借名買房案中“房”歸“借名人”的構成要件研究

摘 要 借名買房是指當事人一方（ 借名人） 經他方（ 出名人） 同意， 以他方名義買房并登記， 且房屋歸屬于“借名人”一方的行為。 在借名買房案件中，原告稱借被告之名買房，主張房屋為自己所有，舉證責任及證明標準極高，因不動產登記薄是物權歸屬和內容的依據，“借名人”想要推翻不動產登記薄上的記載，確認自己為房屋所有權人，至少應當證明自己是涉案房屋的實際出資人；雙方存在借名買房的合意；借名買房沒有違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗或侵害他人合法權益。

關鍵詞 借名買房 所有權 證明要件

作者簡介：袁俊龍，天津市南開區人民法院民事審判庭。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.127

原告（主張借名之人，以下簡稱“借名人”）稱借被告（以下簡稱“出名人”）之名買房，主張房屋為自己所有，舉證責任及證明標準極高，因為根據《物權法》第十六條第一款規定，“不動產登記薄是物權歸屬和內容的依據”。根據最高院的觀點，登記薄上記載的不動產物權權利人被推定為真正權利人。這種推定真實或正確不但體現了國家公權力對不動產權屬的介入，而且還維系交易安全，勾連著善意取得制度的實施。因此，在否定不動產登記薄作為不動產物權權屬的證據證明力這一問題上，應秉持審慎態度，不宜輕易否定不動產登記薄記載的真實性。 根據《物權法解釋（一）》第二條的規定，“當事人有證據證明不動產登記薄的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求人民法院確認其享有物權的，應予支持”。至于本條中所述“有證據”，筆者認為，當事人如果想要推翻不動產登記薄上的記載，主張房屋為自己所有，至少應當證明以下事實，且證明標準應為高度蓋然性：

一、“借名人”應當證明自己是房屋的實際出資人

由于我國不認可物權行為， 物權變動就是當事人之間的法律行為（主要是合同）， 再加上一種外在的公示方法。 在依法律行為發生的物權變動中，物權變動的原因或基礎是買賣、贈與、抵押等法律行為，在當事人就不動產物權歸屬發生爭議時，法院應當對發生物權變動的原因或基礎予以審查，并最終依法確認物權的實際歸屬。因此，涉及房屋買賣時，房屋買賣合同是房屋所有權變動的原因和基礎，“借名人”要想取得房屋所有權，須先證明自己是房屋買賣合同的實際買受人，根據《合同法》第一百三十條，“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。因此，“借名人”主張自己是房屋買賣合同的實際買受人，關鍵在于舉證證明自己支付了購買房屋的價款，自己是實際出資人。反之，如果“借名人”未能證明實際支付價款，則“借名人”不能成為買賣合同的一方當事人，在這種情況之下，物權變動的原因和基礎都不具備，法院自然無法支持“借名人”之訴請，確認其為房屋所有權人。

二、“借名人”應當證明自己與“出名人”存在借名買房的合意

“借名人”不僅要證明自己是實際出資人，還要證明“借名人”與“出名人”存在借名買房的合意。因為，即使“借名人”證明自己是房屋的實際出資人，法院也不能排除“借名人”在出資買房的同時把房屋贈與“出名人”的可能，因為我國法律認可買賣和贈與同時進行，未規定房屋買受人應當先將房屋登記到自己名下之后才能再轉讓。買受人可以基于贈與的目的購買房屋，同時直接將房屋登記到受贈人名下，省去房屋買受人先將房屋登記在自己名下的過程。例如，根據《婚姻法解釋三》第七條規定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”。由此可見，實際出資人并不一定是所有權人，實際出資人可能基于贈與的目的購買房屋，并在購買房屋的同時將房屋贈與“出名人”。還有一種情況，如果“借名人”僅僅證明自己是房屋實際出資人而主張房屋權利，那么“出名人”可抗辯雖然“借名人”實際出資，但是該購房款是“出名人”向“借名人”借的，“借名人”與“出名人”實際構成借貸關系，因為房屋最終登記在“出名人”名下。

