論建設工程優先受償權

摘 要 建設工程合同案件長久以來都是我國人民法院審理案件中遇到的一種較為復雜的案件類型，而這其中關于建設工程合同的優先受償權問題又十分的重要并且直接關系到施工企業的工程款債權能否順利受償。根據我國法律規定，對建設工程優先受償權期限存在著兩種不同的時間起算標準，本文將會結合法律規定和筆者的個人見解對這兩種不同的時間起算標準進行闡述和評價。

關鍵詞 建設工程合同 優先權 期限 竣工之日 起算時間

作者簡介：張文鈞，華東政法大學碩士，上海普世律師事務所律師，研究方向：國際法、民商法領域。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.128

一、背景及簡介

最近幾年，隨著我國經濟增長速度的放緩，過去高速粗放的經濟增長方式所帶來的問題開始逐漸暴露了出來。而在這些問題中，房地產、建設工程領域的問題顯得尤為突出。房地產、建設工程領域由于其投入金額大、涉及人員廣、合同關系復雜的特點，在經濟環境不佳的背景下，開始集中爆發問題出來。整個全國的建筑房地產市場目前呈現出一二線城市一片火熱，而三四線城市一片寒冬的兩極分化狀況。尤其在我國的北方部分省份，由于當地房地產開發成本低、開發不規范等問題，許多城市的項目缺乏資金和銷售保障在短時間內出現大量的停窩工，工程資金鏈斷裂，進而導致了爛尾樓的產生。大量的施工企業前期投入的工程款無法追回，進而導致了施工企業無法及時支付下游農民工或者材料商的費用，給社會的穩定發展帶來了不安定的因素。筆者有著多年處理建設工程合同案件糾紛的經驗，對于多年案件處理過程中所碰到的一些典型性問題存在自己的見解。本文中，筆者將會對建設工程優先受償權的期限起算時間問題結合法律規定及個人觀點進行闡述。

二、建設工程優先受償權的概念基本闡述

根據我國《合同法》第二百八十六條的規定，“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該條文中的內容是我國民商事法律體系中對建設工程優先權含義的法律規定，從形式上對建設工程優先權這一權利進行了概念上的確認，肯定了如果發包人未能按時支付工程款的，承包人可以通過折價或者拍賣的方式將工程拍賣，承包人對拍賣或折價所得價款享有優先受償權，保護了施工企業的合法權益。

三、建設工程優先權期限問題的提出

但是正如本文所說，《合同法》第二百八十六條的規定，僅僅是確認了承包人對工程拍賣或折價所得價款享有優先受償權，但是對于承包人具體如何行使優先受償權的一些細節卻并沒有進行詳細的闡述。對此，在最高人民法院回復上海市高級人民法院的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中對建設工程價款優先受償權進行了進一步的規定，其中就對建設工程優先權期限進行了規定：“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”

該規定將建設工程優先權的行使期限明確規定為六個月，并且將優先權的起算時間確定為自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日。可以說這一規定，對于人民法院在審理建設工程合同案件中對承包方建設工程優先權的判決提供了法律依據。但是該規定又存在一定的不足，那就是將優先權的起算時間規定了竣工之日或者約定的竣工之日兩個不同的標準。而對于何種情況下按照竣工之日起算優先權、何種情況下按照合同約定的竣工之日起算優先權至今沒有進行進一步的詳細說明。導致了司法審判實踐中，不同法院參照的建設工程優先權的起算時間標準不盡相同。經常會出現同一個法院的不同法官會對同一個工程的優先權起算時間做出完全不同的裁判。

而能否取得建設工程優先權往往將會關系到施工企業能否順利取回自身已經投入的工程款。因為在我國現行的房地產開發模式中，開發商往往采取的是通過銀行貸款的方式來獲取土地出讓金。在將土地出讓金支付給政府后，取得土地的使用權，進行項目的開發建設。銀行作為經驗豐富的金融機構，其提供的貸款必定存在著對應的擔保，開發商貸款拍得的土地自然成為了銀行抵押擔保的首選。而根據我國法律的規定，房屋和土地不分離，法院在拍賣的時候會將地上建筑物和土地一同進行拍賣，銀行由于其抵押權的存在，在分配拍賣價款時能夠優先受償。這種情況下，一旦施工企業無法取得《合同法》第二百八十六條規定的建設工程優先受償權，那么施工企業在實現其工程款債權的時候，就會排在銀行的后面，只能在銀行貸款的債權受償后，對剩余的款項進行分配，施工企業實際受償金額十分有限。而施工企業無法取回工程款，就無法及時支付農民工工資，農民工無法取得工資，就會直接導致社會的不安定，給社會、經濟以及各個方面帶來不利影響。

