廣州市產業用地指南淺析

張芳

摘 要：為大力推進新型城市化發展，加快廣州市產業轉型升級，促進產業用地集約利用，提高產業用地管理水平，廣州市于2006年首次啟動了廣州市產業用地指南編制工作，至2013年廣州市產業用地指南已經完成了3次更新，分別是《廣州市產業用地指南（2007）年版》、《廣州市產業用地指南（2009年版）》、和《廣州市產業用地指南（2013年版）》。歷次指南更新的變化主要體現在五個方面，一是用地類型、二是產業指導目錄、三是用地控制指標，四是用地指標控制標準，五是區域等別劃分。以下將對廣州市產業用地指南的編制及變化情況進行簡要分析。

關鍵詞：產業用地指南；用地指標；創新點

中圖分類號：F321 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）04-0206-02

1 廣州市產業用地指南編制概況

廣州市于2006年首次啟動了廣州市產業用地指南編制工作，2007年頒布了《廣州市產業用地指南（2007）年版》。隨著廣州市工業經濟水平的不斷發展，產業用地節約集約利用程度的不斷提高，按照每兩年更新一次的原則，結合國家于2008年修訂后出臺的《工業項目建設用地控制指標》，廣州市及時對《廣州市產業用地指南（2007年版）》進行了更新和修訂，形成了《廣州市產業用地指南（2009年版）》，并于2010年頒布實施。隨著建設用地規模接近極限及國家對土地節約集約利用的新要求，廣州市產業用地指南于2012年再次進行更新，以提高土地利用效率，滿足產業用地發展的需要。

2 歷次產業用地指南更新變化

2.1 用地類型

隨著指南的更新，指南管控的用地類型也隨著產業發展現狀及產業發展規劃發生變化。2009年版產業用地指南主要管控的用地類型為工業、現代服務業、高新技術產業和基礎設施行業四類行業。2013年版產業用地指南主要管控的用地類型為工業項目、現代服務業項目、基礎設施項目和社會事業項目。見表1。

2.2 工業項目目錄

2009年版指南依據《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2002）及廣州市產業的實際情況，工業部分選取了98個中類行業、高新技術產業部分選取了28個中類行業確定相關用地指標、其中，高新技術產業在農藥制造、磚瓦、石材及其他建筑材料制造中增加兩個小類即生物化學農藥及微生物農藥制造和其他建筑材料制造。2013年版指南依據《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2011）更新其行業代碼及類別名稱，再結合國家發改委目錄、《印發廣東省戰略性新興產業導向目錄（2011年本）》、《廣州市“十二五”規劃》和廣州市目錄等，選出121個中類作為工業行業范圍，在此基礎上篩選單獨供地產業目錄。

為貫徹落實《中共廣州市人民政府關于加強規劃引領節約集約用地的實施意見》指示，優化空間資源配置、徹底摒棄拼土地資源的粗放增長方式，實現城市集約發展和精明增長，可持續發展，根據不同行業生產工藝要求初步篩選單獨供地產業目錄。對非單獨供地行業的企業，原則上鼓勵他們進入標準廠房，提高土地節約集約利用水平。

2.3 控制指標

隨著對產業用地的節約集約利用水平要求越來越嚴格，產業用地控制指標也越來越全面，由批前準入指標發展至批前準入、批中審核、批后監管的立體監控指標體系。以工業項目為例，2009年版指南中工業項目用地控制指標包括投資強度、容積率、建筑系數、綠地率、行政辦公及生活服務設施用地比例、用地指標等六項。2013年版指南，工業項目用地指標增加至九項，包括容積率、投資強度、用地指標、建筑系數、綠地率、行政辦公及生活服務設施用地比例、土地產出率、產值能耗、科技率，其中科技率是國內首次使用。見表2。

2.4 指標標準

《廣州市產業用地指南（2013版）》中各項產業用地控制指標值的設置均以廣州市產業發展現狀數據和《廣州市產業用地指南（2009版）》中指標值為依據。根據廣東省及廣州市產業發展規劃，對不同行業設置修正系數，計算得出各行業產業用地控制指標值。

隨著產業用地節約集約利用水平要求越來越高及資源消耗水平的要求越來越嚴格，產業用地控制標準也越來越嚴格，工業項目用地指標控制標準變化最為明顯。

2.4.1 容積率

與2009年版指南相比，2013年 版指南工業用地的容積率標準進行了大幅調整。調整較大的為傳統的、用地粗放的行業，根據廣州市近年來相關產業發展，分析行業均值，在2009年版指南基礎上適度調整，以便更好的指導該類行業節約集約用地。其中基礎化學原料制造、專用化學產品制造、塑料制品業、磚瓦、石材等其他建筑材料制造、鋼壓延加工、金屬加工機械制造、采礦、冶金、建筑等專用設備制造、化工、木材、非金屬加工專用設備制造、醫療儀器設備及器械制造、環保、社會公共服務及其他專用設備制造調整幅度較大，其他行業進行了微調。

2.4.2 投資強度

與2009年版指南相比，2013年版指南工業用地的8個中類行業的投資強度提高。其中，基礎化學原料制造的現狀均值遠高于2009年版指南的控制值，其取值在原有基礎上提高20%作為新的指標，其他行業進行了微調。控制指標的提高說明廣州市經濟社會發展，用地投入強度的門檻提高。因此，基于各行業投資強度的平均水平重新確定投資強度控制指標具有現勢性和可行性。

