投資性房地產公允價值計量模式的應用現狀以及改進措施

張淼

【摘 要】起初，企業購買房地產是為了滿足自身的生產經營需求。隨著我國國有經濟的深化改革，不斷發展的商品市場和價格改革促進了我國民營企業和個體企業的持續發展。“自主經營，自負盈虧”的概念深入到改革的各個方面。越來越多的企業將閑置的房地產出租賺取租金或者通過增值后出售來實現經濟利益最大化。近年來我國房地產的價格持續走高，在這種情況下，資產的凈值已經不能反應房地產的真實價值，房地產的市場價格遠遠高于成本，如何反映房地產市場的真實價值，評估房地產企業獲利能力成為了迫切的需要。

【關鍵詞】公允價值；投資性房地產；會計準則

我國在2006年新增了投資性房地產準則，并在2007年1月1日開始實施。《企業會計準則第3號—投資性房地產》明確規定了投資性房地產的定義、初始后續計量模式的選擇、處置以及披露的要求。它對公正客觀表現房地產的價值，提高會計信息質量，與國際會計接軌有著重要的意義。

1 投資性房地產的概述

1.1 投資性房地產的定義

投資性房地產是指賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。新準則規定的的投資性房地產范圍是：

（1）已出租的土地使用權，是指企業通過轉讓方式取得并以經營租賃方式租出的土地使用權。（2）持有并準備增值之后轉讓的土地使用權，是指企業取得的，準備增值后轉讓的土地使用權（3）已出租的建筑物。指企業擁有的，以經營租賃方式租出的建筑物。

不屬于投資性房地產的有：（1）自用房地產。指的是企業經營管理，生產商品和提供勞務等而持有的房地產，比如企業的辦公大樓和廠房（2）作為存貨的房地產。指的是房地產企業用于銷售目的而開發的商品房，這類房地產屬于開發商的存貨。

1.2 投資性房地產的會計核算模式

初始計量：投資性房地產應當按照成本模式進行初始計量。

后續計量：現有的投資性房地產后續核算模式有公允價值計量模式和成本模式。在成本模式下，投資性房地產要按照固定資產有關規定，計提折舊或攤銷，還要按照資產減值的有關規定進行處理。采用公允價值進行后續計量的投資性房地產不要需要計提折舊或者攤銷，應當在資產負債表日把賬面價值調整到公允價值。差額計入公允價值變動損益。企業既可以采用成本模式進行后續計量，也可以采用公允價值進行后續計量。但是企業不得同時采兩種計量模式，并且一經采用不得隨意變更。

2 公允價值的概述

公允價值是指在計量日發生的有序交易中，市場參與者出售一項資產能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。在內容上公允價值可以理解為“脫手價”，但是這個金額的取得卻有著很多假定和限制條件：

（1）有序交易，自愿平等。交易雙方處于完全公平的市場競爭環境，交易過程不存在關聯方關系。

（2）持續經營。交易雙方從自身商業利益出發，在正常運營，而非清算、非強制情況下發生的交易。

（3）活躍的市場。當活躍的市場存在時，公開報價才能被市場參與者獲得并驗證。

（4）價值的估計。公允價值的估計依賴活躍的市場，即假設資產或負債的交易發生在最活躍或最大交易量的市場。當不存在活躍市場時則需采用價值評估模型來確定公允價值。

3 公允價值計量模式的應用現狀

會計準則規定：投資性房地產的后續計量要根據企業實際情況選擇，但是企業不得同時采兩種計量模式并且一經采用不得隨意變更。

表1反映了2012-2014年我國上市公司投資性房地產采用公允價值計量模式情況

如表1所示，2012-2014年我國的上市公司數量逐年遞增，其中有房地產業務的上市公司數量也在不斷增長，但是采用公允價值計量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例僅為4.44%、4.13%和4.18%。可以分析出，上市公司中投資性房地產后續計量采用公允價值模式的數量保持穩定，但是公允價值計量模式并沒有被廣泛運用。

4 公允價值計量模式應用現狀分析

4.1 公允價值導致利潤波動，不確定性大

企業的經營風險就會加大，如果企業采用公允價值模式計量的話。因為公允價值受到了市場環境的影響。近幾年我國房地產市場走勢不明確，國家出臺了嚴厲的調控政策，特別是限購來遏制房價上漲。如果房價出現轉折點，公允價值下降而導致的變動損益將影響本年利潤，從而導致利潤的波動，勢必影響投資者信心。

