淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及控制策略

董琳

摘 要：社會(huì)大眾對(duì)商品住宅的需求隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而不斷增長(zhǎng)，因此，許多投資者都紛紛投入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。但是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投入的資金非常大，開(kāi)發(fā)的周期 又比較長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能否有效地應(yīng)對(duì)并控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征和表現(xiàn)形式、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因以及控制策略幾個(gè)方面進(jìn)行了分析和探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 控制策略

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）10（c）-129-02

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的周期長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的前期準(zhǔn)備工作以及開(kāi)發(fā)的過(guò)程需要的時(shí)間比較長(zhǎng)，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的周期就比較長(zhǎng)，不能及時(shí)收回一些賬款，就會(huì)出現(xiàn)壞賬，使資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)追求高效益。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的比較多，投資的報(bào)酬率相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較高，但是存在著通貨膨脹的因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高。（3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大。商業(yè)地產(chǎn)除了投資的周期比較長(zhǎng)，投資額也比較大，而資金的回收期比較長(zhǎng)，容易使企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

（1）債務(wù)不能按期償還。企業(yè)能按期償還各項(xiàng)債務(wù)，是保證資金能夠正常周轉(zhuǎn)以及企業(yè)能夠正常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債都比較多，如果其投資的項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的收益，就會(huì)使企業(yè)不能按期償還債務(wù)，企業(yè)資金鏈就存在風(fēng)險(xiǎn)。（2）再籌資困難。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果不能對(duì)債務(wù)進(jìn)行按期償還，企業(yè)的信譽(yù)就會(huì)受到損害，再進(jìn)行籌資時(shí)就會(huì)十分困難，企業(yè)的內(nèi)部就會(huì)有嚴(yán)重的資金缺口，存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）資金周轉(zhuǎn)不靈。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于各種因素導(dǎo)致不能按期對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還，籌集不到資金，就很容易導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。（4）投資回收風(fēng)險(xiǎn)。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于各種因素的影響，使得一些建筑用地或者商業(yè)地產(chǎn)商品被閑置等，但是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將大量的資金投入里面，很難在一段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，或者由于一些因素客戶不能按時(shí)將房款交清，這些都會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在投資回收的風(fēng)險(xiǎn)。

3 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.1 企業(yè)內(nèi)部因素

（1）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要巨額的資金，而且投資的周期比較長(zhǎng)，工程完成之后進(jìn)行房屋銷售也有很多不確定因素存在。這些特點(diǎn)都使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)需要的資金非常多，但是我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對(duì)比較小，資金實(shí)力不強(qiáng)，這些企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴比較強(qiáng)，還有一部分運(yùn)營(yíng)資金依賴于工程建設(shè)中的一部分欠款以及客戶的前期交款，企業(yè)自有的資金只占據(jù)很小的部分，這就使企業(yè)存在著潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債也非常高，如果運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題就很容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。（3）企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時(shí)間非常短，而且一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是由國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)換來(lái)的，并不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及如何對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避也沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)。而近些年國(guó)家也采取政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的狀況進(jìn)行打壓，在這種情況下，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，一些規(guī)模比較小、管理也比較混亂、缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)的企業(yè)在打擊下紛紛破產(chǎn)倒閉。由此可以看出，導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因就是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)控制的水平也比較低。

3.2 外部因素

（1）政策環(huán)境的調(diào)整。為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，國(guó)家經(jīng)常會(huì)采取一些經(jīng)濟(jì)政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收益有很大的影響。比如，對(duì)于土地資源，國(guó)家的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃就會(huì)使土地的供應(yīng)受到直接的影響，而土地是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)必不可少的，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到國(guó)家土地政策的影響；政府對(duì)貨幣政策的調(diào)整也會(huì)影響企業(yè)的融資，使企業(yè)的資金流動(dòng)受到影響，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格以及流通狀況同樣也會(huì)受到國(guó)家政策的影響等。（2）金融環(huán)境以及市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定。金融市場(chǎng)利率出現(xiàn)變動(dòng)就會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)格的定位不準(zhǔn)確，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)利率的變動(dòng)使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本以及購(gòu)買(mǎi)能力受到影響，從而使商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售數(shù)量受到影響，甚至?xí)档停蛊髽I(yè)的資金很難得到回收，債務(wù)就不能按期償還，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系也會(huì)發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生變化，就會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生變化，這種變化就會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的預(yù)期效益存在著不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且，市場(chǎng)中商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供大于求時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品很難銷售出去，或者企業(yè)進(jìn)行降價(jià)銷售，都可能會(huì)使企業(yè)不能收回投入的資金，從而不能對(duì)貸款進(jìn)行償還，導(dǎo)致破產(chǎn)。（3）資源環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)。土地是一種不可再生資源，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)所必須的，也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。各種土地因素都會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，比如土地的價(jià)格、位置以及國(guó)家的土地政策等。而土地閑置的問(wèn)題在近些年很?chē)?yán)重，如果企業(yè)不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)所儲(chǔ)備的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就會(huì)使企業(yè)面臨征收土地閑置費(fèi)甚至土地的使用權(quán)被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。

4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

4.1 提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的影響非常重要，但是許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)人士尤其是管理層的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)十分淡薄，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力，國(guó)家會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行政策扶持，即使不扶持也不會(huì)使其陷入泥潭，而且還認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)只要波動(dòng)不大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，非常缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，這就很容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要獲得持續(xù)發(fā)展，就要提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。

4.2 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要和行業(yè)的特點(diǎn)以及企業(yè)自身的實(shí)際情況相結(jié)合，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行完善，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，也要對(duì)監(jiān)測(cè)指標(biāo)定期進(jìn)行更新，使其能夠?qū)⑵髽I(yè)發(fā)展的各個(gè)階段的避險(xiǎn)需求都能夠反映，從而能夠有效的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。

4.3 加強(qiáng)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的控制

資金鏈控制不力會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)需要大量的資金，而且周期也比較長(zhǎng)，對(duì)資金的依賴性非常強(qiáng)，如果缺少資金，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到阻礙。特別是一些中小型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如果缺乏科學(xué)合理的資金鏈管理政策，企業(yè)的資金鏈很容易出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，最終導(dǎo)致企業(yè)的崩潰。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的控制，建立科學(xué)合理的資金鏈管理政策。

4.4 提高應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策變化的能力

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)和政策的影響，特別是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到一定程度的時(shí)候，更容易抽到市場(chǎng)和政策變化的影響，而這時(shí)如果對(duì)市場(chǎng)和政策變化的應(yīng)變力不足，企業(yè)很可能就會(huì)陷入困境。對(duì)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避的重要基礎(chǔ)。但是當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)和政策變化的應(yīng)對(duì)上還有許多的問(wèn)題，應(yīng)變力不夠。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提高對(duì)市場(chǎng)和政策變化的應(yīng)變力，以市場(chǎng)和政策的變化為依據(jù)，來(lái)進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)決策，通過(guò)對(duì)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行保持，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

5 結(jié)語(yǔ)

導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素非常多，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并采取有效的策略進(jìn)行控制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行完善，加強(qiáng)對(duì)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的控制以及提高應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策變化的能力等。

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