全壽命周期的房屋安全管理創新模式研究

鄧國

摘 要：該文基于筆者從事房屋管理的相關工作經驗，以全生命周期的房屋安全管理為研究對象，分析了國內對建筑物全壽命周期的理解，探討了全壽命周期管理的內涵，研究了建筑物全壽命管理的方法，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：全壽命周期 房屋 安全 管理 創新

中圖分類號：F407 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）03（a）-0052-02

1 建筑物全壽命周期定義

全壽命周期成本管理（LCC）是從設備、項目的長期經濟效益出發，全面考慮設備、項目或系統的規劃、設計、制造、購置、安裝、運行、維修、改造、更新，直至報廢的全過程，是一種最小的管理理念和方法。管理的核心內容是從一開始就把工作做好，對設備項目或系統進行分析，并進行決策。

LCC概念起源于瑞典鐵路系統，1965年美國國防部研究實施LCC技術并普及全軍，之后，英國、德國、法國、挪威等軍隊普遍運用LCC技術。工程項目全壽命周期管理起源于全壽命周期成本。英國于1964提出“全壽命周期成本管理”理論。到20世紀80年代后期全壽命周期成本管理的理論與方法基本形成體系，并開始在實踐中應用。美國建設工程全壽命周期各階段資金成本的分布大致如圖1所示。

從整個項目周期看圖，建設項目前期其成本費用約為總成本的7%～12%，在建設階段，成本費用為27%～28%，而在項目的使用服役階段，對其進行維護和經營的費用達到60%～66%，建筑物在使用和維護階段經歷的周期長，其成本費用比例高，在全壽命周期管理中應予以重視。（如圖1）

2 建設工程全壽命周期

建設工程全壽命周期是指工程項目從開始創建到報廢的全部過程，包括立項決策、前期準備、建設實施到使用運營維護等內容。工程項目全壽命周期并沒有嚴格統一的劃分標準，根據我國對工程項目建設程序的有關規定，可以把建設工程項目全壽命周期劃分為四個階段，決策立項階段、前期準備階段、施工準備階段和實施階段。

以往很多國家對基礎設施的耐久性認識不足或重視不夠，造成很大浪費。在總結經驗教訓的基礎上，以美國為首的一些國家，率先推出了“全壽命經濟分析”的概念，也稱作“壽命期成本分析”。美國法典給LCCA的定義是“它是一個程序和方法，用于評價可行計劃項目的總經濟價值。包括初始成本和經折扣的進一步成本，即整個壽命期內的維護、修復、重建和表面翻新處理成本”。以往的工程項目，主要考慮初建成本，工程使用后再花多少錢則很少乃至不與考慮。實踐證明，以往的做法是技術、經濟都不合理的。

對于建設工程項目，執行LCCA方法，在立項階段，首先對其投入資金及其合理性進行評估。全部投資資金應包括初始投資和進一步投資兩部分組成，第一部分是指建設時的設計、施工相關費用；第二部分包括保證達到壽命期所必須的“進一步費用”。

以計劃建設一座橋為例，壽命要求100年，工程總項目費用應該包括以下兩部分工程初建費土地置購、勘察設計、施工材料、人工等維持100年橋梁運行的一切費用維護管理、修補修復、拆除更新和相關間接費用。以上兩項之和“最小”的原則，就是LCCA的核心。

3 建筑物全壽命期管理

3.1 維護管理階段在建筑物壽命期的地位

建筑物的整個壽命周期主要由五個階段構成即項目前期決策階段、設計階段、建造、使用維護及最后的拆除廢棄或改造等五個階段。在壽命期內，建筑物的建造和維護兩個階段都要涉及到經濟費用的優化問題。建筑物的使用維護階段是建筑物完成其使用功能的重要階段，為確保建筑物的健康狀況，需要運用成本分析法確定建筑物的最優維修模式，因此，在建筑物的設計階段應該為使用維護階段的正常運作收集信息進行優化分析，從而確定最優設計方案。即在設計建造階段應該充分考慮建筑物投入使用后的維護費用，運用壽命周期成本理念進行分析與管理。

建筑物的全壽命周期管理最重要的是全壽命期的成本管理，即從建筑物的投資決策階段開始，到建筑物拆除完成服役使命這一全壽命階段的經濟成本分析、應用與管理。建筑物壽命周期費用系指一個建筑產品在全壽命周期內，為建造和維持其正常運行所需支付的全部費用，即在其壽命周期內設計、研究與開發、建造、使用、維修和保障直至報廢所需的直接、間接、重復性、一次性和其他有關費用之和。不管資金渠道與管理關系如何，所有與該建筑產品相關的費用均應包括在內。這個概念把建筑產品從規劃設計直至改造、更新等各階段所消耗的人力、物力和信息資源，均量化為可以進行比較的費用，以支持管理決策，使決策走向科學化。

