基于全過程的建設項目造價控制要點分析

張必烈

[摘要]本文分析了房地產項目造價控制存在的問題以及應對策略，細致分析了在項目投資決策期、設計期、招標投標期、施工期及竣工驗收與后評價期的全過程造價控制重點，介紹了國際化視野的建設項目造價控制發展方向。

[關鍵詞]房地產項目；全過程管理；造價控制 文章編號：2095-4085（2017）02-0148-02

房地產建設項目造價控制要有全過程的管理思想，貫穿于項目建設的始終，以開發過程和活動分解來實現科學造價管理。目前的建設項目造價管控尚存在一些問題，需要造價管理從業人員科學分析、有效應對，實現項目應有的價值。造價管控的過程是動態的管理程序，除了基于原則和策略策劃好各個階段控制重點外，還需要過程管理，及時糾偏，以成果為導向。

1房地產項目造價控制存在問題與應對策略

房地產項目特色鮮明且難點較多，決定了其造價控制具有較大的難度，目前普遍存在概算高于估算、預算高于概算、決算高于預算的難題，需要深層次發掘從而更好的解決。首先，房地產項目建設用途、規模與功能較為特定，往往需要單件特定制造，無法批量出產品，項目的造價管理也就有了差異性；其次，受項目長周期、多影響的特點決定，造價控制工作也是動態化的，特別是物價水平改變、自然條件變化、政策因素影響均非常明顯。此外，造價管理工作還受到項目參建主體較多、主管部門較多、參與人群繁雜等因素影響。

針對以上的復雜性、動態性和主體繁雜性等特點，以貫穿項目所有階段的全過程造價管理策略，可以較為有效地做好造價控制工作，從組織、經濟、合同、技術及信息化等多重措施展開。全過程造價控制不僅從經濟出發，更結合了技術層面的理論，發揮組織的造價管理積極性和參與度，形成較為全面有效地管控手段。

2項目全過程造價控制重點

2.1投資決策期造價控制

投資決策期被認為是造價控制最關鍵時期，通過項目規劃、建議書與可行性研究而形成的投資估算確定了項目的發展方向。由于項目模型未定、進度要求緊張、數據信息不全面不真實，投資估算的誤差通常達到+30%至-20%。此階段的造價控制著眼于做足投資分析工作，結合市場實際情況細化數據和資料，對整個項目發展科學引導。

2.2設計期造價控制

設計期結合了技術和經濟，考慮經濟性合理性的設計管控，在建設工程造價控制方面效果顯著，將運營管理納入全過程管控考慮范疇，更能從整體上降低項目成本。方案的優化可以做到對投資的預控，滿足建筑品質和功能的前提下，在投資估算的框架下比較分析，盡可能控制投資。設計期造價控制要求設計工作動態跟進，及時跟蹤反饋細節問題，刺激設計人員積極優化圖紙，從技術層面做到經濟合理。

2.3招標投標期造價控制

招標投標期重點關注設備采購、監理招標和施工招標，設備材料多應用競爭性招標與談判策略，監理與施工招標要關注實際委任人員個人技術與經濟分析能力、完成項目業績和綜合素質，確定能夠激發主動性的管理策略。積極競標的同時，要注意良性競爭環境的營造，在技術和經濟考核基礎之上，推進合理低價競爭。

2.4施工期造價控制

施工期是各項決策和準備的物質化過程，其質量、進度與造價直接反饋到了項目造價控制上，這三者又相互影響相互制約，需要加以平衡。較為有效的控制結果是高品質、快進度且低造價，需要綜合考慮施工環境、品質定位、投資預期以及工期要求，以動態控制思路指導各項過程。施工聯系單、簽證、索賠等發生頻繁，對其控制重點在于各方責權利、工作面界定要清晰、充分考慮環境等不可抗力條件，做好合同管理。

2.5竣工驗收與后評價期造價控制

合同是工程造價控制最重要的文件，竣工驗收與后評價期的造價控制多圍繞其展開。此階段重點審核各項合同要求、驗收合格情況；結算辦法、計價辦法、浮動條款要求；按照竣工圖、變更文件和簽證文件，逐項分析。

3建設項目造價控制的國際化發展

國際化的造價控制核心在于對人的重視，發揮造價管理從業人員的作用，調動其積極性以對建筑成本、價格、法律與財務專業領域的綜合分析。強化契約精神，在合同中就各項造價管控細節工作予以明確，避免雙方的理解偏差帶來的矛盾。造價控制工作不單是成本計算，其需要綜合前期費用、運營成本、潛在資源等全過程效益，實施決策、設計、招投標、施工、驗收及后評價綜合控制，推動市場的理性化、科學化與規范化發展。

4結語

房地產項目全過程造價控制工作涉及面廣泛，需要介入的管控工作、參與人員、數據資料繁雜，要精細化管控，做到預控、動態控制以及后評價，各項工作相互協調統籌：建設項目具有系統性、復雜性、長周期、多影響等性質，造價管理工作必須考慮其特點，因地制宜；全過程造價管控必須綜合投資決策、設計、招投標、施工與竣工驗收及后期評價各個階段的造價管控，各項指標必須細致化、科學化；造價控制工作要強調人的作用，充分發揮專業人才的積極效能，規范行業市場，成為國家經濟發展的持續動力。