物業維修管理特征分析與提高維修質量策略

楊勇

摘 要：物業維修是指對物業的養護、維修和改建，具體地說是對物業的日常養護，對損壞物業的維修，以及對不同等級物業功能的恢復、改善、裝修，同時結合著物業維修加固，增強物業抗震能力等。對物業實施維修可延長物業使用年限，減少自然淘汰率，節省建房資金，同時也可以提高物業公司本身聲譽，因此物業公司都要充分重視物業維修這項工作。

關鍵詞：物業維修；物業損壞；房屋使用壽命；物業使用年限

物業維修管理是指物業管理企業根據國家對物業維修管理的標準、要求以及物業管理委托合同的規定，對其所經營管理的物業進行維護修繕的管理活動。物業維修管理有廣義和狹義之分：狹義的物業維修管理是指對物業的養護和修繕；廣義的物業維修管理則包括對物業的養護、修繕和改建。本文以物業損壞的程度為依據對物業維修工程進行了分類，在簡單分析影響房屋使用壽命因素的基礎上，總結了物業維修的基本特點，依據物業維修的特點對如何做好物業維修的管理工作，合理延長物業的使用年限提出了一些建議。

一、物業損壞分析

以物業損壞的程度為依據，按物業的工程規模，物業維修可分為不同的類型：①小修工程。凡以及時修復使用過程中構、部件的小損小壞，少量用工，綜合平均費用為所修房屋現時總造價的1%以下，保持房屋原有完損等級的日常養護工程為小修工程。②中修工程。中修工程是指房屋少數部位已損壞或不符合建筑結構的要求，只牽動或拆換少量主體構件并需要進行局部維修，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下，仍保持原房屋規模和結構的工程。③大修工程。大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或房屋設備，但不需全部拆除，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上的工程。④翻修工程。翻修工程是指已失去修繕價值，需要全部拆除，另行設計，重新建造或僅保留原房的一小部分且利用少數主體構件進行改造的工程，翻修工程的費用應低于該建筑物同類結構的新建造價。

二、物業維修管理特征

（1）由于房屋使用期限較長，在使用中由于各種自然或人為的因素影響，同一結構房屋的使用功能減弱的速度和損壞的程度是不均衡的，當損壞發生時隨時都可能進行小修、中修、大修或翻修，因此，物業維修管理工作大多是經常的、不定期的。

（2）由于物業的各個部位，如結構、防水及零星構筑物部件等都可能會有不同程度的損壞，這就決定了損壞項目的多樣性和維修工程的分散性，這就使得物業維修工作點多、面廣、量大。同時對維修工人提出了較高的技術要求，工人需要根據維修項目的情況變換修理技術、工藝和方法。

（3）物業維修工作由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，只能在原有房屋基礎上進行。尤其對一些具有歷史紀念意義的房屋維修，要達到與周圍環境相協調其維修就受到了更大的限制。

（4）物業結構、設施、設備的多樣性，決定了其維修技術工種的復雜多樣性。對物業維修管理工作人員來說，由于要涉及到維修工作的安全性和及時性等諸多方面的因素，與不同工種之間的密切配合就顯得尤為重要。所以，對管理者的綜合素質如適應能力、技能技藝等就都有較高的要求。

（5）根據商品經濟的價值規律，物業公司提供服務應獲取適當利潤。所以，物業維修所投入的建材、勞務、機具、管理等應該是一種有償服務，而其費用由業主和使用人來承擔。這就要求物業維修工作應“能修則修、應修盡修、以修為主、全面保養”。

（6）技術性。物業維修管理的技術性是指物業維修管理活動本身具有特殊的技術規定性。它必須以建筑工程專業以及相關的專業技術知識為基礎，制定相應的技術管理規定和質量評定指標，并配備高素質的專業技術人員和技術工人才能較好地完成。物業維修活動的特殊性又決定了它具有獨特的設計、施工技術和操作技能，其技術水平的高低直接關系到維修工程質量的優劣。

（7）復雜性。物業維修管理的復雜性是由物業的多樣性、個體性和物業維修的廣泛性和分散性決定的。由于每一幢物業幾乎都有獨特的形式和結構，有單獨的設計圖紙。因此，物業維修必須根據不同的結構、不同的設計、不同情況的物業，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，這就給物業維修管理帶來了復雜性。同時，還要對零星、分散又廣泛的物業維修進行組織管理，這也使物業維修管理呈現復雜性。

三、做好物業維修管理策略

如何合理延長物業的使用年限，降低其在使用過程中的損耗，已成為探索改進物業維修管理模式，提高物業維修水平的重要課題。

（1）為了能及時發現物業的損壞狀況，分析產生的原因，積累經驗，掌握其規律性，達到延長物業的使用年限的目的，物業維修工作應該進行適時檢測。檢測一般是用工具或儀器以及人的觀感來檢查物業的現有狀態，它包括對物業及其附屬設備的性能狀態或運行狀況的檢查測定，如對物業漏滲的檢查、對電梯運行狀況的檢查等等和對物業性能及運行狀況進行判斷時所進行的定期檢測，如根據經驗對房屋結構可在3-5年檢查一次，重點觀測結構的變形、腐蝕、沉降、損壞等狀況。一般都是當損壞嚴重時（如結構明顯損壞，強度不足，非修不可時）才進行檢查鑒定。為了及時了解物業受損情況，防患于未然，應建立定期監測制度。

（2）目前從事物業維修工作的大多是農民工，普遍缺少服務理念和維修技能。為了提高他們的綜合素質，應該加強規范化管理，實施標準化、優質化的服務，提倡“換位思維”的內涵型發展道路；同時應制訂培訓計劃，開展技術交流，如參加各種專業學（協）會開展的交流活動、專題講座等無疑會加速他們對知識、技能的掌握。

（3）物業管理部門應做好廣泛宣傳工作，向住戶大力宣傳用房、愛房知識，使大家對物業損壞的危害性引起足夠重視，自覺維護身邊的環境，盡量減少物業維修的發生。

四、結束語

物業就其自然屬性來看，是由使用功能、物質性能和建筑形象三個基本要素構成的，而建筑形象又是由一定的空間組合、建筑形體、建筑式樣、裝飾色彩等構成的。物業的這三個要素的綜合作用效果，能給人們帶來生產、生活的舒適安全和美的享受。然而，在物業的整個使用壽命期間，隨著時間的推移，由于自然侵蝕、使用不當、生物影響、災害損壞等原因，使這三個要素的性能不斷下降，造成物業損毀甚至倒塌，導致其貨幣價值和使用價值不斷下降。因此，物業如不及時養護、維修和改建，就會過早損毀，以致縮短使用壽命，甚至發生嚴重損毀倒塌事故，危及業主的生命財產安全。只有通過物業維修管理，對物業進行適時的維修保養和改建，才能保證物業的質量和物業價值的追加，才能從根本上保證物業使用功能的正常發揮，并保持良好的物質性能和建筑形象，從而相對延長其使用壽命，充分發揮物業的效用，增強物業的安全性能，提高住戶工作和居住的質量，并實現物業的保值增值，為業主增加財富，節省建房資金，同時為物業服務公司和國家帶來直接的經濟效益。

參考文獻：

[1]關于物業維修管理的一點思考[J].邱曉青.現代物業（上旬刊）.2013（05）

[2]物業設施設備管理指南[M].中國市場出版社，中國物業管理協會設施設備技術委員會，2010（11）