也許有人會問，以上兩種情形，為什么要把證明“‘借名人與‘出名人不是贈與和借貸等民事法律關系的舉證責任分配給“借名人”？根據最高院的觀點，不動產登記薄上有關不動產權屬記載事項，在確定不動產物權歸屬方面的證明力遠高于其他證據的證明力。當事人一方想要否定該推定的正確性，則必須承擔更多的舉證證明責任。 因此，“借名人”要承擔雙方不是贈與、借貸等民事法律關系的舉證責任，即證明自己與“出名人”合意借名買房的事實。當然，沒有必要非得要求“借名人”提交雙方合意借名買房的書面協議，“借名人”提交的其他證據如果充分，也能達到證明合意借名買房的目的，例如“房屋產權證一直由借名人保管”、“涉案房屋一直由借名人實際占有和使用”等，但是“借名人”提交的這些證據必須有足夠的證明力且達到高度蓋然性的標準，來證明購買房屋時雙方存在借名買房的合意。

三、借名買房沒有違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗或侵害他人合法權益即使“借名人”提供了充分證據證明了“自己是房屋的實際出資人”以及“雙方之間達成借名買房合意”的事實，法院也不一定支持原告的訴請，確認原告為所有權人。根據《民法總則》第153條規定，“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效……違背公序良俗的民事法律行為無效”。在分則性的基本民事法律中，《合同法》第7條規定，“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”。《合同法》第52條亦規定了合同無效之情形。另，《物權法》第7條規定，“物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得侵害公共利益和他人合法權益”。權利的行使應當出于善意，這也是為大陸法系國家和英美法系國家共同認可的，以《德國民法典》為例，如果一項權利的行使僅僅是為了傷害另一個人，那么這項權利的行使就是非法的。 因此，借名買房的行為不得違反法律、行政法規的強制性規定，擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益，“借名人”確認物權的行為不得侵害公共利益和他人合法權益。現實生活中，有些借名買房的行為是規避限購政策，損害社會公共利益；有些借名買房而后確認物權的行為是原、被告通過訴訟的合法形式，掩蓋非法目的，損害第三人合法權益。在這些情況下，即使原告有充分證據證明自己是房屋實際出資人，且原、被告之間確實存在借名買房的協議，法院也不應支持原告的訴訟請求。

另外，雖然“借名買房沒有違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗或侵害他人合法權益”是法官在審理借名買房案件時，主動審查的， “借名人”對“借名買房沒有違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗或侵害他人合法權益”的舉證責任亦較小，但法官在審理此類案件時一旦發現“借名人”有“非法”的嫌疑并對“借名人”詢問時，“借名人”就要對自己的“清白”承擔舉證責任。

四、結語

由于我國市場經濟尚處于發育期，受各種行政管理政策、措施對交易主體和財產持有主體的限制性規定影響，以及當事人的特殊考慮，在不動產交易和登記中，借用他人名義購買、取得、登記不動產相關權利的情形并不少見。在這里，筆者要提示的是，借名買房存在極大的交易風險，“借名人”通過此種方式購買房屋，需要謹慎，訴訟中存在極高的舉證責任和證明標準，“借名人”收集的證據，不僅要證明自己實際支付房款的事實，也要證明“借名人”與“出名人”之間存在借名買房的合意。另外，如果“借名人”為了達到規避限購、購買經濟適用房等不正當目的而實施借名買房行為，違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗或侵害他人合法權益，到頭來也是竹籃打水一場空。

注釋：

馬一德.借名買房之法律適用.法學家.2014（6）.133.

杜萬華主編.最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與適用.人民法院出版社.2016.74，72.

王軼主編.物權變動論.中國人民大學出版社.2001.48-75.

《德國民法典》第226條.