2.4.3 用地指標

與2009年版指南相比，2013年版指南工業用地不再分區域類別設定，仍依據生產規模設置用地標準。其中，塑料制品業、石墨及其他非金屬礦物制品制造、有色金屬合金制造、鍋爐及原動設備制造、金屬加工機械制造、專用設備制造、汽車整車制造等行業用地指標進行了調整。總體而言，2013年版指南比2009年版指南的用地指標更加嚴格，提高了入園標準，促進提高廣州市土地節約集約利用水平。

2.4.4 土地產出率

通過對比可以發現，廣州市2013年版指南工業用地的土地產出率標準低于《上海市產業用地指南（2012年版）》的相關標準，但廣州市土地產出率指標普遍高于青島市標準，僅有7個行業指標值略低于青島市。總體上，廣州市產業用地產出水平的要求更高。

2.4.5 產值能耗

同《深圳市工業工業項目建設用地控制標準（2012年版）》相比，廣州市2013年版指南工業用地中僅4個中類行業的產值能耗標準高于深圳市標準，其他行業的產值能耗標準均低于深圳市標準。但相比《上海市產業用地指南（2012年版）》指標，廣州市產值能耗的限制較為嚴格。

2.5 區域等別劃分

由于各區域發展方向、發展規劃不同，以致同一城市不同區域發展速度不同，所以產業用地指南的編制，要以區域發展現狀為依據，不同區域設置不同的用地控制標準。

2009年版指南以國土資源部劃定的土地等別為基礎， 將十五等歸并為三類區域，其中一至五等城市并為一類區域，第六、七等并為二類區域，八至十五等并為三類區域，區域類別劃分具體如下：

一類區域：越秀區、荔灣區、海珠區、天河區、白云區、黃埔區、蘿崗區。

二類區域：番禺區、花都區、南沙區。

三類區域：增城市、從化市。

2013年版指南區域劃分依據“一個都會區、兩個新城區、三個副中心”的城市發展戰略，參照《國土資源部關于調整部分地區土地等別的通知》（國土資發〔2008〕308號）劃定的土地等別，將廣州市域分為都會區和外圍區域，都會區范圍北起北二環高速公路，南至沙灣水道，東起增城市行政邊界，西至廣州市界，包括越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、黃埔區、番禺區以及白云區和花都區的北二環高速公路以南地區、蘿崗區的南部地區（開發區東區、西區），總面積約為1231平方公里。外圍區域范圍為除都會區外的廣州市其他區域，包括南沙區、從化市、增城市以及白云區、花都區和蘿崗區部分區域。

3 《廣州市產業用地指南（2013年版）》創新點

《廣州市產業用地指南（2013年版）》在《廣州市產業用地指南（2009年版）》的基礎上進行了創新，主要表現在以下幾方面：

3.1 產業類型擴展

《廣州市產業用地指南（2013版）》在《廣州市產業用地指南（2009年版）》的基礎上，增加社會事業設施項目的用地指引，單獨編制了《社會事業用地指南》，使指南覆蓋的產業類型更加全面。

3.2 設置《限制/禁止用地項目目錄》

《廣州市產業用地指南（2013版）》中規定，用地規模較大但產值較低、不利于產業機構優化的項目將被限制用地，資源消耗大、污染環境、工藝技術需要淘汰的產業項目將被禁止用地。《限制/禁止用地項目目錄》共涉及食品飲料、煙草、紡織、制革、造紙印刷、石油化工、醫藥制造、化學原料及制品、化學纖維制造、橡膠和塑料制品、冶金壓延加工、金屬制品、通用和專用設備、電氣機械和器材制造、電力生產、房地產、公共設施管理、文體娛樂業等34個行業大類項目。

3.3 制定了單獨供地產業目錄

《廣州市產業用地指南（2013版）》制定了單獨供地產業目錄，實行差別化供應，不在目錄之列的項目一律要進標準廠房和工業園區，這在全國范圍內尚屬首例。

3.4 完善后評估指標

工業項目用地新增的科技率、土地產出率和產值能耗的三項后評估指標也屬創新之舉。未來廣州的工業土地出讓合同將約定，無法達到評估要求的項目會被罰款、限制再次供地等，以此引導工業項目轉型升級，提高項目科技水平。

3.5 合理劃分區域等別

《廣州市產業用地指南（2013版）》依據廣州市“123”城市功能布局規劃將區域調整劃分為都會區和外圍區域，根據區域發展定位，對同一類項目分別設定不同的用地控制標準。

參考文獻

[1]國土資源部關于調整部分地區土地等別的通知[S].（國土資發〔2008〕308號）.

[2]工業項目建設用地控制指標[S].2008.

[3]GB/T4754-2002，國民經濟行業分類[S].

[4]廣州市產業用地指南[S].2007.

[5]廣州市產業用地指南[S].2009.

[6]廣州市產業用地指南[S].2013.

[7]上海市產業用地指南[S].2012.

[8]深圳市工業工業項目建設用地控制標準[S].2012.