煤礦用地取得及土地使用權及價值的轉變流轉分析

孫屯先

摘 要：目前針對煤礦用地的取得，我國尚沒有明確的規定，因此出現了很多煤礦用地使用權亂象的情況，基于此背景，本文主要對煤礦用地取得及土地使用權及價值的轉變流轉進行分析。

關鍵詞：煤礦用地；使用權；轉變流轉

1 煤礦用地使用權的取得

目前我國煤礦企業用地使用權的獲得主要有下述幾種方式：

1.1 煤礦企業租賃農民集體土地

煤礦企業租賃農民集體土地主要是指煤礦企業按照一定的租金租用農民的集體土地，當煤礦資源開采完成之后，租期結束。一般而言這種方式的租賃取得，需要在合同結束之后，恢復土地的生產能力并降低交還給農民。目前我國大部分的煤礦企業均采用該種方式獲得土地的使用權。這種方式的土地租賃，土地的所有權不發生任何變化，煤礦企業只是在短期內獲得了土地的使用權，集體承包的農民通過出租的方式獲得收益，同時將土地交給煤礦企業使用。

1.2 煤礦企業以作價入股的方式收集土地

作價入股的方式是近幾年來出現的一種新型的土地使用權的獲得方式，指的是集體經濟組織以土地使用權作為入股條件，參與到煤礦企業的生產經營當中，以股東的方式對煤礦企業的利潤進行分紅。對于因為煤礦開采而損毀的土地，煤礦企業要負責對其生產能力進行恢復，并將恢復之后的土地交還給農民，由此農民結束在該公司擁有的股份。或者依然交由煤礦企業使用，農民繼續享有利潤分配的權利。

2 煤礦用地價值的轉變流轉分析

煤礦用地主要是由農村集體性用地轉變而來，由此本文在此處主要是探討農村的集體性用地的轉變。農村集體性用地價值的轉變流轉主要包括轉包、租賃、互換、代耕、出讓等。以下主要對這幾種方式進行分析和對比：

（1）轉包。這種方式主要是指農民在承包期內，將土地的使用權承包給第三方。這種轉包形式的好處在于能夠將其轉包給非農生產人員，大大提高農民的土地收益，有效轉移農村勞動力。

（2）租賃。主要是指農民和承租方在土地承辦期限內簽訂的一種土地使用權轉移的方式。農民自愿將土地的使用權租給承包方，而承包方付給農民一些租金，且在期限滿了之后要還原土地作物。

（3）互換。這種方式主要是農戶與農戶之間進行的經營轉換。這種方式主要是為了方便農戶的耕種，或者是耕種結構的調整。這種互換的好處在于能夠將零散的土地集中起來，實現土地集。

（4）代耕。這種方式主要是農戶將土地交給信得過人代為耕種，多為農民外出打工、出嫁等，不能夠進行農業勞動將其交給其他人代耕。該種方式保留了原土地承包人的權益，弊端在于加劇了增人不增地的矛盾。

（5）出讓。在獲得一定的補償之后放棄土地剩下的經營權。這種多是將土地用于其他的建設，例如公路、橋梁、工商業等。

3 煤礦土地作價入股存在的問題及對策分析

3.1 煤礦土地作價入股的案例介紹

A農村擬以土地資產作價，購買B煤礦企業向其定向增發的（非公開發行）股票。要進行“作價入股”的土地位于A村2組的西北郊地區，是一宗國有出讓農業用地使用權，終止日期是2055年9月4日，土地用途是煤礦開發設備建設用地，土地面積為7680.2平方米，土地使用權的發證時間在2006年9月20日，土地使用權人為A農村2組編號為A1、A2……A100的農戶。該村企業除提供《國有土地使用證》（×國用（2006出）外，還提供了估價對象地面上的建筑物、《房屋所有權證》（某市房權證×字第×號）、農作物等。

針對該種情況，我國的《關于引導農村土地經營權有序流轉促進現代農業發展的若干意見》明確規定，土地承包經營權屬于農民家庭，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，應該由承包農戶自己確定。沒有農戶書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。由此，針對此次作價入股，協議的雙方為A農村2組編號為A1、A2……A100的農戶和B煤礦企業。

3.2 煤礦土地作價入股存在的問題

首先，A農村農民的近期收益不能夠保證。目前國家不對煤礦發放貸款，B煤礦企業是向商業銀行申請一般貸款，其利率較高，也就是說，在其運營的前期，B煤礦企業需要還貸款。因此其有益不能夠保證，甚至出現零收益或負收益的情況，A農村農民就無法獲得分紅，因此在前期其生計必將會受到影響。

其次，針對土地的作價問題沒有相關的依據。因此在實際當中土地的價值很容易被低估，從而導致農民的收益受到損害。

最后，持股主體運行的難度較大，結合上述的分析可知，總共涉及到了A村2組編號為A1、A2……A100的農戶，數量較為龐大。農民也很難獲得實現預定好的收益。

3.3 煤礦土地作價入股的對策

基于以上分析，我們認為，在當前條件下，對煤礦企業用地土地使用權的獲得采取土地入股方式應持慎重態度。具體建議如下：

第一，該種方式不提倡大范圍的推廣。由于土地人股涉及到如何評估作價、如何確定權利主體、如可規范企業組織結構和運行程序等一系列問題，需要有相關的配套政策，因此，目前不宜大范圍推進。

第二，煤礦土地作價入股之前需要解決被征地農民的近期生活。土地作為農民經濟來源的基礎條件，一旦失去，農民的基本生活成問題，因此解決其失地之后的近期生活問題，是土地作價入股的重要條件。針對征地補償問題，早在民國時期我國的法律就對其進行了規定，因此，我們不能將土地入股理解為不給現金補償。從長遠看，可研究探索對土地入股設定一些限制條件，如那些投資量大、征地補償費用高且有一定收益的建設項目可采用土地人股，以防止出現美了政府、樂了企業、苦了農民的局面。

第三，要充分尊重農民的意愿。國外和我國近代的實踐表明，征地采取非現金形式補償（包括債券、代償地、人股等），其前提必須是被征地權利人的自愿選擇。要給予被征地權利人以充分的信息，提供可選擇方案，充分尊重被征地權利人的知情權和參與權。

參考文獻：

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