3.2 建筑物全壽命周期成本分析

壽命周期成本分析是對壽命周期成本各組成部分的識別、量化、并建立費用相互關系和確定各部分對總費用的影響。分析是為了解在壽命周期內，各種費用在總費用中的地位和影響大小。它著重在建立合理的費用結構和單元，它們既不能重復又不能遺漏，且需符合分析的目的建立各種費用估算關系式和費用模型，這些模型要對建筑物的重要特性十分敏感研究不定性的處理等。分析可用在壽命周期各階段，對現有設備的分析尤為必要，它可為新研制設備分析及改進提供各種信息。壽命周期費用方法包括了LCC分析、LCC評價和LCC管理三大部分。

（1）在最初的投資決策階段，LCC可以用來選擇確定一個最經濟的方法達到需求，如在已有的建筑物內重新安排空間，改擴建、新建或購買租賃等；（2）在新建筑物的設計階段的前期，采用LCC的方法可以用最經濟的方法確定建筑外形，結構形式以及內部布局等。因此，越早采用LCC的成本分析方法，越能夠確保經濟合理。

3.3 全壽命周期質量管理

建筑物的質量安全主要有以下幾個方面：（1）地基基礎和承重結構防止破壞倒塌的能力，即地基基礎的穩定性和結構及其構件的安全與耐久性；（2）非承重的建筑部件防止墜落的能力，最易出現此類安全事故的部件是外墻面上的玻璃幕墻、貼面磚、窗扇和附著于建筑物表面的空調器、廣告牌等；（3）建筑布置與設計是否有利于人員防滑、防碰撞以及應急逃生和救援，采光通風上是否有利于健康衛生；（4）建筑材料有無潛在毒性。此外，建筑設備水暖電系統或設施安全與建筑防火也是建筑物質量安全中極為重要的內容，但二者在管理上一般不歸建筑部門主管。

建筑物的質量安全主要取決于正確的規劃設計與施工質量保證。但是建筑物的質量安全事故不僅源于設計或施工缺陷，在長期的使用階段，影響質量的原因還有：（1）建筑物使用不當，如：改變用途導致過大超載，擅自拆改承重構件；（2）偶然災害作用，如：火災、地震、爆炸、撞擊、滑坡；（3）地基基礎受擾動，如：受附近基坑、隧道開挖影響；（4）環境變化，如酸雨等作用加速結構腐蝕，地下水位變化影響等；（5）建筑物最終拆除和廢棄物處置不當，引起人員傷亡或毒害環境。用壽命期的理念加強建筑物的修繕和使用管理，符合循環經濟和可持續發展的國策。全壽命質量安全管理是建筑物質量安全科學管理得完整形態，也是我國建設管理制度發展完善的必然趨勢。在建設階段，我國已經基本建立了針對房屋建筑物的建設管理制度，但針對建筑物在長期使用直至拆除階段的安全管理的法律或行政法規尚不完整，相關資金和機構還沒有有效投入到房屋建筑物的安全管理工作中去。因此，在城市化建設的進程中，在節約能源與可持續發展的宏觀環境下，從建筑物的全壽命周期的觀念出發，建立建筑物全壽命周期的質量管理體系建設是非常必要的。

4 結語

我國正處在基礎建設的高潮時期，對建筑物“全壽命”進行經濟分析也勢在必行和更具深遠意義。以往國內一些工程項目，往往只考慮初建成本甚至中標者是最低報價者。之后出現“耐久性”問題和大量后處理花費，均由國家承擔，這是不合理也是不經濟的。實行全壽命周期成本的管理模式，既可以抑制“短期行為”，又可以使國家長遠效益最大化。實質上，我國頒布的關于基礎設施“終生保修”的意思，也是立足于“全壽命”，扭轉以往那種工程驗收后“完事”的做法，使設計和工程承包單位，必須考慮“耐久性”問題，也必然涉及到增加防護費用、對技術經濟進行分析、評價的問題。這也是在基礎建設方面，逐漸提高我國的技術水平的管理能力與國際接軌的重要方面。

要實現建筑物的全壽命周期的管理，必須建立起一體化的管理模式，即打破傳統的建造與使用分開管理的模式，建立起從標準規范、市場主體、管理模式等方面實現二者整合的模式。從建筑物的全壽命周期來看，建筑物的建造、使用及拆除階段是一個動態的過程，在這個過程中要經歷不同的環境變化和多種因素的影響，因此，在進行全壽命管理的過程中，不僅要考慮這個階段的某個時點，還應充分考慮不同階段、不同環境下建筑物的承載能力，形成一套動態的，用以解決壽命期內各種問題的標準管理體系。

在縱向上，實現建造過程與使用過程的一體化統籌管理，在橫向上，將建筑物建造與使用管理的相關職能，包括開發商、設計部門、施工企業、房屋安全鑒定、房屋產權管理、物業管理、維修基金管理以及室內裝修管理等全部集中到統一部門負責。培育具有全壽命周期服務能力的企業。鼓勵和倡導房地產開發商、設計咨詢、施工企業、監理單位、檢測鑒定單位等建立全壽命周期的意識，開展建筑物的全壽命周期的服務。

參考文獻

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