河南鎮平：一所民辦學校的地產生意

文 《法人》記者 王慶

河南鎮平：一所民辦學校的地產生意

文 《法人》記者 王慶

以公共教育的名義征用土地，在教育用地上違規興建商品房對外銷售，這已經成為河南鎮平金陵外國語學校的牟利路徑

“政府當時征地是用于公共事業，用于辦教育建學校，這個我們肯定支持。但他們拿著我們的地去搞房地產，建房子，以每平方米兩千多元對外銷售，這個我們無法接受。”一位失地村民告訴《法人》記者，當時征地款每畝地才1萬多元，現在緊挨著學校的土地也是建設商品樓，每畝地5萬多元。

村民所說的學校就是位于河南鎮平縣的金陵外國語學校。

4月的鎮平油菜花早已盛開。“教育用地是如何演變成經營性土地的？有沒有合法完善的手續？購房業主的利益如何保障？”幾位在田野耕作的村民不斷地向記者提出疑問。

職工樓變成商品房

據公開信息介紹，鎮平縣金陵外國語學校由鎮平縣人民政府和南京長天科技集團合作創辦，坐落在鎮平縣城行政新區，占地面積176.5畝，投資人民幣1.2億元，融幼兒園、小學、初中為一體一貫制、全日制、寄宿制“民辦公助”性質的學校。

在該學校西南角緊挨著操場，四棟被刷成橙色的樓房格外顯眼，這四棟樓房就是群眾所說的商品房。最東邊的一二層類似底商式的構架，正在填充空心磚，其余已經施工完畢，并已有多人入住。雖然周圍沒有顯示牌，但是在進入樓房口處可以看到這四棟樓有個名字叫錦繡金陵。

錦繡金陵小區，共四棟，每棟三個單元，每單元兩戶，每棟樓層為13層（-2至11層），地上12層，地下1層。該小區的-1層在地上，有卷簾門，應該是作為車庫使用。

該小區門衛說：“該小區價格是鎮平縣最便宜的，一開始每平方米2100元就可以買。這原來是學校的教職工住房，因為沒有手續，辦不了房產證，不過現在已經賣完了，不像對面準備建設的樓盤，五證齊全，售樓部都撤了，現在要想買就得從想賣的人手中買。小區還有部門沒有完工，就是原來趙竹園村民擋著不讓施工。”

從樓房外邊的防盜窗可以看出，該小區入住人員不在少數。隨機走訪幾戶人家得知，在這里購房的并不全是該學校老師，購買的價格也不等，都在每平方米2100～2500元。

其中，有一位住戶是該學校的老師，她就可以聯系售房，也是該小區的前物業人員。記者以購房人的身份詢問，其介紹：“房子早已經賣完，現在只有一套110多平方米的頂層，三室兩廳的小戶型，每平方米2080元，加上一些別的費用，算下來26萬多，這是最便宜的了，這還是剛有人退掉的，前兩天也有人來問過這最后一套房。”

記者詢問這房子有沒有產權，怎么保障業主利益？這位老師說：“這原來是教職公寓，沒有房產證，不然也不會那么便宜。不過這個可以放心，學校給你簽合同，也給你開收據，都有學校的印章，我們老師好多親戚都在這里買房，如果沒有保障，這200多戶怎么能賣完？”

鎮平縣金陵外國語學校大門

涉手續不全且未批先建

3月15日，《法人》記者來到鎮平縣國土局，說明情況后，辦公室王姓工作人員表示，該學校有土地手續，2013年經過審批，屬于教育用地。在其出示的文件中有份建設用地批準書（存根）顯示，該學校用地批準文號為鎮政土［2013］9號，面積為101925.7平方米，即150多畝，取得方式為協議出讓。

根據相關法律法規，協議出讓土地是不允許進行商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性開發，如若要開發應更改土地用途，并且在項目開發前，還必須預先經招標、拍賣或者掛牌方式取得此宗土地的房地產開發使用權。

