的祭出似乎為那些北上廣的漂兒們放出一條生路。

然而，長租公寓行業雖然迎來了蓬勃發展之勢，但在熱鬧的背后，看似繁榮的長租公寓市場目前卻有著兩個尚未突破的尷尬：覆蓋人群窄、盈利困難。

過去，租賃市場一直存在著大量的沉疴宿疾，這些為人詬病的痛點主要就出現在中低端市場。粗略統計，當下八成的租賃房源都掌握在各地的小中介手上或者房東個人出租，即使擁有全國最大房屋租賃房源規模的我愛我家也只占了小部分比例。這些小中介缺乏規模，服務難以標準化，經營的往往都是“一錘子買賣”，在服務質量上很少下功夫，再加上管理的缺失和無序，造成了租賃市場整體服務的低水準。

而目前的長租公寓市場上，大部分企業都是規模小、房源少，為利用有限的資源獲取充分的利潤，他們往往都選擇“高端化”路線，以中高端的白領人群甚至是更高收入的精英人群為服務對象，放棄中低端市場。

此外，新興的企業基本都有顛覆傳統市場、提高居住質量、解決行業痛點的愿景。而要實現服務質量的提升，裝修、配置和服務上就需要有更高的投入，這種投入也使得企業只能選擇高凈值人群來承擔房租。

所以，現有長租公寓市場對廣大中低收入者的照顧是力有未逮，而這顯然與國家鼓勵住房租賃市場發展的初衷其實是有出入的。

另一方面，高額的稅費也是長租公寓發展中的“攔路虎”。據了解，長租公寓運營中，租金收入需繳納12%的房地產稅，在營改增后，需繳納11%的增值稅，外加企業所得稅，總稅負約26%。

情況似乎很快會有好轉。國務院發布的《意見》中指出，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。并且，在十八屆三中全會上，人大發言人傅瑩也公開表態，預計房地產稅法最快將于2017年底前通過。

如果不出意外，到2017年底，房地產稅收制度估計就會有實操細節了，到時候長租公寓要承擔的稅負也會有所降低。種種政策紅利或許意味著，長租公寓將再次站上政策支持的風口，并且有可能成為房地產空間優化和統一經營的全新平臺。

到那時，滿足更多租房人群的需要就成了當務之急。租賃市場發展成熟的關鍵在于讓更多的客戶享受到更好的服務。由上海財經大學、上海對外經貿大學等進行的“上海互聯網+住房租賃市場管理研究”就曾得出研究結論：對互聯網+住房租賃市場的激勵，需要重點扶持提供中低端房源的公寓提供商，只有這樣才能滿足更多租房人群的需要，解決民生需求，達成發展租賃市場的真正目的。