四、 建設工程優先權期限的起算標準

對于建設工程合同的優先權起算期限，根據最高院的批復存在著兩個不同的起算標準。

第一種起算標準就是從工程的竣工之日起，承包方可以在六個月內主張工程款的優先受償權。這里的工程竣工之日筆者認為指的是工程實際竣工之日，而對于工程的實際竣工之日又存在著狹義和廣義的兩種理解方式。

狹義的工程實際竣工之日指的是工程通過建設、設計、監理、施工單位這四家單位組織的竣工驗收之日，根據《國務院建設工程質量管理條例》第十六條的規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”該條文中規定竣工驗收的主體是建設單位、設計單位、施工單位及監理單位，只要上述四單位在竣工驗收報告上蓋章確認，那么工程就通過了竣工驗收，也就是最高院批復中所說的工程竣工之日。

廣義的工程實際竣工之日還包含了法律規定的工程竣工之日，根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條的規定，當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（一）建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（三）建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。

針對目前建設工程合同履行過程中經常會出現發包人為了拖延支付工程款而遲遲不予辦理竣工驗收的情形，司法解釋在狹義工程竣工之日的基礎上，增加了兩種情形認定為工程竣工之日。

第一種就是如果承包人按照合同約定提交了工程竣工報告，但是發包人故意拖延竣工驗收的，那么就由發包人承擔不利責任，將承包人提交竣工報告之日作為工程竣工驗收之日。

第二種情形就是建設工程雖然沒有通過竣工驗收，但是發包人擅自使用了工程的，那么就將發包人擅自使用工程的那一天認定為工程的竣工驗收之日。

該規定對確認工程的竣工驗收時間具有較強的審判指導意義，進而也方便了人民法院確認建設工程優先權的起算期限。

第二種起算標準是從合同約定的竣工之日起，承包方可以在六個月內主張工程款的優先受償權。筆者認為對于該起算標準的適用較之第一種標準的適用需要更加慎重，對于從合同約定的竣工之日起算建設工程優先權，必須得要建立在按照第一種起算標準無法確定工程的竣工之日的基礎上。也就是根據《國務院建設工程質量管理條例》以及《最高院建設工程合同司法解釋》兩部法律法規都無法確定工程的實際竣工之日的，才能夠考慮參照合同約定的竣工之日來起算建設工程優先權。而對于合同約定的竣工之日，筆者認為必須要根據合同的履行情況來進行仔細而又慎重的判斷。

根據目前我國建設工程市場的大環境來看，建設單位和施工單位往往會在簽訂經過政府備案的招投標合同的同時，再行簽訂一份實際履行的施工合同。建設單位和施工單位在合同實際履行的過程中通常不會履行經過政府備案的招投標合同，招投標合同僅作為政府備案之用，不作為工程施工及結算的依據。

但是根據《最高院關于審理建設工程合同的司法解釋規定》經過政府備案的招投標合同的效力一般要高于建設單位和施工單位簽訂的實際合同的效力，那么就應當按照備案合同來確定合同約定的竣工之日。但是施工過程中，實際施工的工程范圍往往和備案合同的施工范圍存在著一定的差異，在部分工程中，甚至會對原先先前備案的工程設計圖紙、規劃進行調整，導致原先的備案合同根本無法適用。那么究竟是按照備案合同約定的竣工之日來確定工程竣工之日還是按照雙方實際履行合同的約定來確定工程竣工之日就存在一定的爭議。

筆者認為對于究竟是按照備案合同的約定還是按照實際合同的約定來確定工程竣工之日，要結合備案合同和實際合同的施工范圍來進行確定。建設工程合同中對工程工期能夠產生最直接影響的就是工程的施工范圍，如果實際合同中約定的工程范圍和備案合同中的工程范圍并沒有進行較大的調整的話，那么鑒于法律已經規定了備案合同的效力要高于實際合同的效力，對于工期、工程質量、工程價款等實質性條款如果備案合同與實際合同不一致的以備案合同為準，那么久應當根據備案合同的約定來確定工程竣工日期。但是如果實際合同中約定的工程范圍和備案合同中約定的工程范圍相比出現了較大的調整，并且實際施工過程中也是按照實際合同進行的施工，那么就不能夠再簡單的認定因為備案合同的效力高于實際合同的效力而采用備案合同中約定的竣工之日作為工程的竣工之日，在工程范圍出現較大變動的情況下應當按照實際合同的約定來確定工程的竣工之日。

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