既然不是經營性土地，為什么可以搞商品房開發且出售呢？土地性質更改了嗎？國土局是如何處理的？國土局辦公室王姓工作人員表示，向領導匯報后給予回復。

接著記者來到鎮平縣規劃局，辦公室魏主任把記者帶到建設工程規劃股，林姓工作人員拿出該學校的《建設工程規劃許可證》和平面規劃圖對比展示，西南角的四棟樓只有三棟標有樓號，該工作人員表示，標有樓號的辦理有手續，沒有標樓號的就是沒有手續。

該學校負責人陳先生表示，11#樓樓號和幼兒園的樓號重合了。那么，是學校報錯了，還是規劃局標錯了？在該學校規劃手續上所有的教師公寓均為12層（11+1），然而在現場樓房卻是13層（-2+11），該學校少批多建。

據該學校官網介紹和公開信息查詢得知，該學校在2011年4月由鎮平縣人民政府和南京長天科技集團簽約籌建，并于2011年12月5日奠基建設，于2012年7月竣工招生，2012年9月1日正式開學。然而該學校的《建設工程規劃許可證》的發證日期為2015年12月29日，且土地手續2013年才審批通過，該學校涉嫌未批先建。

建設施工手續又是否完善？記者于是來到鎮平縣建設局，辦公室張主任表示需要市委宣傳部開的函才接受采訪，隨后記者聯系宣傳部后，張主任聯系了負責建設施工的一位女性股長。該股長來到辦公室后直接表示金陵外國語學校教師公寓沒有辦理施工許可，緊接著就質問記者：“你們是不是記者，有沒有宣傳部開的信？”接著又說，“你們說你們是記者，你們又沒有執法權，這跟你們沒啥關系，你們來調查這干嗎？”

之后，張主任表示：“如果國土、規劃部門辦理了相關手續，我們也會辦理，他們沒辦，我們這兒就沒有，手續都是一套的，不是誰想看就能看。”記者表示可以不看，那到底有沒有施工手續？張主任表示：“沒什么可答復的。”

通過鎮平縣房管局辦公室李主任，記者見到了執法大隊王隊長，王隊長表示，之前也有收到舉報，由于該學校沒有預售證對外售房，在去年5月左右對其查處過，罰款5萬，責令整改，清退賣房錢款。記者表示想看處罰通知書、罰款單等。和王隊長同行的人表示，由于專案專管，負責卷宗的人請假了，暫時看不到，會以書面形式給答復。

金陵外國語學校對外銷售的商品樓（錦繡金陵）

校方承認房產賣給教師

在采訪中，該學校負責人陳先生表示，沒有對外銷售，承認只賣給了老師，可能有些人二次倒賣。

按照陳先生的意思，教育用地上的職工樓可以內部消化賣給老師，只要不對外銷售就不違反相關規定。國家出臺了一系列的法律法規禁止劃撥土地和協議出讓土地的集資房建設，賣給老師難道不是經營房地產嗎？是不是自欺欺人？更何況很多購房人不是學校老師。

那么，按照平均每戶26萬元計算，錦繡金陵整個小區約280戶，學校可以收入7000多萬元。這是一筆不少的錢款，當時建學校投資1.2億元，只憑這四棟教師公寓就回款一半多。

知情人透露，哪個開發房地產的人沒有關系，哪個沒有上級領導在支持和幫扶，一般人也惹不起，手續、處罰都是睜一只眼閉一只眼，走個形式，一切還是照舊。

鄭州大學法學院常務副院長、博士生導師、中國行政法學研究會副會長沈開舉在接受《法人》記者采訪時表示，土地本是稀缺資源，國家實行土地用途管制制度，教育事業利國利民，國家對其扶持，在土地性質和用途上，無論是劃撥還是協議出讓都屬于教育用地，而在教育用地上進行房產開發、興建商品房，改變了土地用途，可以明確地說是違法行為，政府職能部門應根據相關法律規定對其查處。對于教育用地如果搞經營性開發，首先就要改變土地用途，再經過招拍掛方式取得土地使用權。