論鐵路用地保護與鐵路土地資產評估的關系

張敏

摘要：鐵路跨越式發展，必須建立產權制度，資產重組，土地資產是基礎條件，要有償轉讓土地，要合理規劃、利用、保護鐵路土地用地，防止流失，通過評估，顯化資產量，納入企業資產組成，利用好土地資產，為搞好鐵路土地資產的調整和分配，轉變觀念，引起有關部門的認識。

關鍵詞：用地保護；土地資產管理；制度創新；土地資產評估

隨著社會主義市場經濟的發展和土地使用制度的改革，土地資源的資產價值得到體現。黨提出現代企業制度是建立社會主義市場經濟體制上最重要最根本的內容。而現代企業制度的建立，又與土地資產管理有著極為密切的關系。沒有與現代企業制度相適應的土地資產管理制度，企業的改革就有可能陷入僵局。因此，轉換經營機制，進行現代企業制度創新，加強建立現代企業制度中土地資產管理，就成為當前改革中一個重要問題。鐵路依法取得使用權的土地（鐵路用地）在鐵路建設、企業改革和經濟結構調整中發揮著重要作用。

一、鐵路在建立現代企業制度中加強土地資產管理的現實意義

（一）調整現有土地產權關系是維護社會主義公有制的需要

鐵路企業土地資產屬國家所有。在過去計劃經濟體制下，由于政企不分，鐵路沒有作為獨立法人經濟實體應擁有的法人產權。政府對具有特殊商品屬性的土地產權的應得利益也無權界定。鐵路需要土地，行政劃撥，無償使用。既不需要為使用土地付出租金，也不需要對國有土地資產保值、增值而承擔責任。特別是鐵路內部的某些單位，不經批準對國有土地資產隨意處置和非法轉讓，使國有土地資產流失。

（二）深化土地使用制度改革是促進企業轉換經營機制的要求

建立現代企業制度的要求之一是把企業推向市場，讓企業做到自主經營、自負盈虧、自我發展和自我約束。這與我們現在正在推進的土地使用制度改革，把相當一部分企業的土地使用權推向市場。土地作為資產的重要表現就是土地構成企業賴以生產、經營的必不可少的要素。建立現代企業制度，要求建立與之相適應的發育完善、管理有序的土地市場。也就是作為資產的土地進入市場，對市場進行調整和分配。

（三）是保護國有土地資產權益，實現土地資產保值增值要求

對非運輸企業占用的鐵路土地，經過評估，鐵路運輸業以出讓方式取得土地資產價值后，轉為股份企業的股份，并以土地投入轉為對股份制企業的出資權利。按照“股權平等、同股同利，利益公享，風險公擔”的原則監控土地資產。也可通過土地租賃，一次性或分期收取土地租金，實現土地資產的價值。

（四）是實現土地資源優化配置，落實土地基本國策的需要：

人多地少，土地緊缺是我國的基本國情。節約土地，保護耕地是我國的基本國策。土地資產納入股份制經營，運用土地資產股權、租金等經濟杠桿對土地的利用與分配進行制約。實現土地資源的優化配置和生產要素的最佳組合。

二、對建立現代企業制度中土地資產管理的對策研究：

（一）嚴格進行土地資產研究評估：

改制或新設的股份制企業，都必須對土地資產進行科學評估。這是保障股份制企業土地資產的真實性和可靠性，防止國有土地資產流失的重要措施。評估時，要按企業土地使用權現狀，根據土地評估的要求和當時市場地價標準，評價出土地現實市場價格。

（二）依法進行土地產權界定：

土地產權即土地財產所有權，使用財產權人在法律范圍內對土地財產享有占有、使用、收益、處分的權利。目前內地股份制企業土地產權主要劃分為國家股或企業股。這兩種產權的界定，取決于企業用地的獲取方式極其支付土地使用費來源。以出讓方式取得的土地使用權，如果鐵路企業向國家繳納了土地出讓金，國家作為土地所有者一定年期的地租收入。所以這類土地使用權及其相關權益一般應歸企業所有。土地股本為企業所有。如果國家通過行政劃撥方式把土地使用權無償、無限期提供給企業，這意味著國家作為所有人，沒有體現其應得的經濟利益。因此企業中這種土地產權應歸國家。需要指出的是，不論是以那種方式獲得的土地，都有一個土地資產增值問題。這個增值部分既有國家對區域的投入，也有鐵路企業在進行生產和經營過程中的投入。這樣在處理增值部分的土地資產時，要從協調國家和鐵路企業兩者利益的角度出發，由國家和鐵路企業共享。這樣，既體現國家所有權利益，又適當地照顧了企業經營的積極性。

（三）認真選擇土地資產供應方式：

對鐵路內部已實行股份制企業的供地方式，應該放在培育土地大市場的趨勢下來實施，使改制后的企業產權制度與土地使用制度一同在新體制下的土地市場中運行。對一次性交清出讓金有困難的，根據企業承受能力，可以協調地方土地管理部門采取一次出讓、分期付款或分批出讓、定期付款、掛帳處理或實行年租制等辦法來解決。這樣既適合經濟承受能力，也是一般企業愿意接受的。

總之，建立現代企業制度是我國經濟體制改革的重大舉措。這些都有待于從理論和實踐上深入探討研究。既要保證生產力要素的最佳組合，促進企業的發展和進步，又要保證土地資源的最佳配置，國家土地所有權不受侵犯。從而使國家和企業從土地資產中獲得巨大的收益。

三、國有企業改革中土地評估與資產處置管理：

（一）國有資產處置的方式：（1）土地出讓；（2）土地租賃；（3）土地作價出資；（4）授權經營方式；（5）保留劃撥方式。

（二）地價評估管理：國有企業改革中土地使用權除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業應委托具有相應土地估價資格的機構進行地價評估。

四、土地估價是估價人員依據土地估價的原則和方法

土地估價原則有九條：1.替代原則；2.預期收益原則；3.最有效使用原則；4.報酬遞增、遞減原則；5.須求與供給原則；6.競爭和超額利潤原則；7.貢獻原則；8.變動原則；9.協調原則。土地估價方法可分為基本估價法和應用估價法。

通過以上分析研究，充分證明鐵路用地鐵路現代企業制度改革中重要的有行資產、嚴格的保護、利用、開發好鐵路用地對鐵路企業的生存與發展至關重要。保護土地資產和評估顯化土地資產量，是提廣大干部職工的經營理念重要內容，是土地工作者做好工作的重要課題和肩負的歷史使命。