物業(yè)管理中房屋滲漏維修措施

趙衛(wèi)紅

摘 要：房屋的滲漏是房屋使用中普遍存在且使用戶十分頭痛的事情，它不僅影響用戶的財(cái)產(chǎn)安全與日常生活，與物業(yè)公司的聲譽(yù)也有關(guān)系。本文分析了房屋滲漏中屋面滲漏與外墻滲漏的原因，并根據(jù)癥狀給出了防治措施與維修建議，這些是比較經(jīng)濟(jì)的方法，對(duì)房屋防漏治漏有一定借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房屋滲漏，物業(yè)，檢修

一.房屋滲漏的原因分析

1.屋面滲漏原因

第一，防水設(shè)計(jì)不合理，設(shè)計(jì)深度不夠。一般來(lái)說(shuō)，屋面防水可以采用建筑防水和結(jié)構(gòu)自防水兩種方式。建筑防水是指在屋面的結(jié)構(gòu)外表增加一層防水層，但由于施工技術(shù)、防水材料質(zhì)量等因素的限制，實(shí)施幾年后屋面也會(huì)滲漏；而結(jié)構(gòu)自防水是指通過(guò)密實(shí)的鈉筋混凝土結(jié)構(gòu)來(lái)防水，由于防水劑、膨脹劑、水泥等材料及施工質(zhì)量很難達(dá)到設(shè)計(jì)要求，結(jié)構(gòu)自防水無(wú)法得到較好實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)人員經(jīng)驗(yàn)不足，在施工中經(jīng)常會(huì)有設(shè)計(jì)圖紙對(duì)屋面的起坡等細(xì)節(jié)問(wèn)題表達(dá)不清楚等現(xiàn)象，施工單位無(wú)法領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖。

第二，施工隊(duì)伍防水專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏。施工人員質(zhì)量意識(shí)較差，防水專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足，只重視混凝土是否達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級(jí)而較少考慮結(jié)構(gòu)自防水的施工要求，不按設(shè)計(jì)配制防水混凝土砂漿，對(duì)混凝土砂漿的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)缺少必要的檢測(cè)手段，結(jié)果是結(jié)構(gòu)自防水的設(shè)計(jì)意圖無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，屋面防水問(wèn)題仍然單純依靠屋面的防水層來(lái)解決。

第三，新型防水材料沒(méi)有及時(shí)得到推廣。由于價(jià)格與設(shè)計(jì)人員意識(shí)保守等因素，新型的防水材料無(wú)法得到推廣，阻礙了房屋防水技術(shù)的發(fā)展。

2.外墻滲漏原因

第一，外墻面滲漏。若外墻的內(nèi)墻面潮濕，表面有水漬、流痕、涂料層起皮現(xiàn)象，嚴(yán)重時(shí)墻面有流水現(xiàn)象。則有可能為外墻產(chǎn)生裂縫，雨天時(shí)雨水沿外墻的裂縫進(jìn)入室內(nèi)墻面，造成內(nèi)墻面有水漬、流痕或流水的現(xiàn)象；外墻設(shè)計(jì)有花槽，而花槽池壁未做防水層或防水施工質(zhì)量差，花槽內(nèi)的澆花用水或有積水長(zhǎng)期浸泡外墻，積水通過(guò)外墻滲漏至內(nèi)墻面，使室內(nèi)墻面潮濕、發(fā)霉。

第二，外窗滲漏。外窗的室內(nèi)窗臺(tái)和窗框周?chē)兴疂n、流痕和涂料層脫落起皮，在大風(fēng)天氣中迎風(fēng)面的外窗大量的雨水沿窗扇周?chē)p隙涌入室內(nèi)。這有可能為推拉窗的結(jié)構(gòu)改造決定了其窗扇與窗框存在縫隙；平開(kāi)外窗的窗扇或窗框存在變形、密封膠條老化及膠條有缺口；鋁合金窗框樘料拼縫和外露螺釘孔密封不好等情況，外窗在大風(fēng)天氣中因室內(nèi)外產(chǎn)生負(fù)壓力雨水就有可能沿外窗縫隙進(jìn)入室內(nèi)；窗框與墻壁之間塞縫不實(shí)、周邊接縫防水密封膠老化或漏打。

