買套稱心房，好難！（二）

史友興

售房廣告眼花繚亂 想要騙你真的不難

售房廣告和宣傳資料是開發商銷售商品房的一種重要的促銷手段，很多開發商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度地制作售樓廣告，在其發布的廣告中夸大渲染，誘導買受人購買房屋，而交房時往往又無法達到買受人的心理預期，從而引發大量糾紛。

江蘇無錫某大廈是無錫某房地產開發有限公司（以下簡稱無錫公司）開發的樓盤。無錫公司在銷售大廈房屋時，在樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告等宣傳資料中，以圖片、文字說明等形式宣傳該大廈1層有豪華裝修大廳，2至4層有8000平方米的高檔餐飲區，5層有室內休閑會所及室外景觀會所，設有室內游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網吧、洗衣房、美容美發中心、醫務室等。

無錫市民宋子健根據無錫公司發布的銷售廣告和宣傳資料，經無錫公司銷售人員引領，參觀了大廈的配套設施及待售商品房樣板房，感到十分滿意，當即與無錫公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了位于大廈第九層的一套房屋，用途為住宅，建筑面積為73.76平方米的房屋，總價款112萬元。

宋子健購房入住后不久，發現無錫公司將大廈內的一至五層部分房屋出租給他人開設商場，大廈內已不存在上述樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告中宣傳的相關設施。宋子健認為，無錫公司通過發放樓書、大樓平面圖、物業手冊及刊登廣告的方式，承諾大廈內一至五層具有相應的功能設施，該承諾應為雙方買賣合同的內容。現無錫公司取消這些設施，構成違約，造成了其房屋價值的貶值，應承擔違約責任，遂訴至法院，要求無錫公司承擔恢復設施或賠償其房屋的貶值損失等違約責任。

無錫公司提出，發放的樓書、宣傳手冊、平面圖均不能作為商品房買賣合同內容。雙方買賣合同已經履行完畢，其未違約，宋子健無權要求其恢復設施或賠償。

法院經審理后認為，無錫公司通過發放樓書、平面圖及發布廣告，對大廈配套設施的功能和位置作了具體說明，這些設施的存在符合部分購房者的需求，會提升待售商品房對潛在購房者的吸引力，對《商品房買賣合同》的訂立及房屋價格有重大影響。因此，無錫公司在樓書、平面圖及廣告中關于大廈設施的宣傳應當視為商品房買賣合同內容，無錫公司應當履行相應的義務，提供相應的設施。現大廈內并無上述設施，無錫公司構成違約。宋子健因上述配套設施的缺失，無法獲得購房時期待的居住品質和良好感受，其民事權益受到了侵害，應得到相應的賠償。結合宋子健權益受損及無錫公司違約的情況，酌定無錫公司賠償宋子健2.24萬元。

綜上，法院依相關法律規定判決無錫公司賠償宋子健2.24萬元。一審判決后，無錫公司不服，提出上訴。二審法院經審理后，作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

商品房銷售時，出賣人通過發放樓書、平面圖及發布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購房人作為潛在消費者產生對商品房預期有特定的功能和用途，尤其是對樓盤所屬的教育、醫療、商業、服務業等配套設施存在期待，樓書、廣告等宣傳資料對合同訂立及房屋價格有重大影響，亦應視為合同的附件。出賣人在樓盤投入使用后，未向購房人提供宣傳資料中相應的教育、醫療、商業、服務設施，應當承擔違約責任。

一房二賣防不勝防 遭遇欺詐血本難歸

房屋開發企業在經營出現困難的情況下，往往會將商品房一房二賣，套取購房人的資金用于維持企業的運轉，一旦經營未出現好轉，購房人不但得不到購買的住房，付出去的購房款也難以收回，極易造成購房人不斷上訪事件，成為社會極不穩定因素。

2015年6月27日，云南楚雄市民薛筱枚與楚雄某房地產開發有限責任公司（以下簡稱楚雄公司）簽訂《房屋訂購協議》，約定：楚雄公司將一商品房出售給薛筱枚，房屋面積為40.12平方米，總房款為40萬元，房款一次性付清。同時，雙方還口頭約定三日內簽訂《商品房購銷合同》，并交接房屋。協議簽訂后，薛筱枚于當日向楚雄公司付清購房款，并現金支付維修基金及代收代繳契稅，合計42萬元。

誰知，簽訂《房屋訂購協議》后，薛筱枚多次要求與楚雄公司簽訂《商品房購銷合同》，楚雄公司總是找種種借口既不與薛筱枚簽訂《商品房購銷合同》，也不交房，薛筱枚覺得里面一定存在什么問題，遂到房管部門查詢，才得知出售給薛筱枚的商品房己被楚雄公司出售給了他人，并辦理了商品房買賣合同登記備案，薛筱枚遂向法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《房屋訂購協議》，判決楚雄公司返還己付購房款、維修基金、代收代繳契稅計42萬元，并判決賠償已付購房款的一倍40萬元。

楚雄公司辯稱，該套房屋不是出售給他人的，是因為公司欠他人工程款，所以把房屋抵押給了他人，后登記辦理在他人名下，公司對薛筱枚要求解除協議、返還購房款、維修基金及契稅計42萬元無異議，因雙方未簽訂正式的商品房銷售合同，不同意賠償已付購房款的一倍40萬元。

法院經審理后認為，在庭審中，楚雄公司同意解除與薛筱枚簽訂的《房屋訂購協議》，并對返還購房款、維修基金及契稅計42萬元無異議，法院對薛筱枚要求解除協議、返還購房款、維修基金及契稅計42萬元的訴訟請求予以支持。楚雄公司明知房屋已經登記在他人名下，卻又將該房屋賣給了薛筱枚，導致雙方之間的商品房買賣合同目的不能實現，楚雄公司的行為已經構成違約，對薛筱枚要求楚雄公司賠償一倍購房款的訴訟請求，法院予以支持。

綜上，法院判決解除薛筱枚與楚雄公司簽訂的《房屋訂購協議》，楚雄公司返還薛筱枚購房款、維修基金及契稅計42萬元，并賠償薛筱枚購房款40萬元。

開發商一房二賣，屬于欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，或故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實、或提供虛假的商品房預售許可證明、或故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實、或故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人、或為拆遷補償安置房的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該案中，楚雄公司將已經出售給他人的房屋又出售給薛筱枚，故應當承擔一倍賠償己付購房款的責任。