地役權(quán)與相鄰關(guān)系有哪些區(qū)別

某市登記機(jī)構(gòu)詢問：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》13.1.1規(guī)定：因用水、排水、通行利用他人不動產(chǎn)以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、輸油管線、暖氣和燃?xì)夤芫€、架設(shè)鐵塔、基站、廣告牌等利用他人不動產(chǎn)的，當(dāng)事人可以申請地役權(quán)首次登記。那么，多層或高層住宅各樓層之間也存在著因用水和排水利用他人不動產(chǎn)的情形，這是否也是地役權(quán)？我單位有人認(rèn)為這是相鄰關(guān)系而非地役權(quán)。因地役權(quán)和相鄰關(guān)系都是以他人的不動產(chǎn)為自己的不動產(chǎn)提供便利，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該如何來進(jìn)行區(qū)分？此外，小區(qū)內(nèi)的消防水管、工廠的輸油管線及建筑物上的廣告牌是否都要進(jìn)行地役權(quán)登記？

金紹達(dá)：地役權(quán)是依照合同設(shè)立的（我國臺灣地區(qū)規(guī)定地役權(quán)可以以時效取得，而《物權(quán)法》第一百五十七條規(guī)定了“設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同”）、為需役地而存在于他人不動產(chǎn)上的物權(quán)，是以他人不動產(chǎn)為自己的不動產(chǎn)提供便利為內(nèi)容。以上這幾個特點(diǎn)缺一不可，否則就不是地役權(quán)。如：消防單位敷設(shè)消防水管是為了保護(hù)社會公眾利益，工廠敷設(shè)輸油管線是為了維持正常的生產(chǎn)，絕大多數(shù)并不是為了特定的不動產(chǎn)的方便。建筑物上的廣告牌則基本上是用來宣傳某一事項，只有極少數(shù)的廣告牌是為了特定的不動產(chǎn)的方便或使特定的不動產(chǎn)獲得更大的效益而設(shè)置。樓層之間的用水、排水關(guān)系并不需要設(shè)定地役權(quán)，這種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)用相鄰關(guān)系來調(diào)整。

相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或是用益物權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系與地役權(quán)從表面上看有類似的地方，都是以他人的不動產(chǎn)為自己的不動產(chǎn)提供便利，但兩者有著明顯的區(qū)別：

一、相鄰關(guān)系是對不動產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的擴(kuò)張或限制，這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系是法定的。是法律要求一方必須要為另一方提供便利，以維護(hù)正常生產(chǎn)或生活的最低需要。而地役權(quán)是通過利用他人的不動產(chǎn)來使自己的不動產(chǎn)獲得更大的效益，所以一些學(xué)者把地役權(quán)稱為“奢侈性的需求”。

二、相鄰關(guān)系并不是獨(dú)立的權(quán)利，而地役權(quán)是獨(dú)立的權(quán)利。

三、相鄰關(guān)系的成立及對抗第三人毋須進(jìn)行登記，而地役權(quán)雖然按 《物權(quán)法》規(guī)定未經(jīng)登記即可生效，但 《物權(quán)法》同時規(guī)定了地役權(quán)未經(jīng)登記，不得對抗第三人。

四、相鄰關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不因當(dāng)事人的意愿而得失及變更，所以毋須用合同設(shè)立，而地役權(quán)因當(dāng)事人的意愿而取得，應(yīng)當(dāng)依照合同設(shè)立。

多層及高層住宅樓層之間的用水、排水是正常生活的最低需要，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系不因當(dāng)事人的意愿而得失或變更，因此應(yīng)當(dāng)用相鄰關(guān)系來調(diào)整。

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度并不強(qiáng)制權(quán)利人申請，《物權(quán)法》還規(guī)定了地役權(quán)毋須經(jīng)登記生效。即或當(dāng)事人設(shè)定了地役權(quán)，是否申請不動產(chǎn)登記也應(yīng)當(dāng)由其自行決定。在現(xiàn)階段，由于社會公眾對地役權(quán)的認(rèn)知程度尚有一定限度，在實踐中地役權(quán)還很少見。所以，在工作中要注意把地役權(quán)與相鄰關(guān)系進(jìn)行區(qū)分。

陳品祿/責(zé)任編輯