非公共管道滲漏造成房屋滲水的，誰家專用誰擔責

基本案情

南京玄武區網巾市11號住宅小區系南京某房產開發公司開發建設，于2007年11月竣工驗收合格后交付使用。王某系1006室房屋所有權人，余某、張某系王某樓上1106室房屋所有權人。王某于2008年對1006室房屋進行裝修，裝修后即正常入住，未發現房屋頂面有滲漏現象。2009年5月，余某、張某裝修入住1106室后，王某家房屋墻面出現滲漏現象，致房屋不能繼續使用，王某不得不鏟掉墻面、更換墻紙，重新裝修。為解決墻面滲漏問題，王某多次與房產開發公司交涉，房地產開發公司檢查后出具公函，認為滲漏并非房屋本身質量問題導致，而與余某、張某裝修有關。因余某、張某不愿配合王某徹底檢查相關管線，故房屋滲漏問題一直未能解決，并導致王某第二次裝修的墻紙又被損壞。為此，王某訴至法院，請求法院判令余某、張某停止侵害、修復漏水部位，并賠償王某因滲水造成的各項損失2萬余元。

法院審理

法院在審理過程中，委托江蘇華科建設工程質量檢測有限公司對1006室屋頂乳膠漆起泡、墻面墻紙發霉的成因進行鑒定。2014年9月18日，華科工程質量檢測公司出具的（2014）司鑒字第006G號鑒定報告顯示，1106室的給水管道出現了滲漏；1106室的洗衣機排水管在穿過該室廚房北側墻體時，破壞了該處原有作為墻體防水的泛水結構，使得屋面墊層內的積水有進入1006室屋頂的途徑。為了確定具體損失，經王某申請，法院委托南京銀東資產評估事務所有限公司對1006室因滲水造成屋頂乳膠漆起泡、墻面墻紙發霉等的損失價值進行評估，評估結論為：1006室的屋頂乳膠漆受損面積為8.54m2，墻面墻紙受損面積為15.59m2，受損資產的市場評估價值為4163.75元。法院最終據此判令余某和張某停止侵害、修復1106室出現滲漏的給水管管道、修復因安裝洗衣機排水管而受損的墻體泛水結構，并賠償王某因滲水造成的裝修房屋的損失及檢測費等，合計16101元。

律師提醒

此類因滲水導致的相鄰糾紛中，查清滲水的原因是最終確定責任承擔方的基礎。本案中檢測機構的鑒定結果只是認定了被告在安裝洗衣機排水管時，破壞了墻體的泛水結構，導致積水有進入1006室屋頂的途徑，并不能說明直接造成原告室內的滲漏。但是從建筑物區分所有權角度而言，產生滲漏的給水管管道雖未進入1106室戶內，然而該部分水管已從樓梯間管道井內水表處輸出，是供1106室專用的給水管，為被告余某、張某的專有部分，故余某、張某對產生滲漏的給水管負有維修責任，法院也正是基于此才認定原告的財產受損與被告余某、張某的侵權行為之間存在因果關系。

律師提醒，如果遭遇滲漏，業主應先找物業，請專業人員前來查看，明確是否為水管滲漏。本案例所述的水管滲漏一般有以下兩種情形：一是公共給排水管滲漏，公共水管滲漏有保修期，建設部規定的保修期是五年，如果處于保修期內，那么應由開發商負責維修；二是樓上業主自家給排水管滲漏，這個屬于樓上業主裝修施工質量造成，應由樓上負責維修，物業和開發商沒有維修的義務。

（供稿 王海驥）