4.2 公允價值導致企業稅負的增加

會計準則規定采用成本法計量的投資性房地產可以計提折舊或者攤銷，計提的折舊或攤銷計入當期成本或期間費用，從而減少應納稅所得額，起到了抵稅的作用。但采用公允價值計量的房地產則不允許計提折舊和攤銷，就導致企業喪失了“稅盾”，加重了稅負。

4.3 估值技術不完善，監管機制不健全

采用公允價值核算的投資性房地產首要的問題是確定其公允價值。然而我國投資性房地產起步晚，市場不成熟，很多企業都沒有形成完整的信息收集體系。如何從市場收集并甄別報價信息，尋找活躍市場，如果不存在活躍市場還需要采用復雜的估值技術來確定公允價值，這些都會增加企業估值成本。其次不完善的監管機制會給企業提供調節利潤的機會，導致會計信息不真實。比如當企業出現虧損時，企業可能通過把計量模式從成本模式變更為公允價值計量模式來人為調節利潤。

4.4 投資性房地產市場不成熟

相比與歐美發達國家，我國的房地產市場起步晚，制度不完善，并不具備全面實施公允價值計量模式的條件。在我國東部沿海經濟發達地區，房地產市場活躍，滿足了公允價值可以可靠取得的假設和前提。欠發達的中西部地區缺乏活躍的市場，因此難以取得可靠的市場報價。同時估值技術不成熟，相對獨立的第三方評估機構沒有規范的行業標準和操作規范，導致評估出來的公允價值可靠度不高。

5 改善公允價值計量模式應用現狀的對策

5.1 建立健全的投資性房地產評估體系

投資性房地產客觀合理的估價取決于健全的評估體系。完善投資性房地產評估體系、加強對企業或第三方評估行為的監督、提升估值技術對提高會計信息的真實可靠性有著至關重要的作用。此外，可以加強對第三方評估機構的管理。規范第三方評估機構的評估行為需要建立統一評估標準，制定統一的評估細則，確保評估人員的獨立性。評估人員不僅需要提高專業技能，善于歸納實務經驗，還要提升職業素質和普及法律法規，從而提高評估準確性并減少信息失真的可能性。另外還需要監管部門對企業相關財務信息進行監管核查，保證其客觀性和可比性，企業對取得的公允價值進行更多的披露，比如披露評估方法、評估假設以及評估信息來源。

5.2 完善房地產市場

只有在活躍的，成熟的市場環境下，公開報價才能被市場參與者獲得并驗證，公允價值才能可靠獲得。因此加快各級房地產市場發展，建立公開公正的市場機制，完善相關數據信息庫對形成統一開放的房地產市場、方便企業取得房地產市場價格以及降低獲取信息成本很有必要。我國政府相關部門可以利用互聯網技術，聯合公證、稅收、財政部門以及房地產中介，建立一個完整的房地產交易網絡系統以便收集交易信息、手續辦理、管理服務和監管監督。

5.3 地區差異化管理

我國地區經濟發展不均衡，東西部發展程度差別很大，所以差異化管理更滿足我國房地產發展的現狀。在東部沿海經濟發達地區，房地產市場活躍，滿足了公允價值可以可靠獲得的假設和前提。以這些發達地區作為試點，要求這些地區的房地產企業必須采用公允價值計量模式。這樣既可以借助試點實施經驗完善會計準則，又可以推動房地產市場體系的健全發展。非試點地區的企業仍可以選擇適合自身實際情況的計量模式。

5.4 規范的信息披露

會計信息的透明化、規范化能夠有效遏制企業人為故意操縱利潤。為了保證會計信息的客觀性和可比性，這需要相關部門對企業加強監管，規范財務報表中公允價值的披露。要求企業披露評估方法、評估機構以及評估信息來源等，以確保投資者了解房地產的類型，公允價值變動情況以及變動對利潤的影響。

5.5 稅收優惠政策，完善會計準則

采用公允價值計量的企業不得對房地產計提折舊或攤銷，這使得企業喪失了稅盾。同時，投資性房地產在會計上的賬面價值和稅法上的計稅基礎的不同而增加的遞延所得稅負債加重了稅負。政府部門應該完善實務中的應用、完善會計準以及則頒布稅收優惠政策，從源頭減輕企業稅收負擔。這不僅需要借鑒國際會計準則，同時還要符合我國國情，不能盲目改革。

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[責任編輯：朱麗娜]