欲做“房奴”而不得的時代

王豫剛

對“偽中產”而言，恐怕2015年之后很長一段時間，將是欲做“房奴”而不得的時代。

自2014年9月放松限購和降息兩大殺器先后祭出、“地產去庫存”以來，“京滬穗深”住宅價格出現了一波迅猛的上漲，在2016年，演變為合肥、廈門、南京、武漢、蘇州等地樓市迅速跟進。在這一進程中，很多城市的住宅均價已經基本脫離了這些城市普通工薪層有能力購買的下限，與此同時，也給網絡話語權和住宅置換購買的主力——30-35歲前后、面臨“二胎”問題的城市“中產”群體——帶來了極大的壓力。

帝都30萬一平方米過道學區房的出現，便是這一進程的分界點，也是“一線中產”這個虛幻認知被證偽的時刻。對這些“偽中產”而言，如果說2015年之前是“房奴”時代，恐怕2015年之后很長一段時間，將是欲做“房奴”而不得的時代。

做“房奴”的門檻

在北京做“房奴”，門檻多高？我們粗略算一下：

在昌平區南邵鎮，地鐵昌平線南邵站附近的新盤北京風景，95平方米兩居戶型，總價在460萬元左右，首付3成約140萬元，按揭30年，月供在當前利率下大約1.7萬元。此外，需要準備大約15萬元的裝修和家居預算（已很保守，宜家樣板間+全套小米電器）。

南邵距離最近的一個就業集聚區是上地，中國IT產業核心，距離是大約25公里，地鐵通勤時間保守估計為1小時15分鐘左右，不考慮堵車，出租車費用約91元。如果這位市民想去逛故宮博物院，要跋涉近50公里。

另一方面，2016年5月5日，兩宗昌平南邵地塊被招商局地產以總價61.95億元摘得，樓面價均超3.3萬元/平方米，未來住宅預期售單價7-8萬元。這意味著，未來北六環外的南邵，90平方米剛需房或將晉升為總價700萬的“迷你豪宅”，顯然“房奴”門檻將大幅提高。

假如要進入“西海東朝”四個核心城區，還要追求學區房，那么你最好放棄實際的居住功能。在海淀區四環邊的2004年住宅湯泉逸墅，對口首師大附小總校，113平方米兩居報價1200萬，首付360萬，月供5萬。最關鍵的是，銀行按揭需要合法收入證明，由于還款支出不超過家庭月收入50%，開得出月收入10萬的合法收入證明將是另一隱形門檻。

“6年后入學”的期權估值

國內住宅，特別是一二線城市的自住住宅，對大部分人來說是一個附帶各種期權的可交換債。比如本小區戶口滿六年，小孩才能上小區的對口小學，這一“期權”如何從基本面來定價？中國一二線城市住宅最重要的基本面價值是其戶籍（居住證）歸屬和附加公共服務，某種程度上，京滬深和區域中心城市購房市場類似投資移民買綠卡入籍。教育產業化疊加儒家耕讀傳統，帶來了學區房和補習班的大牛市。

再來看市場給出的“期權”價格：北京五環內三居基本已進入“千萬時代”，也就是說，上滿7成按揭杠桿月供4萬，假如雙方都有工作，在保證財務安全的前提下，年稅后薪酬需要100萬元左右，才能供得起房。

對并無太多積累、也沒有被動收入（股權分紅、房租收入或者信托、資管產品固定收益）的北京“偽中產”家庭而言，全家三代供一套房子，這就是現實。而你的交易對手方，沒有資本利得稅，沒有遺產稅，沒有房產稅，甚至可能把本需要他自己承擔的增值稅、所得稅和中介費用都轉嫁到你頭上。更可怕的是，你的競購對手大部分是全國各地的精英子弟，家底雄厚，名校畢業，起薪50萬，甚至拿得出全款。

但最可怕的是，在長達20年的降息周期、不斷縮減的土地供給、不斷凍結的有效交易之下，這個巨大的泡沫已經堅硬無比，你是否還要押上全部身家和30年的未來，去博一個孩子在重點小學里成才的概率？

對“剛需”而言，評估自己的承受能力是首要的。僅從戶籍和現金流角度看，買個30平方米中心區“老破小”落戶然后出租，再用省下來的錢辦按揭，租個大房子自住，可能更實惠。

在一年的暴漲之后，在嚴控人口和“京津冀一體化”的政策指引之下，環京樓市的大門隨著限購政策而慢慢合攏。混淆自己的“投資移民”需求和虛妄的“增值”，才是大部分“中產”痛苦的根源，而“滿五唯一”就是你的移民監。

脆弱的家庭現金流

對于絕大多數普通買家來說，一線城市住宅市場非常不友善。他們只有居住需求，卻不得不跟投資需求賽跑、搶奪、競爭，并承受“投資移民”的門檻要求。如果你沒有中到出生在本地家庭的“子宮彩票”，那就必須面臨典型的新移民問題：保住自己的社會階層，讓后代能夠“扎根”。

住宅作為普通居民最大的金融融資工具，本就是杠桿的藝術，上杠桿主要看現金流，因此買房的關鍵在于還貸。工資養貸、股息養貸還是房租養貸，區別大了去了。在中國當前的稅收體系下，工薪收入處于極大的劣勢：繳納社保、個稅之后，稅后收入可能只有名義薪酬的6-7成；維持職業資格要各種主動被動教育培訓，才能通過薪酬提升來改善現金流，積累部分可投資資本。

即便已經擁有房產，還要面臨巨大的“級差地租”：在當下的限購政策下，購買二套房之后，自己的現金流狀況將嚴重惡化。如果是先賣后買的置換，在嚴重降低自己凈資產水平的同時，還要暴露在半年左右（過戶交易周期）的漲價風險之中：2016年，很多一線城市小區價格跳漲了大約30-50%。

工資養貸的持續性同樣需要考慮。對大多數工薪階層而言，45歲左右是個坎兒，這是職業生涯的頂峰。假設你25歲開始工作，工作35年，60歲退休，45歲后的15年，職業薪酬可能觸及玻璃天花板，甚至面臨失業風險。在考慮購房需求的時候，必須估計到這一層面。

要防范這種風險，盡早開始積累獲得被動收入的能力，開拓本職工作的衍生收入渠道，是唯一的解決辦法。其途徑，由易至難有以下四條：首先是盡可能多地儲蓄，避免虛榮和攀比，減少無用支出；其次是重組、躍遷自己的職業生涯，盡量獲得更高的薪酬收入；然后是獲得專利、版權、期權、股權或生息資產的收入，這些資產能夠在“無人照看”的狀態下為你產生現金流；最后，提升自己的投資和識別風險能力，以便抓住門檻較低的投資機會：比如2013年股息率8-10%的藍籌股和市盈率20倍以下的優秀成長股，比如2013年100人民幣左右的比特幣，再比如不要上了各種易租寶的當。

除了現金流儲備，為實現學區房夢想，你可能還需要考慮以下幾項：仔細研究目標區域的教委政策，多去目標樓盤踩點，沒事多和小區門口中介聊天，辦個專用手機號去看房。地產市場上的交易流程是非常透明的，全部都可以計算，貸款和稅費計算工具基本免費，數據源也很好取得——住建委官網就是一個數據寶庫。

抱怨和焦慮一點用處也沒有。既然有了買學區房的小目標，何不立刻行動起來呢？測算，計劃，追蹤進度，不斷改進，定期核對修訂，這比花錢去微博問答或分答看大V實惠多了，666塊錢夠你坐地鐵搭公交騎摩拜看一個月房。