第三，空調(diào)管孔或洞口滲漏。比如雨水沿外墻空調(diào)管洞口流入室內(nèi)，空調(diào)管口處有流痕或比如在大風(fēng)天氣，迎風(fēng)面窗式空調(diào)口下邊緣有雨水進(jìn)入室內(nèi)。這有可能為外掛分體式空調(diào)管的穿外墻洞口“里側(cè)低外側(cè)高”的現(xiàn)象，空調(diào)管周?chē)创蛎芊饽z或密封膠老化，使外墻面的雨水沿孔洞直接進(jìn)入室內(nèi)；窗式空調(diào)洞口遇大風(fēng)天氣，迎風(fēng)面的空調(diào)口有雨水吹入造成滲漏。

二.房屋維修防治措施

1.屋面滲漏防護(hù)及維修

屋面維護(hù)要做到以防為主，防治結(jié)合。日常維護(hù)要做好以下工作。常疏通，雨水斗、落水管要常疏通，對(duì)某些落水管管徑偏細(xì)、積水面積大的屋面，最好在天溝兩端開(kāi)設(shè)溢水口，不要把雨水罩拿走，否則會(huì)使泥沙草根俱下，導(dǎo)致落水管堵塞；常清掃，一般屋面每年應(yīng)打掃兩次，山墻、女兒墻和擋風(fēng)板等重點(diǎn)部位要勤清掃，最好每?jī)蓚€(gè)月清掃一次，這樣有利于減輕屋面荷載；重視天窗部位的檢修如果管理或檢修不及時(shí)，窗扇會(huì)發(fā)生變形、開(kāi)關(guān)失控、油漆剝落或腐爛銹蝕等現(xiàn)象，造成漏雨，危及屋面，因此必須加強(qiáng)管理與檢修；加強(qiáng)對(duì)屋面蒸汽管道的管理，蒸汽由于溫度高且含有水分，會(huì)加速屋面防水層的老化、開(kāi)裂和腐蝕，因此對(duì)蒸汽管道要加強(qiáng)管理，進(jìn)行必要的檢修或加設(shè)保護(hù)隔層；減少人為的破壞禁止閑雜人員上下屋面，檢修人員也應(yīng)盡可能輕上輕下，避免材料器具對(duì)屋面的碰撞和沖擊。

屋面維修應(yīng)該遵循以下幾點(diǎn)；

第一，查明準(zhǔn)確的滲漏部位。自防水屋面的漏水點(diǎn)基本就是破損點(diǎn)；油氈或新型防水材料屋面的漏水點(diǎn)與破損點(diǎn)往往不在一處。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，最好是在下雨或下雪天到屋內(nèi)觀察，先記住漏水點(diǎn)，

再到屋面上找破損點(diǎn)。雪天屋面積雪厚度100毫米以下時(shí)，到屋面上看，發(fā)現(xiàn)縱橫縫處有條形水線或水眼，此處基本就是滲漏部位。這是因?yàn)槭覂?nèi)溫度比室外高，熱氣遇到屋面板開(kāi)裂處或漏水點(diǎn)，會(huì)使此處的雪層融化，從而形成水眼或水線，當(dāng)氣溫下降以后又會(huì)形成冰線或冰塊，記好位置無(wú)雨天氣再修，避免一次檢查不準(zhǔn)確。

第二，確定維修方案實(shí)。除了起鼓流淌、大面積油氈老化或涂層老化需全面翻修外，一般多屬局部修理便可解決的問(wèn)題。

第三，合理安排修理時(shí)間。維護(hù)要經(jīng)常，修理要適時(shí)，即最好在雨季到來(lái)之前，集中力量進(jìn)行，盡量避開(kāi)雨天或雪天。如果修理時(shí)遇雨，應(yīng)采取防水措施，避免雨水滲人基層。繼續(xù)施工要用噴燈將基層烘干，待晴天后再進(jìn)行補(bǔ)修。

