淺談房地產開發項目施工成本控制策略

姚弋

[摘要]本文深入剖析了目前房地產開發項目施工成本控制中存在的重點問題，從造價管理思路有針對性的提出了成本控制多方面策略，最后介紹了實際工作中需要重點管控的施工成本控制五大環節，以期在行業內形成良性循環。

[關鍵詞]房地產項目；造價管理；成本控制 文章編號：2095-4085（2017）02-0154-02

隨著國家經濟體制改革逐步深化完善，房地產開發項目成本控制體系也逐步規范，對施工成本的造價管理工作也日趨嚴謹。節約成本、創造價值、利潤最大化，是施工參建各方的共同需求，造價管理工作同樣希望各方達成共贏的合作。對施工成本控制工作的重視可以逐步將國民生產中較為重要的房地產開發領域納入良性循環軌道，繼而實現“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”的要求。

1施工成本控制中存在的問題剖析

第一，缺乏規范的市場競爭體系。成本控制需要參建各方參與，是一項系統性工作，競爭的不規范直接表現為信息流不暢通，技術同經濟脫鉤。部分施工企業定額不完善，不能做到標價分離，在造價工作的清單框架下操作混亂，影響綜合競爭水平；第二，施工企業對風險重視程度不足，合同管理力度較差；第三，成本控制和管理的觀念不夠強，僅著眼于施工期間的控制，對施工各階段管控體系構建投入不足。成本管理單純理解為降低成本，純粹以減少消耗和節約費用為中心，未深入思考質量、進度與成本的制約關系；第四，成本預測工作僅流于形式，沒有在企業內部深化目標責任意識。

2基于造價管理思想的成本控制策略

施工成本控制必須由管控部門系統性的組織，做到預測、計劃、管理、核算，并分析成本信息，綜合考慮各項影響因素及其運作目標、運作細節。

首先，構建并動態更新成本控制體制，強化全員成本管理意識。成本控制措施要自投標、準備、施工到竣工交付各個環節中深入，以組織和制度指導、監督、檢查與協調各方力量，以激勵為主的考核制度促進各方積極參與；其次，建立并逐步完善企業施工定額，預測、控制和分析系統化成本控制，實現對外的報價有依據、對內的指標有根據。企業體制不同、管理機制差異、技術水平也不等，各項定額也需要結合當時當地自身情況，并在實施中動態管控，確保具有競爭力和先進性。再次，重視合同管理的能力，質量和成本管控相協調，確定合同所界定的要點。合同訂立之前做到研究深入、分析到位、評價準確。實施過程中，負責人員要就合同內容、范疇明確并分解各方責任，強化自身履約能力，在保證質量的前提下提升成本控制水平。此外，要遵循建設周期的客觀規律，各階段有相對應的成本管控策略，施工前做好預測，過程中做好控制，竣工決算強化管理，確保資金的高效流轉。

3施工成本控制重點的五大環節

3.1施工前的設計工作成本管控

設計質量、設計交底工作以及設計配合工作決定了75%～95%的工程造價影響，項目施工成本的控制要從設計源頭上開展，確保設計與現場數據的統一，降低變更、簽證等數量。房地產開發企業要重視設計階段的人員素質，科學控制設計進度安排，以競爭模式刺激設計優化，保證設計對現場的良好配合。

3.2施工參建主體的信譽評價制度

房地產開發項目逐步從邀請招標、自由分包轉變為招投標，對信譽不佳的施工企業和操作班組堅決杜絕在外。信譽評價制度設置的門檻，有利于大型地產企業的持續性發展，通過跟蹤考核更好的提升產品品質，同時有利于成本控制。

3.3強化房地產開發項目中的監理管控

監理監督制約機制在房地產開發項目中已經具備了較強的能效，形成圍繞監理工程師的管理模式。對監理的管控也非常重要，在招標投標階段即要嚴格把控企業資質和人員素質，施工期間的檢查、監督、例會、督查、監理通知等工作細節，并進行考核，持續提升項目管控水平。

3.4重視合同管理的效率

合同管理在整個項目的初始至完工均占據重要位置，其確定了參建各方責權利制衡關系。造價管理人員依據合同條款，要做到對施工各項索賠要求嚴格審查，對施工過程實行管控，降低索賠發生機會。費率招標等方法利于前期效率，但將風險全部置于發包方，加大造價管理工作難度，是目前風險較高的合同形式。造價控制的有效手段為確定專人負責合同管理，施工中動態跟進，構建支付報表，確保預付款等資金及時扣回。

3.5加強材料設備采購的管控

材料設備是施工中重要的成本控制細項，占到了總投資60%以上，嚴格管控材料設備采購、計價，是做好造價控制的關鍵環節。

4結語

房地產開發項目施工成本控制難度較大，基于造價管理的思想，廣泛采取措施，有利于項目的綜合收益。深刻理解目前造價控制方面存在的薄弱要素，有針對性的采取措施完善；依靠組織制度、督促施工單位完善定額，加強合同管理，提升專業素質，同時，造價控制尚需要實現動態管理；著眼于核心問題、重要環節，采取有力手段控制施工成本，確保項目在高品質的前提下實現高收益。