房價的邏輯在改變

馬光遠

未來的市場怎么看，依然是回到房地產的基本邏輯分析：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。

思考房價的問題，關鍵在于邏輯。

但中國房地產市場最缺的恰恰是邏輯，人們對房價的判斷，大多基于一種群羊效應，價格上漲的時候追漲，價格下跌的時候拋售。

以本輪房地產的周期為例，本輪房地產的反轉行情最早始于2014年9月30日，在全國房價開始全面下跌之時，中央政府開始出臺救市政策，繼而在2015年“3.30”房地產政策回到2008年救市模式，在這種情況下，基于對中國房價走勢與政策周期之間強烈的相關性，以及房地產市場基本面的判斷，我們認為，在房地產基本面已經發生變化的情況下，一線城市、熱點城市、大城市需求持續旺盛，其實不存在庫存問題，在各種政策的紅利下，我們認為買房的時間窗口已經打開。但在市場低迷的情況下，無論你如何展示房價的邏輯，市場的參與者是不會輕易出手買房的。同樣的道理，在市場陷入瘋狂模式之后，各種投機因素將使市場的表現大大超越任何原理和規律的范疇。這輪房價的上漲我們有預判，但上漲如此迅猛，持續的時間如此之長，甚至在去年“9.30”之后，在高層三令五申“房子是住的，不是炒的”基調下，一些熱點城市仍然瘋狂炒作，逼迫政策不斷加碼。但是，當市場陷入房價不會下跌的幻覺的時候，人們只會看到眼前的瘋狂，而看不到邏輯在悄然起作用。

我們講中國房價的邏輯，有三個維度：一是政策的維度，中國房地產市場本質上政策市，市場周期受制于政策周期的影響，房價的表現也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現劇烈的反彈，政策如果動真格，每次都是見效的，只是在下一次反彈的時候，很多人忘記了房價在政策的影響下曾經跌過；二是供需的維度，供需規律是決定中國房地產市場長期趨勢的最基本邏輯。經過近20年的發展，住宅市場供需基本平衡，但因為中國大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾，再加上中國大城市錯誤的限制人口，以及中國以中小城市為中心的錯誤的城鎮化的方向，人為控制大城市的人口和建設用地，必然導致供需矛盾長期存在。筆者曾一直強調，庫存不是中國房地產的真問題，真問題是資源錯配，是土地制度和城市發展的大方向違背城鎮化的基本規律，從而導致出現人為的短缺；三是價格的邏輯，房價的絕對值已經很高，這是不爭的事實。價格盡管是一個歷史和時空概念。在每一個時點上，衡量價格高低的標準是不一樣的，美國房地產市場1940年以來，從長期趨勢看，一直是上漲的，但幾乎每十年都要經歷一次調整。1989年人民日報有一篇報道，其中提到當時房價只有1900元，大家驚呼房價太高。其實，在那個時點，按照各個元素分析，1900元一平米的房價的確很高，現在北京房價均價過了6萬，如果按照人均收入、房價中位數、房價收入比、租售比等一系列的指標看，目前的房價不僅絕對值處于高位，而且按照很多指標來權衡，泡沫化程度已經很高。

基于以上三個邏輯來判斷，我們認為，中國房地產市場正在出現前所未有的變化：政策為什么如此嚴厲？一輪又一輪的重拳在傳導什么信號？北京為什么對商住房趕盡殺絕？廈門等熱點城市為什么出現了“兩年之內不能賣出”的限賣規定？一些城市為什么會在一個月內不斷出臺加碼的政策？如果對這一系列的信號仍然置若罔聞，一定會犯非常嚴重的錯誤。目前政策信號最清楚不過的表明，高層對房地產泡沫風險的擔心超過了任何時候：包括張高麗副總理、周小川行長及發改委主任何立峰最近都公開表態，要警惕房地產泡沫風險。張高麗副總理在“中國高層發展論壇”上表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。并把房地產泡沫列為今年主要的風險點。周小川行長最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體杠桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。國家發改委主任何立峰在“中國高層發展論壇”上將房地產和實體經濟的失衡列為當前中國經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，指出“有大量資金涌入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快的上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。”提出要控制信貸資金過度流向房地產業。高層如此密集的對房地產泡沫進行表態，極為罕見，后面透露出的政策信號不容小覷。而且我們看到，高層不僅僅在喊話，而且采取實質性的舉措。央行之前加急下發的《做好信貸政策工作的意見》明確要求：人民銀行各分支機構要加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速，有效防控信貸風險。

筆者之前講過，不要低估市場的決心，不要漠視市場的變化，六月份房地產市場要變天，都是基于這個基本邏輯的判斷。當房地產政策的目標從抑制房價過快上漲過渡到防止房地產泡沫風險的時候，短期出現降溫是必然的，在限購限貸等政策的舉措下，一些熱點城市價格出現調整也是大概率。盡管高層的意圖是不想讓房價興風作浪，但也不希望房價出現明顯的下跌，但這需要高超的政策智慧，至少，我們目前不具備這種智慧。

在市場邏輯出現變化的情況下，市場應該冷靜，從狂躁回歸理性，很顯然，政策不歡迎投資性的需求，投資性的需求在目前的環境下入市面臨各種風險。未來的市場怎么看，依然是回到房地產的基本邏輯分析：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。就城鎮化進程和人口而言，熱點城市的房價可能會經歷短期波動，但長期仍然具有向上的動力。但在調控周期下，市場安全的范圍一定會繼續收縮，千萬不要陷入市場永遠上漲的幻覺。