第四，做好基層處理。清掃浮灰雜物，用鋼絲刷清除青苔，確保新老結(jié)合層的粘結(jié)。做好冷底子油涂刷工作。當(dāng)基層不平時(shí)要考慮是否另做找平層。基層的含水率要符合規(guī)范要求。

第五，選用經(jīng)質(zhì)量認(rèn)證的防水材料做面層。目前防水材料五花八門(mén)，選用時(shí)必須認(rèn)準(zhǔn)合格產(chǎn)品出廠證。當(dāng)對(duì)材料質(zhì)量有懷疑時(shí)要取樣化驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)不合格或假冒偽劣產(chǎn)品，堅(jiān)決不用。

第六，確保修理質(zhì)量。嚴(yán)格按現(xiàn)行施工驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行修理施工，同時(shí)要加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督，確保修理質(zhì)量。

2.外墻滲漏的維修

第一，對(duì)于外墻面，沿著外墻漏水的裂縫鑿出“V”形槽，深度20毫米左右，寬度15毫米左右，用清水沖洗且待表面干后，用聚合物水泥砂漿或防水膠分層嵌補(bǔ)裂縫，待聚合物水泥砂漿凝結(jié)后，恢復(fù)外墻原裝飾層，外墻表面清理干凈；對(duì)于微小裂縫則涂刷兩遍無(wú)色防水膜，干固后形成一層整體憎水防水膜，使雨水無(wú)法進(jìn)入墻體。

將花槽內(nèi)花草及泥土、原防水層等徹底清理干凈，用鋼絲刷打磨花槽壁面至抹灰層。首先對(duì)花槽內(nèi)明顯的漏水部位如裂縫、孔洞等處重點(diǎn)補(bǔ)漏，然后將花槽中陰角應(yīng)做成半徑為2-3cm圓角，待砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后重新做回防水層，為提高防水層的耐久性，防水層外最好再做1～2cm厚1：2水泥砂漿層作為保護(hù)層。

第二，對(duì)于外窗來(lái)說(shuō)，為防止外窗密封膠條的老化，高層房屋的平開(kāi)窗密封膠條應(yīng)2～3年全部更新一次；若外窗框與外墻壁之間塞縫不密實(shí)，可采用手動(dòng)壓力灌漿的方法灌實(shí)，灌漿液材料主要由聚合物乳液、微膨脹劑、快硬水泥漿組成，對(duì)于窗框邊老化的密封膠，應(yīng)全部清除干凈，重新滿打密封膠；對(duì)于鋁合金窗，由于其由樘料用螺釘拼接而成，雨水很容易沿拼縫和螺釘孔進(jìn)入窗框，然后進(jìn)入窗臺(tái)和窗邊，因此必須將拼縫和螺釘縫滿打玻璃膠。

第三，對(duì)于空調(diào)管孔或洞口。在外墻預(yù)留空調(diào)管孔或打孔時(shí)必須保證空調(diào)管孔“里側(cè)高外側(cè)低”，且沿外側(cè)空調(diào)管孔的周?chē)鷿M打密封膠。窗式空調(diào)洞口的底面應(yīng)有順暢排水坡度，便于雨水及時(shí)排出。

三.結(jié)論

搞好房屋的滲漏治理需要物業(yè)公司、施工單位與戶主相互配合，互相理解，在生活中對(duì)待滲漏要以防為主，防治結(jié)合。物業(yè)公司要充分做好工作，準(zhǔn)確找到滲漏原因，并科學(xué)治理，這樣會(huì)很大程度上提高公司聲譽(yù)以及減少戶主與物業(yè)的一些爭(zhēng)端問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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