沈陽(yáng)市推廣全裝修住宅問題與對(duì)策研究

郭輝　鄧?yán)罱堋『渭宴鳌±铒S

摘要：全裝修住宅是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展過程中的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。全裝修除了減輕買房者買房時(shí)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、降低開發(fā)商的裝修成本之外也存在著一些不可避免的各種問題。因此，本文通過實(shí)地調(diào)查，找出對(duì)沈陽(yáng)市全裝修住宅推廣過程中普遍性問題，并據(jù)此有針對(duì)性地提出了全裝修住宅推廣的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：全裝修住宅；問題；解決對(duì)策

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.18.011

.l沈陽(yáng)市全裝修住宅推廣現(xiàn)狀

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)市全裝修住宅占有率依然不足20%，市場(chǎng)上毛坯房依然占主導(dǎo)地位。基于這種現(xiàn)狀，沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策來幫助全裝修住宅的推廣。

1.1沈陽(yáng)市全裝修樓盤差距較大，占有率低

在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于樓盤所處的位置不一樣，樓盤的價(jià)格差距較大。雖說在2014年政府發(fā)布了關(guān)于沈陽(yáng)三環(huán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)全裝修的文件，但是三環(huán)內(nèi)的大部分樓盤都在2013年之前就已經(jīng)開工建設(shè)，因此三環(huán)內(nèi)的全裝修住宅占有率只有30%左右。

1.2全裝修住宅可享更優(yōu)惠公積金貸款

沈陽(yáng)三環(huán)內(nèi)及沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、渾南新城、沈撫新城等區(qū)域全裝修住宅可享更優(yōu)惠公積金貸款，購(gòu)買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。

1.3消費(fèi)者對(duì)全裝修住宅存在諸多擔(dān)憂

全裝修住宅推廣過程中難度較大且占有率依然不高，市場(chǎng)上毛坯房依然占主導(dǎo)地位。消費(fèi)者對(duì)全裝修住宅存在諸多諸如房?jī)r(jià)過高、裝修質(zhì)量得不到保證、裝修千篇一律等擔(dān)憂。

2.沈陽(yáng)市在推廣全裝修住宅時(shí)遇到的問題

2.1質(zhì)量問題是關(guān)鍵

目前，全裝修住宅缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的仍是建筑的規(guī)范，而不是一些量化的標(biāo)準(zhǔn)。由于沒有明確的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，因此導(dǎo)致了一些全裝修住宅的質(zhì)量水平較低。所以相關(guān)的部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況出臺(tái)具體的全裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以使全裝修實(shí)施的更為標(biāo)準(zhǔn)。

2.2價(jià)格問題是本質(zhì)

雖說全裝修房省時(shí)省力，但同時(shí)價(jià)格也變高了。在走訪過程中了解到，沈陽(yáng)市全裝修樓盤每平米均價(jià)比毛坯房高出500～1000元不等，個(gè)別樓盤甚至超過了兩千元。大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于高出的這部分是否物有所值，得不到保證，這些問題嚴(yán)重制約著全裝修住宅在沈陽(yáng)市的推廣。

2.3個(gè)性化得不到展現(xiàn)

對(duì)于大多數(shù)的消費(fèi)者來說，他們希望能按照自己的意愿對(duì)房屋進(jìn)行裝修，但是，目前沈陽(yáng)市在建的大多數(shù)全裝修住宅項(xiàng)目大都采用一種的裝修標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別樓這方面很難滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。

2.4現(xiàn)行稅收政策提高全裝修住宅開發(fā)成本

目前，房屋買賣合同的總價(jià)款包括整個(gè)裝修的房屋裝飾的一部分的價(jià)格。由于購(gòu)買合同要求裝修價(jià)格中包含了房屋的總價(jià)，為此，開發(fā)商將支付更多的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，而購(gòu)房者則要繳納更多的稅款。而開發(fā)商必須將其納入稅收支付的成本中，這勢(shì)必會(huì)增加整個(gè)住宅的裝修成本，增加消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而影響整個(gè)裝修的推廣。

2.5責(zé)任問題不明確

《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》雖然明確規(guī)定了開發(fā)商是第一責(zé)任人，但是很多細(xì)節(jié)還應(yīng)該在合同中列明。比如，室內(nèi)的一些設(shè)備的保修問題，全裝修房的保修是從交房的之日起，而那些設(shè)備的保修是從出售之日起，這就產(chǎn)生了時(shí)間差。一旦設(shè)備出現(xiàn)了問題，消費(fèi)者應(yīng)該找誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任。

3.全力推廣全裝修住宅的建議

3.1政府應(yīng)起到引導(dǎo)和監(jiān)督作用

首先，利用稅收杠桿，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在稅收上給予一定的優(yōu)惠；其次，增加了“二次裝修”的垃圾，噪音，污染和其他的管理和處罰力度，引導(dǎo)消費(fèi)者放棄毛坯房；第三通過制定相關(guān)政策，培育有實(shí)力家裝企業(yè)，為其建立資質(zhì)考察評(píng)估體系，為推進(jìn)全裝修成品房奠定基礎(chǔ)。

3.2開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，積極推進(jìn)全裝修

3.2.1引入“菜單式”裝修方案

“菜單式”裝修方案開始從研究目標(biāo)人群，根據(jù)消費(fèi)者的生活方式和審美取向來確定。裝修方案應(yīng)首先從功能出發(fā)，考慮到裝修風(fēng)格和裝飾材料的選擇。為消費(fèi)者提供裝飾菜單，應(yīng)該有多種平面布局，使用空間多樣化，統(tǒng)一的裝飾風(fēng)格和裝飾材料的四個(gè)特點(diǎn)的可選。為了確保整個(gè)裝修的住宅市場(chǎng)化，有更持久的生命力。

3.2.2完善售后服務(wù)消除購(gòu)房者后顧之憂

制定全裝修住宅售后管理辦法，明確開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任、保修責(zé)任以及賠償責(zé)任，消除消費(fèi)者對(duì)全裝修住宅售后的后顧之憂，促進(jìn)全裝修住宅的推廣。

3.3消費(fèi)者應(yīng)轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念

個(gè)性需求方面，全裝修房都是聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)師從各方面充分考慮了使用和美觀，并留有展示個(gè)性化裝飾的余地。質(zhì)量方面，隨著針對(duì)全裝修房的有關(guān)法規(guī)、制度的健全，質(zhì)量問題必將越來越少，同時(shí)開發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，若出現(xiàn)問題，購(gòu)房者可以直接找開發(fā)商予以解決。購(gòu)買全裝修房后即可人住使用，省時(shí)省力，且自己裝修的價(jià)格與房?jī)r(jià)二者價(jià)格之和并不比全裝修的房?jī)r(jià)低。因而購(gòu)房者要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，充分認(rèn)識(shí)全裝修房所帶來的價(jià)格和品質(zhì)保證等實(shí)惠。

4.結(jié)束語(yǔ)

要做好整個(gè)裝修，管理和開發(fā)人員有很多工作要做。當(dāng)前應(yīng)加大宣傳的廣度和力度，盡快建立激勵(lì)機(jī)制和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系，提高整個(gè)裝修房的價(jià)格，盡快對(duì)房屋進(jìn)行各種規(guī)格的全裝修和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)收，提高消費(fèi)者的認(rèn)可度。